Investir dans une SCPI :
comment faire son choix?

L’investissement en SCPI (Société Civile de Gestion Immobilière) est un placement en vogue auprès des français lassés des placements bancaires classiques à faible rendement. Qu’il s’agisse de vous constituer un capital, de générer des revenus complémentaires, de réduire vos impôts ou de préparer votre retraite, la “pierre papier” permet de placer votre argent dans un parc immobilier sur le moyen long terme sans vous préoccuper des inconvénients de la gestion. Avec des rendement possiblement attractifs dès les premiers mois.

Seulement quelques milliers d’euros peuvent vous permettre de devenir propriétaire associé de bureaux d’affaires, de commerces ou de crèches avec d’autres investisseurs. Toutefois, malgré des lendemains prometteurs, le marché de la SCPI est concurrentiel, l’offre vaste et parfois opaque. Aujourd’hui il y a environ 197 SCPI sur le marché. Alors comment s’y retrouver? Iroko lève le voile de l’investissement en SCPI pour vous aider à prendre des décisions éclairées et faire le meilleur choix pour vous.
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1. Comment s’y retrouver?

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1.1. Le rôle d’une SCPI

Le rôle d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer grâce à la collecte de fonds provenant d’investisseurs particuliers. Chaque particulier qui investit devient associé en achetant des parts de la société et peut à ce titre percevoir régulièrement des revenus locatifs. Si la SCPI est performante. Choisir une SCPI demande de bien connaître la forme juridique et les objectifs de la structure.
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1.2. SCPI de rendement et SCPI fiscale

Le lexique des SCPI est parfois déroutant pour un non initié. Avoir quelques bases de connaissance pour débuter peut être utile.

Pour démarrer, il est important de savoir différencier les différentes définitions possibles d'une SCPI. Une SCPI de rendement diffère d’une SCPI fiscale, car chacune a ses propres objectifs.
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• La SCPI de rendement est le modèle le plus courant de société de gestion. Il s’agit d’investir dans des bureaux, des locaux d’entreprises ou des locaux commerciaux. L’objectif est de redistribuer des revenus locatifs réguliers chaque mois aux investisseurs. C'est le modèle proposé par Iroko.
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• La SCPI fiscale a quant à elle pour objectif d’aider les investisseurs à réduire leurs impôts grâce à des avantages fiscaux. Dans ce cas, les rendements seront généralement plus faibles et les investissements à plus long terme.

Connaitre le classement des SCPI 2021 selon le taux de distribution brut.

1.3. Capital fixe ou variable?

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• Une SCPI à capital fixe possède un capital figé avec un objectif de montant de capital à atteindre. Les fonds sont dits fermés. Elle peut procéder à une ou plusieurs augmentations de capital ponctuellement lorsqu’elle décide de faire de nouvelles acquisitions. Mais aucune part ne sera émise entre ces périodes d’augmentation de capital. Pour entrer au capital, chaque nouvel investisseur doit donc racheter les parts d’un associé qui souhaite les revendre, selon des prix qui peuvent fluctuer selon le marché.
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• Un SCPI à capital variable est en constante augmentation de capital. Les fonds sont dits ouverts. Les prix d'achat-revente sont transparents et chaque associé ou futur associé peut vendre ou acheter des parts quand il le souhaite.

Faire le choix d’une SCPI à capital variable comme celle d’Iroko permet un investissement où chacun peut acheter des parts quand il le souhaite. En cas de revente, la SCPI s’efforcera de trouver un repreneur avec un prix de parts déterminé.

Le dynamisme de collecte d’une SCPI, c'est-à-dire la part de collecte (capitaux entrants) versus la part de retraits (capitaux sortants) est un critère SCPI important à vérifier. Une part importante de retraits peut être un signe de fragilité de la SCPI.
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Bon à savoir ! Comment calculer la collecte d’une SCPI ?
Il suffit de comparer la capitalisation de la SCPI d’un trimestre à l’autre. Ces informations sont publiques et indiquées sur le bulletin trimestriel et/ou rapport annuel de la SCPI.

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2. Paramètres à prendre en compte pour investir

Investir dans une SCPI permet de devenir copropriétaire d’actifs immobiliers et de générer des revenus complémentaires régulièrement par le biais d’un investissement financier. Investissement alléchant mais non amputé d’un risque de perte en capital, un placement dans une SCPI doit faire l’objet d’une attention toute particulière aux détails. Voici quelques points à prendre en considération pour effectuer un choix averti.
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2.1. Les différents frais

Lorsqu’on parle des SCPI on entend beaucoup parler de rendements. Beaucoup moins de frais. Pourtant, la majorité des SCPI en demandent. Les frais ou commissions font donc partie des caractéristiques à bien étudier avant de sélectionner la meilleure SCPI. Ils peuvent avoir un impact direct et important sur la performance globale de l’investissement. Voici les principaux types de frais que vous pourrez rencontrer :
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• La commission de souscription

La commission de souscription est un frais d’entrée payé par l’épargnant lorsqu’il investit dans une SCPI. Cette commission sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement distributeurs) mais en aucun cas les frais de notaire comme l’avancent certaines structures.

La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est de 9,24% (source IEIF). Ils peuvent aller jusqu'à 12% du montant des parts selon les sociétés de gestion. Ces frais sont bien prélevés à l’entrée de l’épargnant.

En cas de revente de parts de SCPI avant sa dissolution, une commission de cession peut être versée à la société de gestion en remboursement des frais de transaction engagés par la société. Pour la SCPI Iroko Zen, en cas de sortie avant 3 ans, une commission de sortie anticipée de 6%TTC sera facturée. A l'issue des 3 années, elle est de 0 %. Nous vous rappelons qu'une SCPI est un investissement immobilier dont l’horizon conseillé d’investissement est de plus de 7 ans.

Certaines SCPI, dont Iroko ZEN, ont fait le choix de supprimer cette commission de souscription, qui peut représenter jusqu’à 3 années de rendement.‍

Bon à savoir !
Ils ne correspondent nullement à des frais de notaire ni à des frais d’agence ou de broker.

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• La commission sur encaissement des loyers

Toutes les SCPI pratiquent une commission sur les loyers encaissés. Le pourcentage prélevé varie en fonction des SCPI.

Bon à savoir !
‍Les rendements communiqués par les SCPI sont nettes de ces commissions de gestion.

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• La commission d’acquisitions

Cette commission est prélevée à chaque acquisition faite par la SCPI.

Elle vise à rémunérer le travail de recherche des actifs de la société de gestion. Et en particulier le travail de sourcing des biens, de visite des actifs, de due-diligence (travail d’audit et de contrôle) et de négociation.

Bon à savoir !
‍La commission d’acquisition ne correspond pas à une commission de souscription puisqu’elle est prélevée au niveau de la SCPI lors de l’acquisition d’un actif et n’influe pas sur la valeur de rachat des parts.

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• La commission de cession

Le patrimoine d’une SCPI vit et évolue. Il peut arriver qu’une SCPI arbitre un actif dès lors qu’il ne répond plus à sa stratégie ou lorsqu’il présente un fort potentiel de plus-value. La plupart des SCPI appliquent une commission au moment de cette revente qui vise à rémunérer le travail de la société de gestion sur la recherche d’un acquéreur.

Bon à savoir !
‍Certaines SCPI appliquent cette commission uniquement si la revente génère une plus-value. Ce mécanisme permet de mieux aligner les intérêts des épargnants avec ceux de la société de gestion.

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• La commission de suivi de travaux

L’amélioration et l’entretien des biens permet d’éviter le vieillissement du parc immobilier d’une SCPI. La plupart des SCPI pratiquent une commission sur les travaux effectués qui vise à rémunérer la gestion des différents acteurs.

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• Les frais de transfert de parts

Lors d’une  cession de gré à gré ou d’une donation, les parts sont transmises d’un associé à un autre. La plupart des SCPI prélèvent des frais administratifs pour la mise en place du transfert. Le montant est en règle générale forfaitaire et représente en moyenne entre 200 et 300€.

Bon à savoir !
‍Certaines SCPI ne prélèvent pas ces frais lorsque le cessionnaire est déjà associé de la SCPI.

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• Les frais des gestion

Recherche de locataires, état des lieux, règlement des charges… la gestion locative demande temps et expertise. Les frais de gestion ont pour but de couvrir tous les frais de gestion immobilière assurée par la SCPI. Les rendements distribués aux investisseurs s’entendent donc nets de frais de gestion. Mais attention, ça n’est pas toujours le cas et c’est un point à bien vérifier.
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2.2. Le dynamisme de la SCPI et sa stratégie d’investissement

La capitalisation de la SCPI est certes un des critères SCPI importants mais pas suffisant. Car qui dit gros portefeuille ne signifie pas non plus gains élevés même si l’exposition au risque est dilué par le nombre d’actifs et d’associés.
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La stratégie d’investissement est aussi cruciale. On préférera un parc immobilier constitué d’actifs :

• Diversifiés
• Entretenus
• Bien situés
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Historiquement les SCPI se sont essentiellement concentrées sur le marché des bureaux et des commerces. Certaines SCPI privilégient même un seul secteur : la santé, la logistique, les commerces, les bureaux ou encore l'hôtellerie.
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Les SCPI dites diversifiées, investiront indifféremment sur plusieurs secteurs d’activités. Cette diversification permet d’être plus souple dans la stratégie d’investissement et d’éviter d’être tributaire d’un marché pouvant être moins pertinent dans le temps.

Si un secteur est porteur aujourd’hui, rien ne nous dit que ce secteur continuera de l’être dans 10 ou 15 ans. Les SCPI diversifiées peuvent à l’inverse passer d’un secteur au profit d’un autre en fonction des évolutions de marché et des changements d’usage.
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En matière de patrimoine, attention aussi aux parcs vieillissants synonymes de perte de valeur.
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Pour les zones géographiques, de plus en plus de SCPI font également le choix de la diversification et investissent dans différentes régions de France et/ou hors des frontières (principalement en Europe). Cela leur permet d’étendre leur zone d’investissement et d’avoir davantage d’opportunités immobilières.

Notons qu’un immeuble bien localisé aura plus de chance d’être revendu facilement ou même de trouver un preneur à bail. Il convient donc de déterminer si les biens immobiliers acquis par les SCPI sont localisés dans des zones dynamiques, proches des transports, faciles d’accès et qui répondent aux besoins localement.

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2.3. La gestion de la SCPI

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• Le locataire

Si la  localisation et la pertinence d’un actif sont des données importantes lorsque l’on achète un bien immobilier, le locataire l’est tout autant dans le cadre des SCPI. En effet, le rendement d’une SCPI (TDVM) dépend du bon paiement des loyers par les locataires. Si une SCPI n’encaisse pas de loyers, les épargnants ne perçoivent pas de revenus.

Assurez-vous donc que votre SCPI s’appuie sur des locataires solides, solvables et que la société de gestion qui gère votre SCPI intègre une analyse approfondie dans la sélection de chacun de ses locataires.
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• La durée des baux

Le bail est un contrat signé entre le propriétaire et le locataire qui détermine les conditions de location et notamment la durée d’engagement du locataire.

L’objectif d’une SCPI est de s’engager sur le long terme avec ses locataires. Cela permet de sécuriser un flux pendant une longue période et d’éviter les changements trop fréquents des locataires ou même la vacance.

Une SCPI qui a une durée d’engagement des locataires courte est une SCPI qui s’expose au départ de certains de ses locataires dans les mois ou années à venir. Elle va donc devoir redoubler d’efforts pour renégocier le bail initial ou trouver un autre locataire.

Bon à savoir !
‍La durée moyenne d’engagement des locataires est en règle générale communiquée dans les bulletins trimestriels des SCPI.

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• Taux de remplissage des immeubles (TOP, TOF)

Le taux de remplissage des immeubles est un bon indicateur sur la gestion locative de la SCPI. On parle de TOP (Taux d’Occupation Physique) et de TOF (Taux d’Occupation Financier).

Le Taux d’Occupation Physique (TOP) est le rapport entre la surface du patrimoine loué et la surface totale du patrimoine. Il permet d’évaluer le taux de remplissage physique des immeubles.

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est le montant des loyers encaissés rapporté au montant des loyers qui pourraient être facturés si la totalité du patrimoine était loué. Il mesure la performance financière.

L’indicateur le plus pertinent est donc le TOF. Une SCPI qui a un TOF élevé est une SCPI qui a une bonne gestion locative puisqu’elle encaisse la quasi-totalité des loyers encaissables. A l’inverse, une SCPI qui a un TOF plus faible, est une SCPI qui n’encaisse pas la totalité de ses loyers encaissables. Cela peut être le reflet de difficultés financières de certains locataires ou de vacance des immeubles.

Bon à savoir !
‍Le TOP et TOF sont des caractéristiques affichées par l’ensemble des SCPI directement sur leur bulletin trimestriel ou rapport annuel.

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• Le RAN (Report à nouveau)

Le RAN (Report à nouveau) constitue une réserve financière qui permet de pallier d’éventuels aléas. Elle peut servir dans le cas d’un défaut d’un des locataires par exemple :  la SCPI serait alors en mesure de continuer à verser un dividende aux associés pendant un nombre de jours déterminé par la taille de son RAN.

Bon à savoir !
‍Le report à nouveau est fiscalisé ! En effet, la fiscalité des parts de SCPI se fait sur le résultat de la SCPI (et non pas sur les revenus perçus) qui intègre ce RAN.

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2.4. Les indicateurs de performance

Un des indicateurs les plus observés par les épargnants (à tort ou à raison) pour comparer les SCPI est son TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).

Bien qu’occultant d’autres facteurs de sélection importants, il permet de rapidement identifier les SCPI qui offrent le plus de performances à l’investisseur.

Le TDVM (également appelé rendement par abus de langage) est calculé en divisant le dividende annuel par le prix d’acquisition moyen au 1er janvier de la même année.

Il est donc notamment soumis à la location de la totalité du parc immobilier constituant la SCPI ou encore au bon encaissement des loyers. Il ne permet toutefois pas d’analyser les risques pris par la SCPI sur la qualité de ses locataires ni sur la localisation ou la pertinence de ses actifs.
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Le TRI (taux de rendement interne) englobe à la fois le TDVM et la plus-value de la SCPI. Il correspond au taux de rentabilité annualisé et prend notamment en compte le prix d’entrée de l’épargnant, le prix de sortie, le temps passé sur l’investissement. Il peut être un bon indicateur de la performance globale de la SCPI car en plus d’englober le TDVM, il intègre la plus-value potentielle en capital constatée au moment de la revente des parts.
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2.5. Le label ISR

La notion environnementale est de plus en plus présente dans notre quotidien. Certaines SCPI ont fait le choix d’intégrer cet aspect dans leur stratégie immobilière.
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• Qu’est ce que le label ISR ?

Le label ISR est un label créé par décret en 2020. Il a pour objectif de rendre plus visible les produits d’Investissement Socialement Responsables (ISR) pour les épargnants en France et en Europe.  L’ISR vient récompenser les fonds qui respectent les critères stricts de l’investissement socialement responsable en utilisant une méthodologie basée sur des critères ESG : Environnement, Social et Gouvernance.
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• Quel est l’impact de ce label sur les SCPI ?

L’obtention de l’ISR permet aux SCPI d’avoir un impact direct sur l’environnement en réalisant des travaux d’amélioration sur les immeubles qu’elles détiennent afin de réduire leur consommation. Ces améliorations continues permettent également d’anticiper les futures normes environnementales qui commencent à voir le jour en immobilier (décret tertiaire par exemple) et facilitera la revente des immeubles à terme.
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2.6. Les délais de rendement

Sous quels délais allez-vous pouvoir commencer à percevoir des rendements? Tout investisseur rêve que sa mise lui rapporte le plus rapidement possible. Aussi intéressez-vous aux délais de jouissance de la SCPI que vous ciblez. Est-il immédiat? Ou devez-vous attendre 3 ou 6 mois? A quelle récurrence allez-vous percevoir vos loyers? De façon mensuelle ou trimestrielle?
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Iroko Zen est une SCPI qui tranche avec les habitudes du marché. Ses propriétaires investisseurs l’ont choisi pour :

• La gratuité des frais d’entrée (contre 9.24% HT en moyenne dans les autres structures)
• Le versement mensuel des dividendes
• L' accessibilité de l’investissement (à partir de 5000€)
• L’ éthique grâce au label ISR
• La performance visée non garanti : 5,5% de distribution annuelle nets de frais de gestion