Bien qu’investir en SCPI soit un investissement long terme et qu’il soit conseillé de conserver des parts au minimum huit ans, vous restez libres de les mettre en vente à tout moment (partiellement ou totalement). La cession des parts de SCPI répond à des règles très strictes. La procédure n’est pas non plus la même selon le capital de la Société Civile de Placement Immobilier (fixe ou variable). Comment revendre ses parts de SCPI ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse à travers notre article.
1) Revendre ses parts de SCPI en pratique
Les modalités de gestion de la revente des parts de SCPI (lien vers La vie d'un associé : quelle gestion des parts) diffèrent selon que le capital de la société civile de placement immobilier est fixe ou variable. Dans un cas comme dans un autre, toutefois, ce n’est pas la SCPI elle-même qui rachète vos parts.
a) Revendre ses parts de SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe est une SCPI qui accepte les souscriptions des investisseurs uniquement en période d’augmentation de capital. Ces augmentations ont lieu progressivement, jusqu’à ce que le plafond fixé dans les statuts soit atteint. Dès lors, le seul moyen pour un nouvel investisseur d’acquérir des parts de la société est de racheter les parts d’un associé qui souhaite se séparer des siennes.
Pour vendre ses parts de SCPI à capital fixe, l’investisseur doit envoyer un formulaire de vente à sa société de gestion. Ce formulaire, valable un an, est modifiable et est renouvelable une fois. À travers son écrit, il devra préciser la SCPI concernée**, le nombre de parts qu’il souhaite vendre** ainsi que le prix de cession désiré. La société de gestion inscrit alors un ordre de vente sur le registre afin de le confronter aux ordres d’achat. La revente des parts de SCPI a généralement lieu une fois par mois sur le marché secondaire.
Dès qu’une offre d’achat est compatible, la transaction peut avoir lieu. Dans le cas inverse, l’investisseur doit patienter jusqu’à ce que les propositions d’achat et de vente arrivent à un prix d’exécution (prix unique). Notez que le prix d’exécution peut être différent de la valeur patrimoniale des parts. Il dépend, en effet, de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. On parle de surcote lorsque le prix d’exécution est supérieur à la valeur patrimoniale des parts. Dans le cas inverse, on parle de décote.
Notez que la cession peut également avoir lieu de gré à gré. Dans ce cas, le vendeur cède ses parts à l’acheteur de son choix sans faire intervenir la société de gestion. Il devra tout de même payer des frais d’enregistrement pour la revente des parts à hauteur de 5 % en moyenne.
b) Revendre ses parts de SCPI à capital variable
Une SCPI est dite à capital variable lorsque le montant de son capital est capable de varier à la hausse ou à la baisse (avec un minimum et un maximum défini) selon les souscriptions et les rachats en cours. Contrairement aux SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable acceptent les souscriptions à tout moment, dans la limite du capital statutaire maximum voté par les associés lors de l’assemblée générale.
Pour revendre vos parts de SCPI à capital variable, vous devez adresser votre demande de retrait à la société de gestion par mail ou courrier selon la société de gestion, en y ajoutant votre ordre de retrait. La valeur de retrait est alors déterminée par la société de gestion. Contrairement aux SCPI à capital fixe, ici, l’associé ne peut pas déterminer lui-même le prix auquel il souhaite revendre ses parts.
Si, lors de la demande de retrait, il existe une demande de souscription à un montant égal à celui du prix de la cession, la SCPI procède au retrait des parts de l’associé, donne ses gains à l’investisseur sortant, et attribue les parts à l’investisseur entrant. Dans le cas où les demandes de souscription seraient insuffisantes, le vendeur devra patienter jusqu’à ce que les conditions nécessaires à la revente de ses parts soient réunies.
Notez, toutefois, que certaines SCPI à capital variable possèdent des fonds de remboursement. Ces liquidités servent à racheter les parts des associés sortants dans le cas où il n’y aurait pas de nouvelles souscriptions, empêchant l’associé de se désengager. Le rachat de parts par un fonds de remboursement se fait, en revanche, avec une légère décote par rapport à la valeur de retrait.
2) À quel moment revendre ses parts de SCPI ?
Vous êtes libres de revendre vos parts de SCPI à tout moment. Toutefois, pour des raisons de rentabilité, il est conseillé de conserver le placement au minimum entre sept et dix ans.
Il existe, cependant, des cas particuliers. Si vous avez investi dans une SCPI fiscale, la durée de conservation de vos parts est parfois fixée contractuellement. Vous ne pourrez pas revendre vos titres avant cette date au risque de perdre l’avantage fiscal qui vous était accordé. De la même manière, si vous avez acheté des parts de SCPI en nue-propriété, vous devez respecter la durée de démembrement fixé, sauf si vous trouvez un point d’entente avec l’usufruitier.
3) Quel prix de vente espérer et quel est le délai de vente des parts de SCPI ?
Comme expliqué précédemment, si vous vendez des parts de SCPI à capital fixe, vous pourrez fixer votre prix de vente vous-même. Dans le cas inverse, si vous vendez des parts de SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui détermine le prix de vente des parts.
En ce qui concerne le délai de vente, c’est assez variable. En général, il faut compter entre trois et six semaines pour trouver un acquéreur. Ce délai n’est toutefois pas garanti. Puis vous devez ajouter entre deux et trois semaines d’attente supplémentaire pour récupérer les fonds.
Revendre ses parts de SCPI à tout moment : tout ce que vous devez savoir
Quelle est la durée minimale de détention des parts de SCPI ?
Il n’existe aucune durée minimale de détention des parts de SCPI (hors SCPI fiscale). Toutefois, il est conseillé d’envisager ce placement sur le long terme et de patienter au minimum entre sept et dix ans avant d’envisager de revendre les titres.
Quels sont les frais à prévoir en cas de revente de parts de SCPI ?
Lors de la revente de vos parts de SCPI, vous devrez prévoir certains frais tels que :
- les frais de retrait ;
- les frais d’enregistrement ;
- les taxes sur vos éventuelles plus-values (le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement).
Quels sont les principaux risques d’un investissement en SCPI ?
Comme tout placement, celui-ci comporte des risques. Le capital investi et les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. La liquidité et donc le rachat des parts n’est pas garanti.
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