Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une solution prisée pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’un revenu potentiel passif. Mais qu’en est-il lorsque ce patrimoine doit être transmis dans le cadre d’une succession ? Cet article vous explique les mécanismes, les frais associés et les stratégies pour anticiper cette étape clé.
I. SCPI et Succession : comment fonctionne la transmission ?
Fonctionnement de la transmission des parts de SCPI
La transmission du patrimoine, bien qu'épineuse sur le plan émotionnel, est nettement simplifiée lorsqu'il s'agit de parts de SCPI par rapport à un bien immobilier traditionnel. Contrairement à un appartement qui entre en indivision et nécessite souvent une vente pour répartir les montants entre les héritiers, les parts de SCPI sont traitées comme tout actif immobilier dans une succession. Lors du décès d’un associé, ses parts sont directement intégrées à l’actif successoral, puis réparties entre les héritiers selon ce qui est indiqué dans la dévolution successorale. Ces derniers disposent alors de deux choix :
- Conserver les parts pour percevoir les revenus générés;
- Revendre les parts à la valeur de retrait fixée par la société de gestion. Nous vous rappelons que la liquidité des parts de la SCPI n’est pas garantie.
Ce fonctionnement évite les contraintes de gestion d’un bien physique et offre une flexibilité accrue pour les bénéficiaires.
Quels sont les avantages ?
Lorsqu'un investisseur en SCPI décède, ses parts sont automatiquement intégrées à son patrimoine successoral. Cela signifie qu'elles sont soumises aux règles de transmission habituelles et réparties entre les héritiers conformément aux dispositions légales ou testamentaires.
Une question fréquente : Les parts de SCPI sont-elles liquidées automatiquement au décès ? La réponse est non. Ces parts ne sont pas vendues d'office. Elles restent dans la masse successorale à partager, laissant aux héritiers le choix de les conserver pour continuer à percevoir les revenus générés ou de les vendre pour obtenir des liquidités.
Les SCPI offrent plusieurs avantages dans le cadre d’une succession :
- Simplification du partage grâce à l’attribution de parts distinctes à chaque héritier.
- Réduction des conflits liés à l’indivision, souvent problématique dans les successions immobilières.
- Possibilité d’organiser une donation-partage afin d’anticiper la transmission et gratifier les héritiers présomptifs.
- Flexibilité pour transmettre progressivement, en optant pour la donation de la nue-propriété tout en conservant les revenus locatifs.
II. SCPI et succession : quels sont les frais lors de la transmission ?
Même si la transmission des parts de SCPI est simplifiée, elle engendre des frais qu’il est important de connaître pour éviter les surprises.
La fiscalité successorale
La fiscalité des parts de SCPI dans le cadre d’une succession varie en fonction du degré de parenté entre le défunt et ses héritiers. Ces parts sont estimées à leur valeur vénale au moment du décès, avec une éventuelle décote possible dans des situations spécifiques, comme en cas de démembrement.
- Abattements personnalisés : Les héritiers profitent d’un abattement fiscal propre à leur lien familial (par exemple, 100 000 € pour un enfant).
- Barème progressif : Les droits de succession sont calculés selon un barème gradué, allant de 5 % à 45 %, en fonction du montant taxable après application des abattements.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Les frais de notaire
Lorsqu’un décès survient sans qu’aucune disposition testamentaire n’ait été prévue, les héritiers entrent automatiquement en indivision successorale. Cela signifie qu’ils possèdent conjointement le patrimoine, sans distinction de parts individuelles. Cette situation, souvent source de complexité et d’instabilité, conduit le notaire à organiser un partage des biens. Le partage consiste à répartir les actifs entre les héritiers (appelés copartageants ou co-indivisaires), et s’assurer de la conformité juridique de la transmission, mettant ainsi fin à l’indivision en attribuant à chacun des biens spécifiques.
Cependant, cette opération entraîne des coûts. En effet, le droit de partage est soumis à un taux de 2,50 % conformément à l’article 746 du Code général des impôts.
Les frais de notaire incluent :
- Les émoluments proportionnels basés sur la valeur de l’actif successoral.
- Les débours et taxes, tels que les frais d’enregistrement.
Ces frais sont susceptibles d'évoluer suite à des possibles évolutions réglementaires.
Les frais imposés par la société de gestion
Après le règlement de la succession et la répartition des parts entre les héritiers, la société de gestion de la SCPI doit enregistrer les nouveaux détenteurs dans son registre. Cette formalité administrative peut entraîner des frais spécifiques comme :
- Frais de mutation : Ces frais couvrent le changement de détenteur inscrit au registre des associés.
- Frais administratifs : Ils varient selon les SCPI et sont généralement modestes.
Pour connaître l’ensemble des frais, veuillez consulter la note d’informations de la SCPI dans laquelle vous êtes investis.
III. Anticiper la transmission via l’investissement en SCPI
Anticiper la transmission de son patrimoine permet de réduire la charge fiscale et de simplifier les démarches pour les héritiers.
Le cas du démembrement viager en SCPI
Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour optimiser la transmission des parts de SCPI. Il consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.
- Usufruitier : Il perçoit les revenus des parts (loyers) pendant une durée déterminée ou à vie.
- Nu-propriétaire : Il détient le capital et récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Conseil : transmettre petit à petit
Une autre solution consiste à effectuer des donations progressives de parts de SCPI de son vivant, en profitant des abattements renouvelables tous les 15 ans. Cette approche présente plusieurs avantages :
- Réduire l’assiette des droits de succession.
- Initier les bénéficiaires à la gestion du patrimoine.
- Préserver une certaine liquidité pour le donateur.
Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Veuillez vous référer à la note d'information d'Iroko Zen et au document d’informations clés avant de prendre toute décision d’investissement.
Les 5 points à retenir sur la succession via la SCPI
- Transmission simplifiée : Les parts de SCPI se transmettent plus facilement qu’un bien immobilier classique, sans division physique ni gestion de copropriété.
- Frais à anticiper : Trois types de frais sont à prévoir : fiscalité successorale, frais de notaire et frais de mutation imposés par la société de gestion.
- Fiscalité optimisée : Des stratégies comme le démembrement permettent de réduire la base taxable et de limiter les droits de succession.
- Donations progressives : Transmettre petit à petit grâce aux abattements renouvelables tous les 15 ans réduit les coûts successoraux.
- Accompagnement nécessaire : Faire appel à un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel pour anticiper et optimiser la transmission de vos parts.
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