Les SCPI réunissent aujourd'hui plus de 900.000 épargnants en France. Mais d'où vient ce mécanisme ? Nous revenons pour vous aux origines de ce produit d'épargne immobilier qui a su traverser les crises, convaincre de plus en plus d'épargnants et dont le fonctionnement s'est vu évoluer au fur et à mesure des années. Et avant de vous raconter l'origine des SCPI, savez-vous ce qu'est une Société Civile de Placement Immobilier ?
1) Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Quelle est concrètement la définition d'une SCPI ? Il s'agit d'une structure permettant de réunir des particuliers autour d'un projet immobilier de grande ampleur :
- A travers la SCPI, les épargnants deviennent collectivement propriétaires de commerces, de bureaux, d'hôtels... Autant d'actifs peu accessibles pour l'épargnant particulier.
- Chaque associé de la SCPI devient propriétaire d'un morceau de chacun des actifs. C'est la métaphore de la Pierre-Papier ! Le papier correspond aux actions de chaque associé dans la SCPI, la pierre représente les actifs dans la SCPI.
- Chaque trimestre, les épargnants perçoivent leur quote-part des loyers perçus sur chacun des actifs de la SCPI.
- C'est le principe de la diversification du risque. Dilué sur plus de bâtiments et plus de locataires, le risque qu'un locataire ne paie pas ou qu'un bâtiment se dévalue est plus facilement absorbé par la somme des actifs et des locataires.
- La société de gestion de la SCPI s'occupe de toute la gestion immobilière (gestion locative, entretien, travaux, taxes, …) et de la vie de la SCPI (assemblée générale, versements des dividendes, gestion des associés, …) en échange de commissions.
2) Histoire des SCPI : comment est né ce mécanisme ?
a) Un visionnaire : Louis-Gaston Pelloux
Parce que derrière chaque histoire se cache souvent une figure emblématique, un certain Louis-Gaston Pelloux a été à l'origine de cette innovation dans l'économie Française. Conscient de la confiance grandissante des épargnants dans la pierre, il crée en 1965 la première "Civile Foncière".
Grâce à la mutualisation des fonds, il rend alors l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants. La mutualisation des fonds permet à des épargnants de diversifier leur patrimoine et ainsi de réduire le risque locatif en le diluant sur plus de bâtiments et plus de locataires. Louis-Gaston Pelloux sera surnommé le "Pape des SCPI". Son groupe, Le Groupe Pelloux est aujourd'hui encore une référence dans la gestion immobilière collective.
b) Évolution du marché des SCPI
En 1990, est enregistré un record de collecte de 1,75 milliards d'euros. Seulement, les années 90 sont marquées par la crise financière de 1991. Une crise immobilière sans précédent dont les conséquences impacteront fortement les rendements des SCPI : à titre d'exemple, le rendement est passé de 6,28% en 1992 à 5,78% en 1993.
La crise de liquidité qui en découle affecte la confiance des épargnants, c'est alors qu'apparaît la nécessité de créer un marché secondaire. (Source pierrepapier.fr)
Une nouvelle loi instaurée en 2001, va permettre de structurer les reventes de parts sur ce marché. C'est fortes de cette nouvelle liquidité que les SCPI redeviennent un des produits d'épargne préféré des Français.
3) Historie des SCPI : et aujourd'hui alors ?
Aujourd'hui, les Français épargnent environ 250 milliards par an. Sur ces 250 milliards, une fraction toujours plus importante est allouée aux SCPI. Sur la seule année 2019, c'est plus de 8 milliards d'euros qui ont ainsi été placés en SCPI.
Le stock total d'épargne sur ce produit a dépassé les 60 milliards d'Euros d'encours. (Source : pierrepapier.fr). Cette récolte permet d'acquérir des biens immobiliers, et aujourd'hui les SCPI sont un des principaux acheteurs d'immobilier en France.
Il y a aujourd'hui 201 SCPI gérées par 36 sociétés de gestion. Chacune de ces sociétés est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers.
a) Il y a deux grands types de SCPI :
- Les SCPI fiscales qui s'appuient principalement sur les dispositifs Malraux et Pinel en faveur de l'investissement locatif. L’objectif recherché est la défiscalisation de ses revenus. Elles représentent en 2019, 95 SCPI.
- Les SCPI de rendement qui distribuent les revenus locatifs d'actifs accueillant une activité professionnelle. En 2019, 96 SCPI étaient des SCPI de rendement.
b) Et Iroko Zen dans tout ca ?
Iroko Zen, créée en novembre 2020, est la 193e SCPI à voir le jour. Il s'agit d'une SCPI à la gestion dynamique qui s'ajuste au gré des changements d'usage des utilisateurs et qui aligne les intérêts de tous par l'absence de frais de souscription. Sa force réside également dans sa diversification sur toutes les classes d'actifs qui composent la richesse des villes et leurs grandes banlieues.
Iroko Zen est géré par Iroko, sa société de gestion.
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