Comment détenir des parts de SCPI en assurance vie ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous offre la possibilité de réaliser un investissement immobilier locatif. Il s’agit d’un placement collectif accessible à tous, avec un ticket d’entrée abordable. Bien que l’investissement ne soit pas dénué de risque, investir dans une SCPI vous permet de bénéficier de tous les avantages et les risques de l’investissement locatif, sans les inconvénients liés (gestion du parc immobilier, passage chez le notaire, etc.). Notez qu’il existe différentes manières d’acquérir des parts de SCPI. Parmi elles, on retrouve l’achat de parts de SCPI par le biais d’une assurance-vie avec un contrat multisupport. Explications.

Chaque contrat d’assurance-vie dispose d’une liste d’OPCVM éligibles, dont les SCPI. Aussi, les investisseurs qui souhaitent investir en SCPI via une assurance-vie ont tout intérêt à intégrer ce critère lors du choix de leur contrat. En effet, certains contrats ne permettent pas du tout d’investir sur des SCPI, ou ont un choix très limité, tandis que d’autres peuvent avoir un éventail plus large de SCPI éligible, permettant au souscripteur de diversifier ses placements. Voir le comparatif des assurances-vie de Selectra, qui prend en considération ce critère.

I. Acheter des parts de SCPI grâce à l’assurance-vie en pratique

Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie revient à acheter des unités de compte sur un contrat multisupport. Vous devez, pour ce faire, contacter votre banquier ou votre assureur puis vous reporter à la liste des fonds immobiliers éligibles au contrat afin de passer un ordre de demande d’achat de SCPI.

Notez que les SCPI disponibles varient d’un contrat à un autre en fonction de ce que votre assureur a déjà acheté. Autrement dit, vous n’aurez accès qu’aux SCPI sélectionnés par votre établissement bancaire ou votre institution d’assurance (ou de prévoyance).

Dans le cas où vous souhaiteriez acquérir des parts de SCPI (lien vers Comment détenir des parts de SCPI) non accessibles par le biais de votre contrat d’assurance-vie, vous devrez soit les acheter en direct, soit ouvrir un nouveau contrat auprès de l’établissement qui propose ces titres.

Quoi qu’il en soit, notez qu’acheter des parts de SCPI via une assurance-vie ne peut se faire qu’au comptant. Vous ne pourrez pas emprunter de l’argent par le biais d’un prêt immobilier. De la même manière, vous ne devenez pas réellement le propriétaire des parts de la SCPI. Vous n’êtes pas non plus directement un associé de la société civile (lien vers Sur une société) de placement immobilier. En effet, c’est l’assureur qui gère le contrat qui achète des enveloppes de SCPI auprès de sociétés de gestion et qui les met à disposition dans ses contrats.

II. Assurance-vie et SCPI : avantages et inconvénients

Les avantages d’acheter des parts de SCPI en assurance-vie

Acheter des parts de SCPI par le biais d’une assurance-vie compte certains avantages. En l’occurrence, vous n’êtes pas soumis aux contraintes incontournables de l’investissement immobilier classique. Ainsi, vous n’aurez pas à signer de documents devant un notaire ni à gérer les problèmes de loyers impayés ou les futurs locataires.

De la même manière, la manipulation vous permet de profiter des avantages fiscaux offerts par l’assurance-vie. En l’occurrence, les revenus ne sont pas imposés au titre des capitaux mobiliers et ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, mais ils répondent aux règles fiscales de l’assurance-vie.

Pour rappel, le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et peut être modifié ultérieurement. Renseignez-vous par rapport à votre situation avant d’investir.

Enfin, en achetant des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous n’êtes pas soumis à une durée de détention minimale des titres. S’il est vrai qu’il est conseillé de les conserver au minimum 8 ans, vous pouvez revendre vos parts à tout moment.

Les inconvénients d’acheter des parts de SCPI en assurance-vie

Malheureusement, la pratique connaît certaines limites. En l’occurrence, vous devrez payer des frais importants. Vous devrez, d’une part, régler les frais inhérents à votre contrat d’assurance-vie en lui-même (frais de gestion, d’arbitrage, etc.). D’autre part, vous devrez payer les frais relatifs aux SCPI, comme les frais d’acquisition des parts ou encore les frais de gestion annuels.

Autre inconvénient, vous ne pouvez pas choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir et n’aurez d’autre choix que d’opter pour celles proposées par votre banquier ou votre assureur. Votre choix sera donc plus limité qu’avec un achat en direct.

Enfin, comme expliqué précédemment, vous n’êtes pas directement propriétaire des parts de SCPI achetées. Ces dernières appartiennent en réalité à l’établissement qui gère votre contrat d’assurance-vie.

De plus, acheter des parts en SCPI en assurance-vie présente des risques similaires à l’investissement en direct, à savoir des risques de perte en capital et des risques liés au marché immobilier. Les revenus ne sont pas garantis.

III. Quelle fiscalité pour l’achat de parts de SCPI en assurance-vie ?

Avant toute chose, il faut avoir en tête que le traitement fiscal dépend de votre situation individuelle et peut être modifié ultérieurement. Renseignez-vous par rapport à votre situation avant d’investir.

Lorsque les parts de SCPI sont intégrées à votre contrat d’assurance-vie, vous profitez de la fiscalité avantageuse de ce support. Ainsi, les gains générés par la SCPI ne font l’objet d’aucune fiscalité tant que vous ne touchez pas à votre contrat. La fiscalité ne s’applique qu’en cas de rachat partiel ou total.

Lorsque votre contrat d’assurance-vie a moins de 8 ans, le rachat est taxé sur ce que l’on appelle la flat tax de Macron, ce qui correspond à un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Notez que seule la plus-value est taxée et non pas la part de capital (les versements).

Si votre contrat a plus de 8 ans, alors vous profitez chaque année d’un abattement de 4 600 € sur les gains retirés (ou 9 200 € pour les couples). Au-delà de cet abattement, la taxation est de 24,7 % (7,5 % d’impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux) pour un retrait qui n’excède pas 150 000 €. Puis elle passe à 30 % au-delà de ce montant.

IV. SCPI et assurance-vie : tout ce que vous devez savoir

Comment choisir un contrat d’assurance-vie adapté à un investissement en SCPI ?

Pour choisir votre contrat d’assurance-vie afin d’investir en SCPI, notez :

• les frais sur versement appliqués ;
• le choix des SCPI proposées ;
• le pourcentage de loyer qui vous sera reversé ;
• les frais de gestion sur unités de compte.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir en SCPI est un excellent moyen de diversifier son patrimoine et de profiter d’une rentabilité intéressante.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI via une assurance-vie ?

Investir dans une SCPI via une assurance-vie présente certains avantages. La liquidité du placement est également plus importante et vous pouvez si votre situation fiscale le permet d’avantages fiscaux.