La SCPI tend à être de plus en plus connue en France. Il faut dire que ce véhicule de placement collectif affiche des avantages notables. En l’occurrence, acheter des parts de SCPI est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier et de percevoir potentiellement des revenus complémentaires. L’objectif premier de la société civile de placement immobilier est d’acquérir un parc immobilier déjà loué ou de mettre les logements en location. Les revenus issus des habitations sont ensuite versés aux investisseurs au prorata de leur quote-part dans la société.
Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
Comment se passe le versement des loyers en SCPI ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers notre article.
1) Fonctionnement et définition de la SCPI
Grâce à la SCPI de rendement, il est possible d’investir dans la pierre sans avoir à subir les contraintes de gestion inhérentes. Pour ce faire, la SCPI se charge de collecter des fonds auprès d’investisseurs. En contrepartie, elle leur reverse des parts sociales. Puis elle achète et gère le patrimoine immobilier acquis pour le compte des épargnants.
Pour rappel, investir dans des parts dans de SCPI est un investissement immobilier long terme. Comme tout placement immobilier, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
Grace au travail de la société de gestion, la SCPI peut ainsi investir dans des bureaux, des commerces, des cliniques, des locaux industriels ou encore des logements qu’elle met ensuite en location. Les investisseurs, de leur côté, reçoivent chaque mois ou chaque trimestre des dividendes potentiels issus des loyers perçus par la SCPI. Les dividendes versés aux épargnants sont toujours proportionnels aux parts qu’ils détiennent et donc aux montants qu’ils ont investis.
L’investisseur n’a pas à s’occuper de la gestion locative des biens lorsqu’il achète des parts de SCPI. C’est la société de gestion elle-même qui se charge de ces formalités (recherche des locataires, paiement des impôts, sélection des biens, etc.). En revanche, il doit payer des frais de gestion pour le service rendu. Ces frais de gestion sont répartis entre les différents associés et sont inclus dans le prix de la part.
2) Comment fonctionne le versement des loyers avec le délai de jouissance SCPI ?
a) Versement des dividendes : mensuel ou trimestriel ?
Comme expliqué précédemment, en contrepartie de son investissement, l’épargnant peut potentiellement percevoir des dividendes. Très souvent, les revenus sont versés de manière trimestrielle, à terme échu. Certains SCPI, cependant, optent pour le versement mensuel des dividendes.
Les dividendes potentiels issus des loyers sont donc directement versés sur le compte des associés et sont nets de charges. La société de gestion règle, en effet, les divers frais avant de procéder au partage des revenus entre les associés.
b) Quel est le délai de jouissance SCPI à prendre en compte dans la perception des loyers ?
Les associés ne touchent généralement pas de revenus dès l’acte d’achat effectif de part de SCPI. En investissant dans une SCPI, ils doivent respecter un délai de jouissance, qui peut aller d’un à six mois selon les sociétés de gestion. Avant de s’engager, les investisseurs peuvent prendre connaissance du délai de jouissance appliqué par la SCPI qui l’intéresse en consultant :
- le bulletin d’information trimestriel ou semestriel ;
- la note d’information.
Le délai de jouissance s’applique à tous les acquéreurs de nouvelles parts de SCPI de rendement, quelle que soit la périodicité de versement des loyers. Durant cette période, ils ne perçoivent donc aucun revenu. Placer son argent dans des parts de SCPI ne permet donc pas de bénéficier de revenus immédiats.
En revanche, il est important de souligner que le droit de propriété reste acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investi. L’acquéreur qui achète des parts de SCPI n’obtient donc pas de dividendes immédiatement, mais durant cette période, il est bien propriétaire de ses parts sociales.
3) Le montant des versements des loyers de SCPI peut-il varier ?
S’il est vrai que les gains réalisables par le biais d’un investissement en SCPI restent attractifs, ils ne sont jamais garantis. Les dividendes sont directement liés aux loyers versés par les locataires. Le montant des versements des loyers peut varier à la hausse comme à la baisse selon :
- le montant des loyers versés par les locataires ;
- la conjoncture économique ;
- la rentabilité de la SCPI ;
- la politique de gestion de la SCPI.
En effet, lorsque certains biens du portefeuille de la SCPI ne sont pas loués, la SCPI ne perçoit pas de revenus et n’en verse donc pas aux associés. Afin de mieux apprécier ce facteur, l’épargnant peut consulter le Taux d’Occupation Financier (TOF) de la SCPI. Plus le TOF est élevé, plus la SCPI sera en mesure d’assurer la redistribution des revenus aux associés.
Par ailleurs, la totalité des loyers encaissés n’est pas automatiquement reversée aux associés. La société de gestion doit d’abord déduire ses frais de fonctionnement (gestion locative, travaux, gestion administrative, etc.), qui représentent généralement entre 10 % et 15 % des loyers encaissés. La SCPI peut ainsi faire le choix de mettre en réserve une partie des loyers perçus afin de pallier d’éventuels aléas. Dès lors, cela impacte directement le montant des dividendes perçus par les associés.
Versement des loyers : tout ce que vous devez savoir avec le délai de jouissance SCPI
Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI présente certains risques. En l’occurrence, il existe un risque :
- de perte totale ou partielle du capital ;
- de liquidité ;
- de vacances locatives.
Pour toutes ces raisons, la société de gestion ne peut pas garantir le versement de dividendes à ses associés. La valorisation des parts n’est pas non plus automatique, car elle dépend directement de la fluctuation des marchés.
Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?
Il existe différents types de SCPI qui répondent toutes à des objectifs différents. On retrouve ainsi :
- les SCPI de rendement, dont l’objectif est de verser des revenus réguliers aux investisseurs ;
- les SCPI fiscales, qui permettent de défiscaliser ;
- les SCPI de plus-values, destinées à réaliser des plus-values de long terme, etc.
Quel est l’objectif d’une SCPI fiscale ?
En investissant dans une SCPI fiscale, les associés peuvent bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Ces derniers sont néanmoins soumis à des conditions précises.
Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI est la solution idéale pour investir dans l’immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion locative des biens. La gestion du patrimoine est, en outre, couverte par une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela signifie que l’investisseur n’a pas à se soucier du recouvrement des loyers ou encore des travaux à engager en cas de détérioration. Enfin, l’investissement affiche un ticket d’entrée relativement faible, s’adressant à un public assez vaste.
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