La revalorisation des parts en SCPI correspond à une hausse ou une baisse de leur valeur des parts. En plus des rendements ou dividendes potentiels que peuvent toucher les associés de la SCPI, les parts peuvent prendre en valeur.
Cette revalorisation est liée à la valeur de reconstitution, qui représente le montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine de la SCPI. Elle permet d'évaluer la solidité de la SCPI ainsi que son potentiel de revalorisation.
I. Comprendre la revalorisation de la part en SCPI
La revalorisation de la part en SCPI survient lorsque le patrimoine immobilier de la SCPI s'apprécie au cours de l'année. En d'autres termes, les différents biens immobiliers qui composent le patrimoine immobilier de la SCPI ont pris de la valeur. Cette notion de revalorisation est pertinente pour comprendre le fonctionnement d'une SCPI, qu'il s'agisse de SCPI de capitalisation ou de SCPI de rendement. Les SCPI investissent en ciblant des actifs immobiliers ayant un fort potentiel de valorisation.
Revalorisation des parts de SCPI : définition des valeurs de reconstitution et de réalisation
Définition de la valeur de réalisation :
La valeur de réalisation est la somme de la valeur vénale des immeubles (après expertise par un expert immobilier externe) et de la valeur nette des autres actifs de la SCPI (trésorerie, créances nette des dettes bancaires, dettes fournisseurs etc).
Définition de la valeur de reconstitution :
Il s’agit de la valeur vénale des actifs de la SCPI (immeubles après expertise et actifs financiers) à laquelle s’ajoute les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (frais de notaire, de brokers, etc.).
En clair, la valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais liés à l’acquisition.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Le fonctionnement de la revalorisation des parts de SCPI
Chaque année, les sociétés de gestion ont l’obligation de réaliser une estimation de l’ensemble des actifs détenus. Cette évaluation est réalisée par un expert externe et un expert indépendant qui sont tenus de déterminer la valeur du patrimoine de la SCPI.
- Les professionnels doivent effectuer une expertise de la valeur des immeubles et une estimation du prix auquel ils pourraient être cédés dans les conditions du marché en vigueur pour les investisseurs.
- Cette étape passée, les experts utilisent des méthodes cohérentes afin de définir la valeur vénale des biens.
- Une légère hausse ou une légère baisse de la valeur vénale des actifs de la SCPI impacte rarement le prix de la part.
- Lorsque le montant des parts de SCPI est supérieur ou inférieur à 10 % de la valeur vénale estimée par l’expert, la SCPI doit obligatoirement procéder à une revalorisation de ses parts.
Quel est le potentiel de revalorisation des parts de SCPI ?
La revalorisation des parts est une pratique courante des SCPI, qui peut intervenir chaque année en fonction de la valeur de reconstitution.
La revalorisation des parts en SCPI est réglementée par le Code monétaire et Financier.
La valeur de reconstitution est équivalente à la valeur de réalisation (valeur du patrimoine immobilier et des actifs financiers) et aux différents frais et droits liés au fonctionnement de la SCPI.
- Une revalorisation a lieu lorsque l'écart entre la valeur de reconstitution et la valeur de souscription est trop grand, c'est-à-dire lorsque le prix d'achat d'une part ne reflète plus la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
- Cette opération prend effet lors de l’anniversaire de la SCPI, ce qui donne lieu à une assemblée générale. Des assemblées exceptionnelles peuvent également être organisées dans le cas où le prix serait bien trop en décalage de la valeur vénale.
II. Revalorisation des parts de SCPI : l’intérêt pour les investisseurs
Les avantages et les inconvénients d’une revalorisation des parts en SCPI
La revalorisation des parts de SCPI peut offrir plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Une valorisation accrue de l'investissement immobilier, reflétant ainsi la capacité de la société de gestion à bien sélectionner et gérer son patrimoine immobilier.
- Un rendement potentiel plus intéressant pour l'épargnant, car la SCPI pourra signer des baux avec des locataires qualifiés pour des loyers plus importants.
- Une plus-value potentielle en cas de revente ultérieure des parts, permettant ainsi de réaliser un gain sur l'investissement initial.
- Investir dans des parts de SCPI qui se revalorisent avec le temps permet également de capitaliser sur la somme investie en démembrement.
Notons que l'opération de revalorisation des parts emporte l’augmentation proportionnelle des commissions de souscription pour les nouveaux entrants.
De plus, si vous souhaitez revendre vos parts en SCPI après une revalorisation, il peut être plus difficile de trouver des acheteurs, ce qui peut réduire la liquidité de votre investissement.
Il est également possible que la revalorisation de parts soit basée sur des estimations optimistes, ce qui pourrait entraîner une surévaluation de la valeur réelle de l'actif immobilier de la SCPI.
La revalorisation des parts de SCPI peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille d'investissement tout en ayant un potentiel de rendement non garanti supplémentaire.
Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier, découvrez les risques à connaître avant d'investir en SCPI.
III. La SCPI Iroko Zen augmente son prix de part
Iroko Zen est le premier produit d'épargne créé en 2020 par la société de gestion Iroko. Il s'agit d'une SCPI diversifiée à rendement potentiel mensuel 100 % digitale, sans frais d'entrée et labellisée ISR*. Iroko Zen est diversifiée en typologie d'actifs mais également géographiquement.
Cette stratégie d’investissement opportuniste lui a permis d’offrir pour la 3e année consécutive un taux de distribution supérieur à 7 %** et de viser un taux de distribution non garanti dans la même lignée pour 2024.
*En cas de sortie avant 3 ans, une commission de sortie anticipée de 5 % HT sera facturée.L’ensemble des frais est disponible sur la note d’informations. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
**Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n.
1ère revalorisation d’Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen augmente pour la première fois depuis sa création son prix de part de 1 %, passant de 200 € à 202 € à compter du 1er août 2024. Cette revalorisation reflète l’engagement d’Iroko à offrir des performances solides à ses associés et démontre toute la qualité de sa gestion dans un contexte difficile.
Opportuniste, diversifiée et granulaire, la stratégie d’Iroko Zen a montré sa pertinence depuis sa création en 2020 et malgré les différentes crises que le marché immobilier a dû affronter entre le COVID et la remontée des taux.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Pour rappel, le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la valeur du patrimoine.
Iroko Zen confirme sa solidité
Cette revalorisation du prix de part reflète la bonne santé de la SCPI Iroko Zen grâce à la solidité des baux conclus avec ses locataires et une valorisation des biens détenus en hausse.
En effet, suite à la demande de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), Iroko Zen a réalisé une évaluation de la valorisation de ses actifs à mi-année*. Après validation, la valeur de reconstitution du patrimoine d’Iroko Zen est de 209,94 € au 30 juin 2024, vs. 209,43 € au 31 décembre 2023.
*Valeurs au 30 juin 2024 validées par l’expert AIFM indépendant de la SCPI et sur la base d’expertises externes indépendantes et internes.
Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures et les revenus de la SCPI ne sont pas garantis. L'objectif présenté est une estimation basée sur les données de 2024 et les hypothèses de marché arrêtées par Iroko. Il ne constitue pas une promesse de rendement.
Une décision alignée avec l’intérêt des épargnants historiques et à venir
La revalorisation du prix de part de la SCPI Iroko Zen traduit l’engagement d’Iroko à protéger les intérêts de ses associés historiques tout en maintenant l'attractivité et la compétitivité de la SCPI sur un marché toujours plus concurrencé.
L’augmentation de 1 % du prix de la part d’Iroko Zen récompense les épargnants historiques de la SCPI dont la valeur du capital augmente mécaniquement de 1 % au 1er août 2024. Le nouveau prix de part de 202 €, rattrape en partie la valeur réelle du patrimoine immobilier, et est la garantie d’un prix juste aux nouveaux entrants, évitant ainsi toute sous-valorisation qui pourrait désavantager les associés historiques.
Avec un nouveau prix de part à 202 €, la SCPI conserve une approche prudente avec une sous-cote de 3,8 % par rapport à la valeur de reconstitution.
De plus, cette décision ouvre la voie à une plus-value potentielle pour les épargnants lors de la revente de leurs parts, à condition que celle-ci ait lieu minimum après 3 ans de détention*.
Investir en SCPI comporte des risques notamment de liquidité et de perte en capital. Les performances d’Iroko Zen sont communiquées sur la base de prévisions réalisées par lroko sur l’intégralité de son patrimoine au 16/07/2024. Les prévisions tiennent compte notamment du taux d’occupation financier actuel, du bon paiement des loyers sur l’année, et des prévisions d’acquisition et de financement d’ici à la fin de l’année.
Veuillez vous référer à la note d'information d'Iroko Zen et au document d’informations clés avant de prendre toute décision d’investissement. Ceci est une communication publicitaire. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
*Des frais de sortie anticipée de 5 % HT pour les retraits avant 3 ans et de gestion annuels de 12 % HT sur les loyers perçus sont appliqués.
Les points clés à retenir sur la revalorisation des parts en SCPI
- La SCPI Iroko Zen a récemment revalorisé ses parts, témoignant d'une gestion efficace et d'un patrimoine de qualité, et a surpassé ses objectifs de rendement depuis sa création.
- La revalorisation des parts en SCPI correspond à une hausse ou une baisse de leur valeur des parts. Elle est liée à la valeur de reconstitution qui permet d'évaluer la solidité de la SCPI ainsi que son potentiel de revalorisation.
- La revalorisation de la part en SCPI survient lorsque le patrimoine immobilier de la SCPI est évalué au cours de l'année. Les SCPI investissent en ciblant un patrimoine immobilier ayant un fort potentiel de valorisation bien que cela ne constitue pas un indicateur exact de la performance future de la SCPI.
- La valeur de reconstitution correspond au montant que l'investisseur doit nécessairement apporter afin de reconstituer le patrimoine de la SCPI.
- La revalorisation des parts de SCPI est réglementée par l'AMF et intervient à un rythme régulier. Elle peut offrir plusieurs avantages pour les investisseurs, tels qu'une valorisation accrue de l'investissement immobilier, un rendement potentiel plus intéressant pour l'épargnant ainsi qu'une plus-value potentielle en cas de revente ultérieure des parts.
- La revalorisation des parts emporte des risques et peut entraîner un coût à l’entrée supérieur pour les nouveaux investisseurs ainsi qu'une réduction de la liquidité de l'investissement.
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