Acheter des parts de SCPI : avec quel financement ?

L’immobilier reste une valeur refuge pour de nombreux français. Il permet de protéger sa richesse et pourquoi pas de la faire croître tout en diversifiant son patrimoine. Investir en SCPI permet de placer son argent dans l’immobilier locatif sans avoir à en subir les contraintes de gestion. Si ce type de placement n’est pas sans risque, il présente d’excellents rendements (entre 4 et 5% en moyenne) et repose sur une stratégie d’investissement diversifiée qui permet de réduire sensiblement les risques de vacance locative, d’impayés.

Si vous souhaitez investir dans la pierre-papier, le financement des parts de SCPI est une étape clé… qui dépendra de votre situation financière et de vos objectifs. Quelle que soit votre situation, vous pouvez trouver un mode de financement adapté pour acheter des parts de SCPI.

Iroko, la SCPI réinventée, fait le point sur le sujet et vous explique comment fonctionnent les différents modes de financement pour vous aider à orienter votre choix.

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4 modes de financement pour acheter des parts de SCPI

Il existe 4 méthodes pour le financement de vos parts de SCPI avec chacune à ses propres particularités :

• Le financement au comptant
• Le financement à crédit
• L’assurance vie
• Le démembrement

Il n’y a pas une méthode plus avantageuse par rapport à une autre. Tout dépendra de votre situation personnelle et financière.

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1. Le financement au comptant

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Le financement de parts de SCPI au comptant est tout simplement un achat en direct. Si vous disposez de fonds propres à investir provenant par exemple de votre épargne, vous pouvez alors solliciter plusieurs interlocuteurs pour acquérir des parts de SCPI : une banque, un assureur, un conseiller de gestion en patrimoine, une société de gestion ou encore une plateforme web.

En fonction de votre interlocuteur et du produit choisi, vous pourrez régler le montant des parts de SCPI sur vos fonds. La plupart du temps, un montant minimum de parts à acquérir (environ 5000€) sera nécessaire, ce qui déterminera votre quote-part. Vous pourrez ainsi percevoir de potentiels loyers dont le montant dépendra de cette quote-part. Afin de bien évaluer quels seront vos revenus fonciers et ce qui restera in fine dans votre poche, veillez à vous pencher sur la fiscalité des SCPI. En effet, les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et donc soumis à l’impôt.
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À retenir !

Le financement au comptant de parts de SCPI est à privilégier si vous êtes peu ou pas imposé. C’est un bon premier pas pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif en calibrant votre investissement sur vos moyens et choisir la SCPI qui vous convient.

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2. Le financement à crédit

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Vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI à crédit. L’intérêt est de bénéficier d’un effet de levier pour investir notamment si vous ne disposez pas d’épargne à investir ou si celle-ci est insuffisante. Ainsi, les loyers générés par l’acquisition de vos parts rembourseront une partie des mensualités dégagées par le crédit. Par ailleurs, déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers peut aussi vous permettre d’optimiser votre fiscalité.

Un crédit immobilier SCPI est semblable à un crédit immobilier classique. Il prend en général la forme d’un crédit amortissable remboursable chaque mois. Pour des sommes inférieures à 75 000 euros, il est possible de passer par un crédit à la consommation mais les intérêts seront plus élevés. Si vous payez l’ISF vous pourrez opter pour un crédit in fine qui vous permettra de payer uniquement les intérêts sur la somme empruntée pendant la durée du prêt SCPI, et de rembourser la somme une fois le crédit terminé.

Pour faire la demande d’un prêt bancaire, vous avez le choix de vous adresser à une banque, un courtier, ou la société de gestion de la SCPI que vous ciblez qui peut avoir un partenariat avec une autre banque.

Une offre de prêt peut être acceptée dès le lendemain de son émission. Les fonds seront débloqués dans les 15 jours et versés directement à la SCPI qui se chargera de vous envoyer une attestation de propriété de part, votre titre de propriété. Le montant des taux est variable même si la tendance est plutôt à la baisse. Il est par exemple possible de tabler sur un taux à 2% pour un emprunt de 50 000€ sur 20 ans. Le mieux est de comparer les offres pour faire le meilleur choix.

Attention toutefois, les banques ont tendance (et c’est logique) à privilégier leurs produits financiers. Par ailleurs, elles demanderont pour garantie une sûreté réelle excluant l’hypothèque et privilégieront la caution ou le crédit caution logement (CRELOG) pour les investisseurs déjà propriétaires.
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À retenir !

L’acquisition de parts de SCPI est une opération porteuse sur le long terme (10 à 20 ans). Elle peut procurer :

• un rendement dynamique suivant la SCPI;
• un avantage fiscal grâce aux déductions possibles des intérêts d’emprunt;
• un effet de levier grâce aux loyers perçus.
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Bon à savoir !
La valeur IFI ne peut pas excéder la valeur de retrait de la SCPI (200 € pour Iroko ZEN).
Valeur de retrait = prix d’achat - commission de souscription

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3. L’assurance vie

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Passer par une assurance vie pour le financement de vos parts de SCPI se fera obligatoirement au comptant.

Votre contrat sera géré par l’assureur qui achète des enveloppes de SCPI auprès de sociétés de gestion afin de les mettre à votre disposition.

Des frais liés à votre contrat s’appliqueront donc sur les loyers perçus. Vous n’aurez par ailleurs accès qu’à un nombre limité de SCPI en fonction du portefeuille de l’assureur. Dans les faits, trouver un financement de parts de SCPI via une assurance vie reste assez rare et sera forcément limité en termes de choix.

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4. Le démembrement

Acheter des parts de SCPI en démembrement peut se faire au comptant ou à crédit en séparant l’usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété.

Selon le type de démembrement (viager ou temporaire) les objectifs seront différents.

Il peut s’agir pour vous de :

• placer votre trésorerie en achetant vos parts moins cher tout en optimisant votre fiscalité
• réaliser une économie d’ISF
• transmettre un patrimoine sans frais de succession

Les éléments à avoir en tête avant d’investir :

• Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
• Acheter des parts dans une SCPI est un investissement immobilier long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans.
• Comme tout placement, celui-ci comporte des risques SCPI. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
• La liquidité et donc le rachat des parts n'est pas garanti
• Les informations présentées ci-dessus ne constituent ni un élément contractuel, ni un conseil en investissement.
• Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.
• Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
• Enfin renseignez-vous avant tout investissement sur iroko.eu.