Impôts et revenus du patrimoine : quel fonctionnement ?

Quand vient l’heure de remplir sa déclaration fiscale, des questions peuvent se poser pour les placements immobiliers. En effet, des règles différentes peuvent s’appliquer selon la nature des gains et leur origine géographique. Prendre en compte la fiscalité liée au placement que l'on souhaite effectuer est important pour avoir toutes les clefs en main. Comment fonctionne l’impôt sur le revenu du patrimoine ? Et comment cela se passe-t-il dans le cas particulier des SCPI ? Iroko Zen amène des éclairages sur le sujet.
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‍Les revenus du patrimoine sont composés des ressources issues des actifs financiers, immobiliers et autres, que vous possédez. Ils sont composés des revenus perçus via des loyers, des dividendes, des intérêts, des placements, des objets d’art ou encore des plus-values mobilières ou immobilières. L’immobilier locatif, l’assurance-vie, le PEA (Plan d’Épargne en Actions) ou encore les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont autant d’exemples de placements qui permettent d’obtenir des revenus du patrimoine.
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À la fin de chaque année, vos actifs doivent être déclarés. Plus concrètement, les impôts sur les revenus du patrimoine sont constitués de :

• la taxe foncière (due par toutes les personnes possédant une propriété),
• l'impôt sur la fortune immobilière(si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros),
• les prélèvements sociaux : la Contribution Sociale Généralisée au taux de 9,2%, la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale au taux de 0,50% et le Prélèvement de solidarité au taux de 7,5%. Ce qui donne un total de 17,2% des revenus perçus.
• les plus-values (constituées de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition).
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1) Impôts sur les revenus du patrimoine

Les SCPI permettent de réunir des épargnant·es autour d’un projet immobilier de grande ampleur (crèches, bureaux, entrepôts, commerces…). Si elles sont très prisées ces dernières années, ce n’est pas pour rien. En effet, elles présentent des tickets d’entrée peu élevés (par exemple chez Iroko Zen 5000 euros suffisent pour obtenir des parts), elles peuvent dégager de la rentabilité dans de bonnes conditions de marché (celle-ci n'est pas garantie) mais la performance moyenne des SCPI était de 4.56% pour l'année 2020 (source : pierrepapier.fr). De plus, ce placement ne nécessitent pas de gestion de votre part (la société s’occupe de tout) et permet de mutualiser les risques.
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Les SCPI sont considérées comme “fiscalement transparentes” et différents régimes fiscaux s’appliquent :
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a) Le régime dit de droit commun (ou réel)

Les revenus de source française issus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 11% à 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2% en ce moment). Résultat ? Le traitement fiscal des revenus venant de SCPI dépend donc de la situation individuelle, du régime fiscal et du taux d’imposition propre à chacun·e. Cela peut varier de 17,2% pour les contribuables non imposables, à 62,2% pour ceux soumis à la tranche supérieure du barème.

Bon à savoir : qui dit régime réel, dit possibilité de déduire la totalité des charges et les dépenses liées à la gestion du bien. Par exemple, si vous avez fait un crédit bancaire pour obtenir des parts, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs. Déclarer vos revenus selon ce régime peut être une option judicieuse si le montant des charges est plus élevé que l’abattement forfaitaire proposé. En revanche, il faut savoir que cette solution vous engage pour une période minimale de 3 ans.
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b) Le régime du micro-foncier

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% (appliqué aux revenus bruts perçus). Cela signifie que seuls 70 % des revenus bruts sont concernés par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Une solution pertinente si vos charges sont de moins de 30% des revenus bruts.

Cependant, cette option s’applique si et seulement si vous êtes :

• propriétaire d’un bien immobilier nu que vous avez mis à la location,
• que vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond maximal de 15 000 € par an,
• et qu’aucune des parts de SCPI que vous détenez n’est couplée à un dispositif fiscal.
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2) Le cas des revenus de source étrangère

C’est par exemple le cas pour des revenus qui proviennent d’immeubles (de la SCPI) basés à l’étranger. C’est le cas de notre SCPI Iroko ZEN. Nous avons fait le choix de diversifier notre patrimoine à l’étranger. Pour ces situations, cela peut s’avérer plus favorable fiscalement car la France a signé des conventions fiscales avec beaucoup de pays pour éviter une double-imposition. Deux cas de figures existent :

• Le système du crédit d’impôt qui gomme le montant de l’impôt dû en France sur les revenus étrangers. Dans ce cas, les revenus ne sont pas comptabilisés dans la base imposable mais sont pris en compte pour le revenu global en termes de taux d’imposition moyen.
• Le système du taux effectif. Cela signifie que les revenus qui ont été préalablement taxés à l’étranger ne sont pas imposables en France mais sont pris en compte pour calculer le taux effectif qui s’applique aux autres revenus de source française.

Bon à savoir en plus : ces revenus sont totalement exonérés de prélèvements sociaux.
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3) Impôts sur les revenus du patrimoine : les plus-values à la revente

Obtenir une plus-value lors de la revente de ses parts est un objectif pour bon nombre de personnes qui investissent dans une SCPI. Du point de vue de la fiscalité, cette plus-value est imposée à 36,2 % avec :

• un taux forfaitaire de 19 %,
• les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Bon à savoir : deux mécanismes d’abattement existent.

• Le premier est accordé dès la 6ème année de détention des parts. C’est un abattement de 6% par an jusqu'à la 21ème année de détention, puis de 4% la 22ème année. Au-delà de 22 ans, le bien est totalement exonéré d'impôt.
• Le second concerne les prélèvements sociaux. 1,65% d’abattement de la sixième à la 21ème année, 1,60% la 22ème et 9% au-delà de 22 ans, ce qui donne une exonération complète au-delà de la trentième année.
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Envie d’en savoir plus sur la fiscalité des SCPI ? C’est juste là.