Depuis quelques années, l'investissement socialement responsable se développe à grande vitesse. Cette croissance est fortement soutenue par des épargnants et une clientèle institutionnelle qui sont en demande de produits prenant en compte les préoccupations écologiques. Face à cette demande, le label ISR a été créé en 2016 par le ministère de l'Economie et des Finances. Les sociétés de gestion qui souhaitent détenir ce label doivent alors intégrer dans leurs stratégies des critères extra-financiers comme les fameux “ESG” : Environnement, Social et Gouvernance, qui sont définis selon des règles spécifiques au label ISR.
En septembre 2022, plus de 1000 fonds détiennent le label en France dont 51 fonds immobiliers. Fin 2021, 41% des Français déclaraient avoir déjà entendu parler de l’ISR mais seulement 8% d’entre eux se sont déjà vus proposer un produit labellisé ISR par leur banque ou leur conseiller.*
À l’heure où les problèmes environnementaux et sociétaux sont de plus en plus présents, il est temps que les produits responsables et labellisés soient davantage mis en avant et connus de tous.
I. SCPI et label ISR
Jusqu’alors uniquement disponible pour certains fonds, c’est en 2020 que le label ISR a été étendu aux fonds alternatifs (FIA) et notamment aux fonds immobiliers (SCPI et OPCI). Il a alors comme rôle de distinguer les fonds finançant la rénovation de bâti ancien pour atteindre de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques, d’encourager l’achat d’immeubles neufs et performants mais aussi d’inciter à sensibiliser les locataires sur les enjeux climatiques et l’impact de leur activité.
“Lors du lancement de notre SCPI Iroko ZEN, l’amélioration continue des critères ESG de nos actifs voulue par le label ISR nous a semblé normale. Iroko Zen investit au cœur des villes de demain et de leur développement. La qualité de nos actifs a un impact direct sur leurs valeurs, sur le bien-être de leurs utilisateurs. C’est donc naturellement que nous avons souhaité que le label ISR soit intrinsèque à la stratégie d’Iroko Zen.” souligne Gautier Delabrousse-Mayoux, cofondateur d’Iroko.
Le cahier des charges du label ISR dédié aux fonds immobiliers s’appuie sur six exigences principales :
- Définir les objectifs recherchés par le fonds ;
- Mettre en place une notation ESG ;
- Intégrer les résultats ESG dans la construction et la vie du portefeuille ;
- Engager les parties prenantes durant la phase de détention du bien immobilier ;
- Une information renforcée ;
- Définir des indicateurs d’impact.
Ces exigences permettent de structurer la démarche du fonds immobilier sur le long terme.
“Le maintien du label ISR s’effectue à travers de nombreuses actions. Par exemple, chez Iroko Zen, nous effectuons une analyse annuelle de l’évolution de la consommation énergétique de chacun de nos actifs. Pour les actifs où nous observons une consommation supérieure aux benchmarks nationaux (en France, nous utilisons les chiffres calculés par l’Observatoire de l’Immobilier Durable), des actions d’amélioration énergétique sont lancées, soit à travers l’installation des dispositifs d’économie d’énergie, comme l’installation de systèmes d’illumination LED dans les locaux, soit à travers l’installation de sources d’énergies renouvelables, comme des panneaux photovoltaïques. Dans un contexte géopolitique où les prix de l’énergie deviennent de plus en plus instables, nous notons également l’importance économique de ces mesures.” souligne Adriana Danaila, Green Asset Manager chez Iroko.
II. Best-in-progress - Best-in-class : deux approches pour deux stratégies
Les SCPI labellisées ISR doivent établir une grille de notation ESG pour chacun de leurs actifs. Cela leur permet ensuite d’évaluer leurs investissements sur un triple axe : environnemental, social et de gouvernance. Elles fixent ensuite une note ESG seuil qu’elles prennent comme référentiel et qu’elles calculeront pour chaque investissement réalisé.
Un investissement sera qualifié de “best-in-class” si au moment de l’acquisition sa note est égale ou supérieure à la note ESG seuil. Le rôle de la SCPI sera alors de maintenir la note de l’actif au-dessus de cette note seuil.
Un investissement sera qualifié de “best-in-progress” si au moment de l’acquisition sa note ESG est inférieure à la note seuil. Dans ce cas-là, le rôle de la SCPI sera d’améliorer la qualité de l’actif, en réalisant des travaux d’amélioration, afin de lui faire atteindre la note seuil pendant sa période de détention.
L’approche peut être mixte, “best-in-class” et “best-in-progress”, ce qui est le cas chez Iroko ZEN.
“Chez Iroko ZEN, notre politique de gestion nous impose d’amener l’actif au niveau de la note seuil, à minima, dans les trois ans suivant l’acquisition. Par ailleurs, on s’interdit de réaliser des investissements dans des actifs avec une note inférieure à la moitié de la note seuil.” précise Adriana Danaila, Green Asset Manager chez Iroko.
III. SCPI labellisées et rendements
Le label ISR ayant été élargi aux sociétés de gestion immobilières seulement en 2020, il est encore trop tôt pour apprécier l’impact du label sur la performance des fonds.
Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, si on se base sur des travaux réalisés il y a plusieurs années par des économistes il a été prouvé que performances sociales et financières ont une relation positive sur le long terme (voir Freeman, 1984, Cornell et Shapiro, 1987, pour citer les plus connus). Par ailleurs, des études réalisées sur des fonds immobiliers étrangers (real estate investment trusts « REIT »), qui avaient pris en compte les facteurs ESG dans leur politique d’investissement, ont trouvé que les investisseurs associaient une valeur plus élevée aux REITs qui poursuivaient une politique environnementale et surtout sociale, ce qui donne un avantage compétitif à ce genre d’entités, comme les SCPIs labelisées ISR en France.
“Chaque année, nous prenons l’engagement d’investir 20% des résultats de la SCPI Iroko Zen dans des actions ESG, visant à améliorer notre parc immobilier. À titre indicatif, sur le premier trimestre 2022, nous avions prévu d’investir 105 140 EUR dans des actions liées au label ISR. Cependant, ces actions, qui sont toutes menées à améliorer le profil de nos actifs, auront un impact positif sur la valorisation de ces actifs.” affirme Adriana Danaila.
Pour tout comprendre en vidéo, retrouvez Adriana Danaila, Green Asset Manager chez Iroko
IV. Comment bien choisir sa SCPI labellisée ISR ?
Avec près d’une trentaine de SCPI labellisée ISR en France**, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver lorsqu’on souhaite investir.
Au-delà du fait de choisir une SCPI qui investit dans une thématique répondant à vos convictions personnelles et un rendement/risque adapté à votre situation, différents critères peuvent vous aider à choisir votre SCPI labellisée ISR.
“L’investisseur a tout intérêt à s’assurer que les actions annoncées par la SCPI sont claires et qu’elles ont un impact précis, visible et quantifiable. Le label ISR oblige les SCPI à communiquer auprès de ses investisseurs sur les actions ESG qu’elles prennent. Ainsi, l’investisseur a accès à des informations sur la méthodologie d’analyse mise en place par la SCPI pour estimer les risques ESG associés à son portefeuille ; il est aussi en droit de demander des informations sur la façon dont le portefeuille a été construit et les politiques de gestion implémentés par le fonds. Chez Iroko Zen, nous prônons la transparence et communiquons sur nos actions à travers nos bulletins d’informations trimestriels, des rapports ISR annuels ainsi que des notre newsletter mensuelle.” souligne Adriana Danaila.
*Source : Etude publiée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et réalisée par Opinionway - Septembre 2021
** Source : ASPIM - au 06/07/2022
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