I. Qu’est-ce que l’ISR ?
L'Investissement Socialement Responsable (ISR) est une approche visant à appliquer les principes du développement durable à l'investissement. En d'autres termes, l'investissement ne se base pas uniquement sur des considérations financières, mais prend également en compte des éléments non financiers tels que le respect de l'environnement, le bien-être des employés au sein de l'entreprise et la qualité de sa gouvernance.
Le label ISR a été instauré en 2016 sous l'impulsion du ministère de l'Économie et des Finances, notamment pour les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) investis en actions et/ou en obligations. Son but est de distinguer les fonds d'investissement qui intègrent de manière solide la démarche ISR des autres fonds. En 2020, ce label a été étendu aux Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA), notamment aux fonds immobiliers tels que les SCPI et OPCI.
Lorsqu'un fonds immobilier obtient le label ISR, il est tenu d'inclure des critères non financiers dans son processus décisionnel d’acquisition et d'attribuer des notes à ses différents biens en fonction des trois piliers ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Celles-ci sont calculées en se basant sur diverses caractéristiques du site, des données provenant de la salle des données, des audits énergétiques et techniques, ou d'autres observations pertinentes.
Chaque fonds labellisé ISR doit définir au préalable une “note seuil”. Chez Iroko Zen, afin de prendre en compte les différences de typologie et de localisation de chaque actif, nous avons calculé nos critères de notation pour chaque grande catégorie d'actifs (Locaux d'activité, Éducation, Logistique, Commerce, Bureaux, Santé) et pour chaque pays où ils sont situés. Ces évaluations permettent de répartir les actifs dans 3 différentes catégories :
- Best in progress
- Best in class
- Les autres biens
Certains fonds immobiliers peuvent opter pour une méthode d’investissement portant sur des acquisitions exclusivement dites “Best in progress”, d’autres “Best in class” ou un mixte des deux.
II. Les approches Best in class et best in progress
Approche Best in class
L’approche Best in class a pour but de sélectionner les entreprises les mieux notées d’un point de vue extra-financier, pour chaque secteur d’activité sans exclure aucun secteur.
Un actif dans la catégorie Best in class est donc un actif qui a déjà, au moment de l’acquisition, une évaluation ESG égale ou supérieure à la note seuil. L’objectif principal du fonds sera de maintenir l’actif à ce position, voire d’améliorer sa note ESG, pendant la période de détention.
Cet objectif est réalisé en mettant en place des solutions et des engagements visant à maintenir le niveau de performance environnementale et sociale des actifs et à réduire leur impact sur l'environnement et les communautés environnantes. Ce travail peut inclure des engagements auprès des locataires pour encourager des comportements plus durables, l'amélioration de l'efficacité énergétique et l'utilisation d'énergies renouvelables, l'amélioration des systèmes d'infrastructure et des équipements, ainsi que le développement des programmes de sensibilisation et de formation.
Best in progress
Contrairement à un actif Best in class, un bien dans la catégorie Best in progress est un actif qui, au moment de l’acquisition, a une appréciation inférieure à la note seuil, mais supérieure à la note minimale (critère d’exclusion). Dans ce cas-là, le rôle de la société de gestion sera d’améliorer la qualité de l’actif, en réalisant des travaux d’amélioration, afin de lui faire atteindre la note seuil pendant les trois ans suivant l’acquisition de l’actif. Les travaux réalisés par l’entreprise auront par exemple comme but de faire diminuer la consommation énergétique des bâtiments (électricité, gaz …), diminuer leur émission de gaz à effet de serre, d’améliorer la biodiversité sur site, d’améliorer les modes de mobilité douce permettant l’accès au site (construction de parkings à vélos, installation de bornes de recharge pour les voitures électriques), d’améliorer le niveau d’implication des parties prenantes (locataires, prestataires) dans le processus de gestion responsable des bâtiments.
Les autres biens exclus du portefeuille
Les autres biens sont tous les biens qui ont une note inférieures à la moitié de la note seuil établie pour la typologie et le pays qui concernent l’actif. Ceux-ci seront exclus des investissements.
De plus, afin d'assurer que ces engagements sont respectés, le fonds immobilier va mettre en place des indicateurs de performance qui aideront à surveiller et à mesurer le progrès réalisé. Ces données peuvent également aider à identifier les efforts supplémentaires à réaliser pour améliorer l’impact environnemental et social des actifs de l’entreprise.
II. L’exemple d’ Iroko Zen
Dès sa création, la SCPI Iroko Zen s’est engagée vers un immobilier plus responsable afin d’offrir à chaque client une meilleure expérience. Pour cela, Iroko a choisi d’adopter une méthode d’investissement mixte qui conjugue à la fois des investissements “Best in class” et des investissements “Best in progress”. L'essentiel de cette stratégie est de favoriser l'acquisition des actifs en catégorie Best In Class, lorsque cela est possible et financièrement cohérent avec son objectif de rentabilité. Sinon, la SCPI s’engage à améliorer l'efficacité énergétique de ses biens dans les trois ans suivant leur acquisition.
La note seuil établie par Iroko Zen est en moyenne de 62 (moyenne établie sur toutes les typologies et secteurs géographiques).
Les actions entreprises par la SCPI Iroko Zen, telles que des travaux d'amélioration et des campagnes de sensibilisation, contribuent à créer une expérience enrichissante pour les locataires, alignée sur les principes du développement durable. Cela a permis à Iroko Zen de passer 9 actifs sur 19 de la catégorie “Best in progress” à “Best in class” entre 2020 et 2022.
En fonction des différents pays et des secteurs d’activité, la SCPI adapte ses benchmarks utilisés dans le processus de notation afin de refléter les qualités nationales de chaque actif. En France, elle s’appuie par exemple sur les données de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) ; en Allemagne, elle utilise les informations de consommation par typologie d’actif de la DENA (Deutsche Energie-Agentur) …
Iroko Zen vise plusieurs objectifs. En effet, lorsque la société de gestion investit dans un actif Best in progress, les équipes se donnent 3 ans afin de faire monter sa note au-dessus de la note seuil.
Les travaux d’amélioration réalisés par des professionnels à la demande d’Iroko sont les solutions suivantes par exemple :
- l’installation de bornes électriques pour charger des voitures
- l’installation de panneaux photovoltaïques
- l’installation de systèmes d’illumination LED
- actions de biodiversité …
Pour Iroko, les travaux d’amélioration énergétique sont des investissements dans la valeur à long terme de ses actifs. Le service asset management met cette préoccupation au cœur de ses missions. Chaque actif labellisé ISR du portefeuille d’Iroko Zen représente une opportunité d'expérience d’investissement plus responsable pour le client.
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