Tout savoir pour investir dans une SCPI

Investir, c’est préparer sa retraite, construire son patrimoine, optimiser sa fiscalité. Choisir ses investissements fait partie des choix structurants et importants d’une stratégie patrimoniale. Parmi toutes les solutions d’épargne disponibles et bien que leur performance n’est pas garantie, les SCPI ont historiquement prouvé leur résilience et se sont montrées efficaces pour investir en immobilier, tout en mutualisant les risques et en évitant les contraintes de gestion. Un million de Français ont choisi cet investissement. Avec ce guide, vous aurez toutes les clés pour investir sur cette classe d’actifs.
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1. Pourquoi Investir en SCPI ?

Investir dans l’immobilier via une SCPI permet de générer un complément de revenus potentiel sans contrainte de gestion. Un portefeuille bien diversifié permet une moindre exposition au risque SCPI.
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1.1 Investir dans la pierre sans contraintes de gestion

Par définition une SCPI offre la possibilité d’investir en immobilier en délégant les contraintes de gestion. En effet, la société de gestion s’occupe de l’achat des biens, de la gestion des locataires, de la gestion des travaux, des encaissements des loyers, du règlement des taxes et de la potentielle revente des biens.
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1.2 Diversification et mutualisation

Une SCPI a pour mission de se constituer un patrimoine diversifié d’immobiliers d’entreprises généralement inaccessibles pour un investisseur particulier du fait de leur taille et de la structuration du marché immobilier professionnel. Le gérant d’une SCPI va chercher à mutualiser les risques en diversifiant ses investissements géographiquement (Paris, Ile de France, région ou même Europe) et sectoriellement (bureaux, commerces, logistique et entrepôts, hotellerie). Cette diversification permet une meilleure rentabilité SCPI et maîtrise des risques.
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1.3 Un complément de revenus potentiel

Les SCPI distribuent des revenus potentiels régulièrement (mensuellement ou trimestriellement). Le montant des versements peut varier, il dépend notamment des encaissements de loyers des locataires.

En 2020, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,18% (source : pierrepapier.fr).

Iroko ZEN a un objectif de distribution non garanti de 5,5% et verse les revenus mensuellement (après expiration du délai de jouissance de 4 mois).
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2. Quels sont les risques ?

Investir dans une SCPI constitue une opportunité patrimoniale attractive qui comporte certains risques à connaître pour mieux appréhender son investissement.
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2.1 Le capital n'est pas garanti

De même que pour un achat immobilier en direct, la valorisation du capital dépendra notamment de la valorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI. Celle-ci évolue en fonction du marché, aussi bien à la baisse qu'à la hausse.
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2.2 Les revenus distribués ne sont pas garantis

Les revenus de la SCPI proviennent essentiellement des loyers encaissés et ne sont en conséquence pas garantis. Il peut arriver qu'un ou plusieurs locataires ne payent pas leurs loyers, ce qui impacterait la capacité de la SCPI à assurer ses versements de dividendes. Cependant, le fait que la SCPI détienne plusieurs actifs permet de réduire ce risque.
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2.3 Le placement est peu liquide

Ce placement est considéré comme peu liquide. La société de gestion ne peut garantir le délai de revente des parts. Pour satisfaire une demande de retrait, la SCPI doit accueillir une demande de souscription au moins égale au volume sortant.

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3. La performance des SCPI

La performance des SCPI se traduit par 2 indicateurs que nous allons détailler ci-dessous. Il faut garder à l’esprit que le capital investi et les revenus ne sont pas garantis. Ils sont, en effet, liés aux évolutions du marché de l’immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. Enfin, les performances passées de chaque SCPI ne préjugent pas de leurs performances futures.
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3.1 TDVM

La performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier se manifeste premièrement à travers leur Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Celui-ci correspond aux dividendes versés aux associés sur l’année, divisé par le prix d’achat moyen de la part sur cette même année.
Cet indicateur permet de calculer le rendement d’une SCPI.

En 2020, le TDVM brut moyen du marché était de 4,18% (source : IEIF) face à 4,40% en moyenne sur l’année précédente.
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Bon à savoir ! Le TDVM est net des frais de gestion propres à chaque SCPI et brut de la fiscalité de l’investisseur.

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3.2 Le TRI

Le Taux de Rendement Interne est l’autre indicateur de performance globale d’une SCPI à prendre en compte. Il prend en compte le rendement annuel (les revenus distribués et rapportés au montant de la part) et la plus-value en capital (ou la moins value) faite au moment de la revente des parts.

Le TRI peut être calculé en fonction de la durée d’existence de la SCPI.
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3.3 Valorisation du prix de la part

Le second indicateur permettant de juger de la performance d’une SCPI est l’évolution du prix de leur part. Cette performance n’est donc pas liée aux encaissements de loyers mais à la valeur des biens qui composent le patrimoine de la SCPI.

Chaque année, la réglementation impose que le parc immobilier de chaque SCPI soit audité. Un expert indépendant mandaté calcule la valeur vénale (valeur d’expertise) des actifs détenus par la SCPI.
Une fois l’audit réalisé, la SCPI pourra décider de faire évoluer son prix de part. A la hausse si la valeur du parc immobilier (valeur d’expertise) est supérieure au prix d’achat et à la baisse si les actifs ont perdu de la valeur sur l’année.

Le prix de part d’une SCPI peut donc évoluer une fois par an.
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Bon à savoir !
Si le prix de la part évolue, c’est également le prix de retrait qui évolue. En effet, le prix de retrait est calculé de la manière suivante : Prix de retrait = prix d’achat - commission de souscription

4. Les différentes manières de souscrire

L’investissement en SCPI permet de répondre à plusieurs besoins. Certains épargnants cherchent un complément de revenus, d’autres souhaitent optimiser leur fiscalité, préparer leur retraite ou la transmission. Nous allons détailler ci-dessous les différentes manières d’investir en SCPI.
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‍4.1 La souscription en pleine propriété

Il existe différents modes d'investissement SCPI. L’investissement en pleine propriété est le plus répandu en SCPI. Cela permet à l’épargnant de devenir propriétaire des parts de SCPI et d’en percevoir les revenus potentiels.

La perception des premiers revenus intervient après la période de jouissance et l’épargnant peut demander la revente de ses parts à tout moment.

NB : le délai de revente des parts n’est pas garanti par la SCPI.

Ce type d’investissement est en règle générale destiné aux épargnants ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.
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4.2 La souscription en nue-propriété

Ce type d'investissement repose sur le principe du démembrement de parts de SCPI. La pleine propriété est divisée en deux parties :

- La nue-propriété : propriété des parts.

- L'usufruit : jouissance des revenus.

Opter pour le démembrement en achetant la nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de revenus le temps du démembrement en échange d’une décote à l’acquisition.

Cette absence de revenus permet d’éviter l’imposition des revenus. Par ailleurs, le montant de l’investissement sort entièrement de la base taxable à l’IFI, puisque seul l’usufruitier y est soumis.

La durée de la nue-propriété est choisie par l’épargnant. Les décotes sont différentes en fonction de la durée choisie. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

Concrètement, si un épargnant s’engage pour une nue-propriété sur une durée de 5 ans avec une décote de 20% par exemple, il ne percevra pas de revenus pendant 5 ans mais bénéficiera d’une décote de 20% sur le prix de la part de la SCPI.

A l’issue des 5 ans, le nu-propriétaire devient plein propriétaire (nue propriété + usufruit) des parts, 2 options s’offrent alors à lui.
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4.3 Revendre ses parts

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts et peut donc demander la revente de ses parts.
Un des avantages de la nue-propriété réside dans le fait que la différence entre le montant de la pleine propriété et le montant de l’investissement en nue-propriété avec décote n’est pas fiscalisé.
La seule fiscalité constatée dépend de l’évolution du prix de la part. En effet, si le prix de la part a augmenté, la plus-value constatée entre la valeur de la part en pleine propriété au moment du retrait et la valeur de la part en pleine propriété au moment de l’achat est fiscalisée (fiscalité des plus-values immobilières).
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Bon à savoir !
Si la SCPI applique une commission de souscription prise à l’achat, elle n’est visible qu’à la revente des parts. Il n’est donc pas toujours judicieux de revendre ses parts dès la fin du démembrement..

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4.4 Conserver ses parts

La conservation des parts permet de bénéficier de revenus potentiels (mensuels ou trimestriels). Le calcul des revenus ne se fait pas sur le montant investi initialement (valeur décotée) mais bien sur la valeur en pleine propriété en vigueur.

Par la suite, l’épargnant pourra demander la revente de ses parts à tout moment.
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Bon à savoir !
L’usufruit (droit de percevoir les revenus pendant le démembrement) est souvent acquis par des sociétés qui souhaitent placer leur trésorerie. Le mécanisme d’amortissement rend cet investissement particulièrement attractif pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

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4.5 La souscription à crédit

Il est possible d'acquérir des parts de SCPI à crédit afin de profiter de l'effet de levier et limiter l’effort d’épargne.

Les revenus issus de la SCPI vont permettre de rembourser tout ou partie des mensualités de remboursement de crédit.

La durée du crédit varie en fonction des besoins et situations des épargnants (entre 10 et 20 ans). Il s'agit dans la plupart des cas d'un crédit amortissable (le capital est remboursé au fur et à mesure).

Il faut garder à l’esprit que les taux d’intérêts pratiqués dans le cadre d’un investissement en SCPI restent plus élevés que les taux d’intérêts pratiqués dans le cadre d’un achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.
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Bon à savoir !
Dans la plupart des cas, les banques traditionnelles ne financent que les SCPI rattachées à leur groupe bancaire. Il est donc plus difficile de trouver un financement SCPI bancaire pour l’achat de parts de SCPI indépendantes.

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4.6 La souscription en assurance vie

Il est possible de souscrire à certaines SCPI au travers de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation. C’est alors l’assureur qui est propriétaire des parts et l’investisseur souscrira à une Unité de Compte.

L’assurance-vie est un des placements préférés des français en raison d’une fiscalité attractive passée une certaine durée et un avantage successoral indéniable. Y loger de la SCPI permet de bénéficier de cette fiscalité et de ne plus être soumis à l’impôt sur le revenu comme c’est le cas en détention directe. La fiscalité propre à l’assurance-vie s’applique en cas de rachat sur le contrat.

Toutefois quelques nuances à apporter : selon l’assureur, les frais de gestion du contrat plus ou moins élevés vont impacter la performance de la SCPI, certains assureurs prélèvent une partie du rendement encaissé (entre 10 et 25%) et les éventuels avantages fiscaux éventuels d’une SCPI majoritairement investie à l’étranger ne bénéficieront qu’à l’assureur.

4.7 La souscription en société ou Holding

L'investissement en SCPI peut également se faire via une société.

L'objectif du placement peut être la constitution d'un patrimoine, le placement de trésorerie ou encore l'optimisation de la transmission.

Les pièces justificatives demandées par les SCPI pour la constitution du dossier diffère de celles demandées pour un investissement en tant que personne physique. Dans la plupart des cas, il faudra transmettre un Kbis de moins de 3 mois, les statuts de la société, la pièce d’identité du gérant et un RIB au nom de la société.

Pour les sociétés fiscalisées à l'impôt sur les revenus, ce sont les associés de la société qui constatent la fiscalité en fonction de leur pourcentage de détention de la société. Il s'agit de la même fiscalité constatée dans le cadre d'un investissement en tant que personne physique.

S'il s'agit d'une société fiscalisée à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité peut être plus avantageuse, car les revenus sont fiscalisés au taux d’impôt sur les sociétés de la société détentrice de parts de SCPI.
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4.8 La souscription en démembrement viager

Tout comme le démembrement temporaire, le démembrement viager permet de diviser la pleine propriété des parts entre deux personnes :

1. L’usufruitier : il bénéficiera des revenus pendant toute la durée du démembrement (les parents).

2. Le nu-propriétaire : il ne bénéficiera pas des revenus pendant la durée du démembrement (le/les enfant(s)).

Le démembrement prend fin au décès du ou des usufruitiers. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts sans régler de droits de succession.

En règle générale, le démembrement viager est utilisé afin d’optimiser la transmission.
Par exemple, les parents sont usufruitiers et bénéficient des revenus complémentaires et le/les enfant(s) sont nus-propriétaires.
Les parents ont la possibilité d’utiliser une donation afin de régler la souscription en nue-propriété du/des enfant(s).

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Bon à savoir !
Le démembrement viager constitue une indivision. En cas de revente, le consentement des deux parties est nécessaire.