Investissement en SCPI : Les 14 dangers à connaître
Attention danger : La baisse du marché de l'immobilier
Définition :
La baisse du marché immobilier dans le cadre d'un investissement en SCPI (type de placement pierre papier) est lié à la dévalorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI.
Si le marché immobilier connaît une baisse, la valeur des biens peut diminuer, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur des parts de la SCPI. Les investisseurs peuvent donc subir des pertes en cas de marché immobilier déprimé.
Cependant, les SCPI offrent généralement une diversification des biens immobiliers, ce qui peut atténuer ce risque par rapport à un investissement direct dans un bien immobilier. Il est important de prendre en compte ce critère lors de la décision d'investir en SCPI.
Exemple :
Mr. Meuse a investi dans une SCPI. Lors d'une période de baisse du marché immobilier, la valeur des biens détenus par la SCPI a diminué, mais grâce à la diversification, sa perte a été limitée par rapport à un investissement direct dans un bien unique.
Ainsi, il a pu atténuer le danger de baisse du marché immobilier grâce à sa décision d'investir en SCPI.
Un portefeuille non-diversifié
Définition :
Certaines SCPI font le choix d’investir dans une seule classe d’actif ou dans très peu de biens. Elles s’exposent ainsi davantage à un risque lié à un évènement impactant la classe d’actif ou le bien en particulier.
Ce danger concerne les secteurs d’activité et les zones géographiques ciblés par la SCPI.
Par ailleurs, cela a impacté le taux moyen de rendement des SCPI sur l’année 2021.
En effet, il masque d’importantes disparités, entre les véhicules et leurs catégories de rattachement. Les SCPI de bureaux, commerces font respectivement 4,25% et 4,16% tandis que les SCPI diversifiées affichent un rendement moyen de 5,38%.
Toutefois, certaines SCPI de niche, notamment dans le secteur de logistique affichent un taux de 5,67%. (Source : IEIF).
Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Exemple :
Mme. Dufleuve investit dans une SCPI spécialisée dans les bureaux.
Pendant la crise du COVID, la SCPI subit des difficultés dues aux différents confinements et l’avènement du télétravail. Certains locataires arrêtent de régler un loyer, ce qui engendre des pertes de revenus pour Madame Dufleuve.
Danger SCPI : Endettement
Définition :
Le levier désigne le mécanisme par lequel une personne ou une société a recours à l’endettement afin de financer un investissement.
La SCPI peut faire appel à la dette pour financer ou refinancer ses immeubles. Le risque lié à l’endettement pour la SCPI correspond à son impossibilité de faire face à ses dettes et de devoir vendre un actif pour rembourser ses emprunts, notamment en cas de hausse des taux d’intérêts.
Exemple :
Mr. Torrent décide de souscrire dans une SCPI qui a recours à la dette pour financer ses biens immobiliers. Suite à des mauvais investissements, la SCPI ne peut solder ses dettes et est obligée de revendre des actifs.
Certains épargnants peuvent faire le choix d’avoir recours à un emprunt afin d’investir en SCPI.
Le danger, dans ce cas est qu’il ne soit plus en mesure de faire face à son emprunt. De fait, il devra revendre ses parts pour rembourser son crédit.
Le risque de change
Définition :
Le risque de change, ou risque de taux de change, concerne les investissements impliquant des devises étrangères. Dans le cadre des SCPI détenant des biens immobiliers localement, ce danger est inexistant.
Cela concerne les expatriés qui investissent dans des SCPI en dehors de la zone euro. En effet, leurs dividendes en euros générés par la SCPI doivent être convertis dans leur devise nationale pour être dépensés.
Ainsi, le rendement d’une SCPI dépend fortement du taux de change entre l'euro et la devise nationale des investisseurs.
Exemple :
Mr. Lot investit dans une SCPI ayant des biens au Royaume-Uni. Les loyers que la SCPI perçoit sont en livre sterling et lui sont reversés en euros.
Le rendement de son investissement en SCPI dépend donc du taux de change entre la livre et l'euro.
liés au marché
Danger SCPI : La liquidité des parts
Définition :
Ce placement étant investi en actifs immobiliers, il est considéré comme peu liquide, à l’inverse, le livret A est un placement dont la liquidité est garantie.
Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. Il est possible de revendre ses parts que si les demandes de souscriptions couvrent les demandes de retrait.
Il se peut que la revente des parts prenne plus ou moins de temps en fonction de l’offre et la demande en SCPI et des conditions de marché.
Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Il est recommandé en général une durée de placement supérieure à 8 ans.
Il faut donc avoir à l’esprit qu’en investissant en SCPI vous immobilisez la part de votre épargne investie et que celle-ci ne sera pas disponible pour vos dépenses du quotidien pendant la durée de votre investissement.
Exemple :
Mme. Garonne a choisi de placer une partie de son épargne dans une SCPI. Au bout de 2 ans elle décide de vendre ses parts en raison de problèmes financiers.
Malheureusement, les souscriptions de la SCPI, ne compensent pas les demandes de retrait. Madame Garonne va donc devoir patienter avant de récupérer ses fonds.
Le risque de la perte en capital en SCPI
Définition :
Le prix d'une part de SCPI est intrinsèquement lié à la valeur du patrimoine sous gestion, ce qui signifie que toute dépréciation de la valeur du parc immobilier peut entraîner une diminution du prix de la part, augmentant ainsi le risque de perte en capital en SCPI lors de la revente des parts.
Il est donc important de noter que vous ne bénéficiez d'aucune garantie de recouvrir la totalité de votre investissement initial.
Exemple :
Mr. Dulac a investi dans une SCPI avec un prix de la part de 1 000 euros. Suite à différents problèmes subis par la SCPI, la valorisation de son parc immobilier a diminué.
Elle est obligée de baisser le prix de sa part à 900 euros. Son capital a donc baissé.
liés à la détention de parts
La défaillance de la société de gestion
Définition :
Les sociétés gérants les SCPI sont appelés sociétés de gestion car elles prennent l’ensemble des décisions pour celles-ci.
Avant de passer à l'achat de parts SCPI, il est donc essentiel de mener une enquête sur la société de gestion qui supervise la SCPI en question.
Des facteurs tels que ses accréditations, son historique, sa longévité et sa capacité à maintenir une trésorerie solide pour garantir un rendement locatif stable doivent être pris en compte.
Il est important de noter qu'il est possible que la société de gestion responsable de votre SCPI fasse faillite; et qu’elle ne soit plus en mesure de la gérer par manque de moyens.
Heureusement, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d'une SCPI d'une société de gestion agréée par l'AMF à une autre, agréée en cas de difficultés financières.
Exemple :
Mr. Rhône a initialement investi dans la SCPI XYZ, qui était sous la gestion de la société Garonne. En 2019, la société Garonne a annoncé son retrait de la gestion du portefeuille de la SCPI XYZ, un fonds principalement orienté vers l'immobilier commercial en Allemagne.
En réponse à cette décision, l'Assemblée Générale a pris la résolution de confier la gestion de la SCPI XYZ à la société Seine.
Cette transition s'est déroulée en accord avec les réglementations en vigueur, garantissant ainsi la continuité de la gestion du fonds pour les investisseurs.
Le risque de gouvernance en SCPI
Définition :
Il est important de se renseigner sur la SCPI et la société de gestion qui la gère pour se faire un avis, avant d’investir.
Parmi les informations essentielles se trouvent notamment :
- La documentation réglementaire (documents d’informations clés, note d’informations).
- Son historique (rendement et performances passées).
- Ses labels (ISR, Finansol, autres).
- Le site internet.
Exemple :
Mr. Larivière a entendu parler d’une SCPI par l’un de ses voisins, dont ce dernier lui a vanté les mérites. Il décide de souscrire.
Au bout de plusieurs mois, il se rend compte que la société de gestion qui gère la SCPI a fait l’objet d’un redressement fiscal. Résultat, baisse de la collecte et perte en liquidité.
Le danger en matière de durabilité
Définition :
Ce risque est lié à un évènement dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance communément appelée ESG qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur d’un ou plusieurs biens, et, à terme, sur la valeur de la part de la Société civile de placement immobilier.
Exemple :
Mme. Cascade possède des parts de SCPI. Cette SCPI a dans son parc immobilier des immeubles qui ne sont plus aux normes environnementales. Les immeubles perdent de la valeur et diminuent la valeur locative du parc immobilier de la SCPI.
À terme, la valeur du patrimoine et donc du prix de la part de la SCPI risque de diminuer si la situation perdure.
liés aux gérants
S’endetter personnellement pour investir en SCPI
Définition :
Certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de démarrer avec des montants de parts de quelques centaines d'euros, rendant ainsi l'investissement immobilier plus accessible.
Cependant, la plupart exigent un investissement minimum plus élevé. Il est important de noter que l'achat de parts de SCPI à crédit existe, bien que certaines banques refusent de financer ce type d'investissement.
Si vous avez une relation solide avec votre banquier et un bon profil d'investisseur, vous pourriez obtenir un prêt, bénéficiant ainsi d'un effet de levier pour maximiser votre investissement.
Toutefois, cela implique le fait de ne pas forcément être en mesure de rembourser le prêt, car le rendement des SCPI, bien que généralement stable, n'est pas garanti.
Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.
Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Exemple :
Mme. Robinet a eu recours à un emprunt pour l’acquisition de ses parts de SCPI. Elle vient de perdre son emploi. Les revenus locatifs de la SCPI ne couvrent pas intégralement les mensualités de remboursement de son emprunt, elle a donc un effort d’épargne mensuel qu’elle ne peut plus assumer.
Une fiscalité inadaptée à votre situation
Définition :
Investir dans des parts de SCPI est considéré comme une forme d'investissement immobilier direct, et donc est soumis à une fiscalité moins avantageuse que les placements financiers.
En effet, les services fiscaux considèrent les loyers périodiques issus de votre investissement en SCPI comme des revenus fonciers et sont ainsi sont assujettis à plusieurs taxes, notamment le Taux Marginal d'Imposition (TMI), les prélèvements sociaux (17,20%), et ils sont pris en compte dans le calcul de l' Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
De plus, les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente de ces parts sont également soumises au régime de la plus-value immobilière.
L'évolution des taux de prélèvements sociaux, ce qui est possible, ou un changement de tranche d'imposition, ce qui est également fort probable, aura une incidence sur le rendement de votre investissement en SCPI.
Cependant, il existe des moyens d'optimiser sa situation fiscale en investissant dans des SCPI.
Pour les personnes fortement imposées, plusieurs options s'offrent à eux, comme :
- Le choix de SCPI européennes où la fiscalité est plus avantageuse qu'en France;
- Acheter des parts SCPI à crédit pour bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunt;
- Détenir des parts SCPI au sein d’une assurance-vie;
- Investir en SCPI en nue-propriété
Ces stratégies peuvent permettre de réduire l'impact de la fiscalité liée à l'investissement en SCPI en fonction des caractéristiques fiscales individuelles.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Exemple :
Mr. Moselle, investisseur averti, a choisi d'acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie pour optimiser sa situation fiscale. Grâce à cette stratégie, ne percevant pas de revenus, il ne paie pas d’impôt sur les revenus locatifs issus de la SCPI, s’il n’y a pas de mouvement sur le contrat.
liés à la situation personnelle
Les revenus ne sont pas garantis
Définition :
Les dividendes versés par la Société Civile de Placement Immobilier dépendent des conditions de location de l'immeuble et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Les revenus peuvent donc varier et ne sont pas garantis.
Avant de sélectionner une SCPI et de se faire un avis, il faut regarder plusieurs indicateurs notamment le TOF et le WALB.
Même si ces indicateurs ne permettent pas de s’assurer une garantie de revenus, ils donnent une bonne vision de la solidité financière du parc immobilier de la société.
TOF : Le taux d’occupation financier correspond au montant des loyers encaissés rapporté au montant des loyers qui pourraient être facturés si la totalité du patrimoine était louée. Il mesure la performance financière.
WALB : Le Weight Average Lease Break (WALB) correspond à la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances.
En clair, il s’agit de la durée moyenne ferme d’engagement des locataires. La durée doit être la plus élevée possible.
Pour se faire un avis en SCPI, deux possibilités :
• se faire un avis par soi-même en regardant notamment les indicateurs adéquats comme expliqué ci-dessous
• solliciter l’avis d’un expert
Exemple :
La SCPI Rocher a accordé une franchise de 6 mois de loyer aux nouveaux locataires de l’un de ses immeubles afin de compenser le coût de leur installation.
Ainsi, le locataire ne paiera pas de loyer durant les 6 premiers mois. Pour les associés, la conséquence est une baisse des dividendes perçus du fait de l’octroi de la franchise.
Les performances passées ne préjugent pas des performance futures
Définition :
Vous trouverez très fréquemment la phrase : les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Et à raison ! Car nul ne peut anticiper les performances d’un investissement, elles peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse et ne sont jamais garanties.
Exemple :
Mr. Confluent a investi dans une SCPI qui affichait des rendements historiques supérieurs à 6%. Cette SCPI possède une forte exposition en hôtellerie.
Pendant la crise de la COVID en 2020, une importante partie des loyers n’ont pas été recouvrés entraînant une baisse de 20% des revenus locatifs de la SCPI.
Conséquence pour l’épargnant, dans le cadre d’une SCPI ayant des dettes bancaires (levier) et des frais fixes, cette baisse de 20% pourrait entraîner une baisse du taux de distribution de l’ordre de 1,50%.
Attention aux arnaques !
Définition :
Tel que l’énonce l’ Autorité des Marchés Financiers, « personne n’est à l’abri d’une arnaque : que votre épargne soit modeste ou importante, quelles que soient vos connaissances, vous pouvez perdre beaucoup d’argent ».
C’est en ces termes que l’AMF s’exprime lorsqu'il s'agit d’évoquer l'arnaque SCPI aux investissements financiers. Afin de prévenir ce danger, l’AMF a mis en place un guide.
Voici les principaux points de vigilance à vérifier.
- Le rendement affiché par les SCPI n’est pas garanti.
- Vous pouvez vérifier que la société dans laquelle vous souhaitez investir est autorisée à exercer en France.
- L’AMF a mis en place une liste noire qui recense les acteurs frauduleux que nous vous invitons à consulter avant tout placement de fonds.
- Les offres promotionnelles sur le prix des parts de SCPI n'existent pas de manière légale, méfiez-vous si vous rencontrez ce cas de figure !
Exemple :
Mme. Loire découvre une SCPI sur internet qui répond à ses attentes. La SCPI affiche un haut rendement et les commissions sont faibles, cela lui semble parfait pour réaliser un investissement.
Madame Loire souscrit en ligne, quelques mois se passent et elle n’a aucune nouvelle de la SCPI et n’a reçu aucun de dividendes.
Après des recherches elle se rend compte que la SCPI est une arnaque et qu’elle est inscrite sur la liste noire de l’AMF.
Que fait Iroko pour couvrir ces risques ?
- Iroko Zen est une SCPI diversifiée en typologie d’actifs mais également géographiquement. Nous avons créé un portefeuille composé de bureaux, de commerces avec services (alimentaires, crèches et ensembles médicaux) et une sur pondération en logistique/entrepôt.
Ces biens sont situés majoritairement en France mais également en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Irlande.
La diversification des biens immobiliers permet de réduire le risque de dévalorisation des actifs liés à un secteur d’activité ou géographique et qui pourrait impacter de près ou de loin notre activité.
- Les gérants d’Iroko Zen sélectionnent principalement des biens avec des baux longue durée, procèdent à des audits techniques et environnementaux des bâtiments.
- Iroko Zen effectue lorsque cela est possible des travaux d’amélioration (notamment énergétiques) des bâtiments.
- Les gérants vérifient également de manière rigoureuse la solvabilité et la réputation des locataires.
- Chez Iroko nous nous efforçons d’être le plus transparent possible. Ainsi, sur notre site vous pouvez trouver facilement toutes les informations vous permettant de connaître et comprendre nos véhicules. Comme par exemple, notre TOF, notre taux de recouvrement et le WALB qui sont des bons indicateurs le solidité financière d’ Iroko Zen.
- Iroko Zen a obtenu le label ISR (Investissement socialement responsable)
Le label ISR pour l’immobilier est un label créé par décret en 2020 qui a pour objectif de rendre plus visible les produits d'Investissement Socialement Responsables (ISR) pour les épargnants en France et en Europe. C’est le seul de ce type en Europe.
Les objectifs généraux de la démarche ISR d’Iroko Zen visent à constituer un portefeuille qui favorise et diminue son impact carbone, sur les trois dimensions de l’ESG :
- Environnement : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique
- Social : favoriser les déplacements vertueux et les bâtiments efficients au confort des occupants
- Gouvernance : s’engager à sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité est contributrice au développement sociétal.
Pour en savoir plus, découvrez notre engagement ISR
Les points à retenir sur les dangers SCPI
Comme nous avons pu le voir avec ce guide, l’investissement en SCPI comporte de nombreux dangers à prendre en compte avant un investissement.
Ce qu’il faut retenir :
- Les SCPI (type d'investissement pierre papier simple) offrent une flexibilité dans la gestion pour assurer la stabilité et la continuité des investissements.
- L'endettement en SCPI concerne l'incapacité de la SCPI à rembourser ses dettes.
- Avant d'investir en SCPI et se faire un avis, Il est important de se renseigner sur la gouvernance de la SCPI avant d'investir.
- Le risque en matière de durabilité en SCPI concerne les événements ESG qui pourraient avoir un impact négatif sur la valeur des biens.
- S'endetter personnellement pour investir en SCPI peut entraîner des difficultés de remboursement.
- La fiscalité en SCPI peut être moins avantageuse chez certains investisseurs et varier en fonction des changements fiscaux.
- Les revenus locatifs en SCPI ne sont pas garantis et peuvent varier.
- Il faut être vigilant aux arnaques en SCPI.
Chez Iroko grâce à notre gestion et à notre stratégie d’investissement, nous nous efforçons de limiter ces dangers.
Sources :
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