I. Comment détenir des parts de SCPI en direct ?
Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) signifie devenir associé d’une structure qui achète des biens immobiliers. La SCPI est gérée par des professionnels de l’immobilier qui s’occupent du patrimoine à votre place en contrepartie de frais de gestion puis vous reverse une quote-part des loyers encaissés à hauteur de votre participation. Selon votre stratégie, votre âge et votre patrimoine, il existe différents moyens d’acheter des parts de SCPI. Parmi eux, il existe l’option d’achat au comptant. Comment détenir des parts de SCPI en direct ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers notre article.
II. Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est un placement financier collectif. Investir dans une SCPI est une alternative à l’achat de biens immobiliers en direct. Il s’agit, finalement, d’un placement immobilier locatif à long terme.
Le fonctionnement de ce placement est tel que la société civile de placement immobilier récolte des fonds auprès des investisseurs puis achète et gère des immeubles (entretien du parc immobilier, travaux à réaliser, recherche de locataire, etc.), en échange de frais de gestion. De votre côté, l’opération vous permet de devenir un associé de la SCPI. Vous détenez donc une partie du patrimoine immobilier sous forme de parts.
Aussi appelée pierre papier, cette solution est idéale pour investir dans des bureaux, des commerces ou des logements difficilement accessibles à des particuliers en direct. Ce placement vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine et d’accéder au marché immobilier tertiaire professionnel.
Toutefois, il est important de rappeler que l’opération n’est pas sans risque. Il s’agit, en effet, d’un placement à long terme considéré comme peu liquide. Par ailleurs, il existe un risque de perte en capital et les revenus ne sont pas garantis.
III. Comment acheter des parts de SCPI en direct ?
Il existe différentes manières d’acheter des parts de SCPI (SCPI assurance-vie (lien vers en assurance-vie), SCPI à crédit, etc.). En l’occurrence, vous pouvez procéder à un achat en direct. Dans ce cas, vous devez vous tourner vers :
- votre banquier ou votre assureur ;
- un conseiller en gestion de patrimoine ;
- une plateforme spécialisée dans ce type de placements ;
- une société de gestion telle qu’Iroko.
Le ticket d’entrée varie alors de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Votre achat, quant à lui, intervient lors de la création ou à l’augmentation du capital de la SCPI. Vous devez ensuite patienter entre trois et six mois avant de pouvoir toucher vos premiers revenus potentiels, c’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.
Acheter des parts de SCPI en direct présente quelques avantages mais n’est pas sans risque. En l’occurrence, vous réalisez un investissement cohérent par rapport à vos moyens. Vous avez également la possibilité de choisir la SCPI dans laquelle vous investissez. Enfin, vous bénéficiez de revenus potentiels quasiment immédiatement.
En revanche, vous devez être en mesure de mobiliser votre épargne. De la même manière, l’imposition, lorsque vous achetez des parts de SCPI (lien vers Comment détenir des parts de SCPI) en direct, peut-être plus conséquente qu’en optant pour un autre mode d’acquisition (comme l’achat à crédit, par exemple).
IV. Quelle fiscalité pour l’achat de parts de SCPI en direct ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI en direct, vous êtes imposés exactement comme si vous détenez des biens immobiliers dans votre patrimoine. Ainsi, les revenus qui vous sont versés par la SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez ensuite opter pour le régime réel ou le régime microfoncier.
Vous pouvez prétendre au régime réel si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers en supplément de ceux issus de vos parts de SCPI. Vous pouvez opter pour le régime réel si l’ensemble de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.
À l’inverse, pour prétendre au régime microfoncier, vous devez respecter trois conditions :
- être propriétaire en direct d’au moins un bien immobilier pour lequel vous profitez de revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée ;
- le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à 15 000 € ;
- vos parts de SCPI ne doivent pas faire l’objet d’un dispositif fiscal spécifique.
Notez, par ailleurs, que la valeur des parts de SCPI intègre votre base taxable pour l’impôt sur la fortune immobilière.
A noter, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être d’évoluer.
Focus sur le régime réel
Dans le cadre du régime réel, les revenus fonciers issus de la SCPI entrent dans votre assiette fiscale sans abattement. Ce montant servira ensuite de base au calcul de l’impôt. Les revenus sont ensuite imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Focus sur le régime microfoncier
En optant pour le régime microfoncier, vous profitez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers. Cela signifie que seuls 70 % de vos revenus fonciers bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vos charges sont ainsi forfaitairement évaluées à 30 % de vos revenus bruts.
V. Quel montant mobiliser pour acheter des parts de SCPI en direct ?
Comme expliqué précédemment, le ticket d’entrée pour l’achat de parts de SCPI en direct vaut entre quelques centaines voire quelques milliers d’euros. Notez, toutefois, que vous n’êtes pas obligés de vous cantonner au ticket d’entrée et pourrez investir davantage si vous en avez la possibilité. En effet, les revenus locatifs potentiels qui vous seront versés sont proportionnels au nombre de parts que vous avez acquis dans la SCPI. Plus vous détenez de parts, plus vous aurez d’importants revenus.
Afin de savoir quel montant investir avec plus de précisions, vous devez établir une stratégie patrimoniale qui tient compte de vos revenus, de votre patrimoine, de vos charges et de vos objectifs.
Notez que les SCPI sont soumises aux variations du marché. Vos revenus ne sont donc pas toujours garantis. En revanche, les risques sont mutualisés, puisque vous investissez dans un parc immobilier et non pas sur un seul bien isolé.
VI. SCPI en direct : tout ce que vous devez savoir
Quel montant prévoir pour acheter des parts de SCPI en direct ?
Pour acheter des parts de SCPI en direct, vous pouvez prévoir entre 200 € et 5 000 €. Toutefois, vous pourrez toujours investir davantage si vous en avez les moyens.
Est-il possible de revendre des parts de SCPI achetées en direct ?
Vous pouvez revendre vos parts de SCPI. Toutefois, cela peut prendre du temps, puisqu’il s’agit d’un placement peu liquide. De la même manière, dans certains cas, vous devez impérativement trouver un acquéreur afin de céder vos parts.
Quels sont les frais à prévoir lorsque l’on investit dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI engendre également des frais. En l’occurrence, vous devrez payer :
- de frais de souscription compris entre 10 et 12 % du montant de vos parts ;
- des frais de gestion chaque année.
Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI compte certains avantages :
- vous pouvez profiter de potentiels revenus complémentaires ;
- le ticket d’entrée est relativement faible ;
- vous pouvez déléguer la gestion immobilière ;
- vous mutualisez les risques locatifs.
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