Une SCPI Denormandie est une SCPI fiscale qui offre à l’investisseur un rendement et une réduction d’impôt. Conçu pour promouvoir la réhabilitation de logements vétustes, le dispositif vous offre la possibilité de bénéficier d'une déduction fiscale sans avoir à gérer les exigences de la location du bien immobilier. Fonctionnement, fiscalité et alternatives : découvrez tout ce qu'il faut savoir sur les SCPI Denormandie.
Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?
Rappel d’une SCPI fiscale
Également connu sous le nom de "loi Pinel ancien", le dispositif de défiscalisation Denormandie fait son entrée dans le paysage des SCPI fiscales. Avant de définir ce qu'est une SCPI Denormandie, il est important de rappeler la particularité des SCPI fiscales. Ces véhicules d'investissement immobilier permettent de combiner rendement financier et avantages fiscaux, à l'exception des SCPI de déficit foncier. En effet, avec les SCPI Pinel, Denormandie et Malraux, les investisseurs ont la possibilité de bénéficier à la fois de potentiels revenus locatifs et d'une réduction d'impôt.
⚠️ Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Zoom sur le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie constitue une mesure fiscale instaurée pour stimuler l'investissement locatif, visant à encourager la rénovation des biens immobiliers anciens afin de répondre aux besoins en logements de la population, dans le cadre de la politique nationale de lutte contre l'habitat insalubre.
Cette initiative se traduit par une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui acquièrent un bien immobilier à rénover dans des zones spécifiques, notamment les villes bénéficiant du programme national Action cœur de ville.
La loi Denormandie autorise les épargnants à investir directement ou indirectement via des SCPI dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. En échange d'un engagement de location et de la réalisation de travaux, l'investisseur bénéficie d'un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôts. Cette incitation fiscale est progressive et s'intensifie avec la prolongation de la durée de location des biens.
Fonctionnement d’une SCPI Denormandie
En France, la crise du logement persiste en raison de facteurs structurels. Alors que par le passé, les autorités publiques favorisaient la construction de nouveaux logements, notamment à travers les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, elles soutiennent désormais la rénovation du parc immobilier locatif ancien grâce à la loi Denormandie.
À l'image de la loi Pinel, la SCPI Denormandie offre une réduction d'impôt de 18 %, sous réserve que le logement soit loué pour une durée minimale de 9 ans. L'investisseur doit également respecter de nombreux critères relatifs aux travaux, à la performance énergétique du logement et aux conditions de location.
Les avantages
Comme expliqué dans l’article « Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien Loi Denormandie » disponible sur Service-public.fr, le dispositif Denormandie concerne les investissements réalisés dans un quartier ancien dégradé. Les biens acquis ne peuvent donc être situés que dans certaines communes françaises bien spécifiques pour que le bénéfice fiscal puisse être délivré.
En investissant dans ce type de structure (avec une limite de 300 000 € par contribuable et par an), les souscripteurs peuvent être éligibles à une déduction d’impôt selon la durée de location :
- 12 % sur 6 ans, plafonnée à 36 000 € maximum ;
- 18 % sur 9 ans, avec un plafond de 54 000 € maximum ;
- 21 % sur 12 ans, atteignant un plafond de 63 000 € maximum.
Selon Service-public.fr, le bénéfice fiscal est similaire à celui octroyé par le dispositif Pinel : 2 % du capital investi pendant les 9 premières années de location, suivi d'une réduction de 1 % chaque année de la 9e à la 12e année. Ainsi, la déduction fiscale maximale atteint 21 %.
À noter que d’après SCPI France, le rendement locatif annuel de ce type de SCPI tourne en moyenne autour de 2 % en plus de l’atout fiscal.
⚠️ Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Les risques d’investir en SCPI Denormandie
Malgré les nombreux avantages qu'offre l'investissement en SCPI Denormandie, il comporte plusieurs risques à prendre en considération :
- Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du paiement ponctuel des loyers par les locataires. Le taux de rendement peut varier d'une année à l'autre.
- C'est un investissement à long terme, avec une durée minimale de 15 ans. En effet, l'engagement de location s'étend sur 9 ans, et pour optimiser la rentabilité de l'opération (voire éviter des pertes éventuelles), il est recommandé de conserver ses parts jusqu'à la liquidation du parc immobilier.
- La réduction fiscale n'intervient qu'une seule fois, lors de la première année, en fonction du montant investi lors de la souscription. Le rendement d'une SCPI Denormandie ne peut donc être évalué qu'à la fin des opérations de liquidation, et non seulement sur la base de la réduction d'impôt à la souscription.
- La réduction fiscale n'est pas transférable à un tiers en cas de revente des parts.
- Le capital peut varier à la hausse comme à la baisse. Il n’est pas garanti. Vous pouvez donc perdre le capital investi.
- Il convient de noter que la vente de ces biens peut entraîner un risque de liquidité et n'est pas garantie. Ce manque de liquidité représente également un risque important pour tout investisseur en SCPI Denormandie.
Répartition de l’investissement fiscal
- Les 2 premières années : sélection des biens et des locataires. En attendant que les locations se mettent en place, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti ;
- Les 6, 9 ou 12 ans d’investissement : gestion et location des biens par la SCPI durant la durée de votre engagement ;
- Après la période de location obligatoire : mise en vente des biens immobilier, versement du produit de la vente aux associés et dissolution de la SCPI Denormandie, ce qui peut prendre plus d’un an supplémentaire.
Exemple d’un investissement en SCPI Denormandie
Prenons l'exemple d'un investissement effectué en 2023 dans des parts de SCPI Denormandie pour un montant de 100 000 €. Après la réalisation des travaux, le bien est mis en location pour une période de 9 ans. Voici un exemple illustrant la défiscalisation correspondante :
- Investissement dans des parts de SCPI Denormandie : 100 000 €.
- Réduction d'impôt : 18 % sur 9 ans, soit 100 000 € x 18 % = 18 000 €.
Ainsi, le montant total de la réduction d'impôt liée au dispositif Denormandie s'élève à 18 000 € sur 9 ans, soit 2 000 € par an. À cela s'ajoutent les potentiels revenus locatifs potentiels provenant des parts de SCPI Denormandie que vous percevrez.
⚠️ Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Les conditions à respecter pour la réduction d’impôt Denormandie
Il appartient à la SCPI Denormandie de se conformer aux obligations légales qu’il est important d’avoir en tête.
Les conditions liées au bien
L'investissement dans un bien éligible au dispositif Denormandie implique que celui-ci soit situé dans une commune labellisée "Cœur de ville" nécessitant une réhabilitation majeure, ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) avec l'État.
De plus, l'immeuble doit subir des travaux substantiels représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Peut-être inclut e la transformation d'un local commercial ou tertiaire en logement à usage d'habitation.
Les travaux considérés comme substantiels sont ceux qui augmentent la surface habitable ou améliorent la performance énergétique de l'immeuble. Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l'environnement) et achevés au plus tard dans les deux années suivant l'achat.
Les conditions liées au bail
Il est interdit d'attribuer le logement concerné par l'investissement Denormandie à un membre de votre foyer fiscal. De plus, les revenus du locataire ne doivent pas excéder les plafonds établis par zone (A bis, A, B1, B2, C) et le nombre de personnes indiqué dans le revenu fiscal de référence de l'année N-2.
Les conditions liées au locataire
Dans le cadre de l'investissement Denormandie, le contrat de location est également soumis à une réglementation spécifique. Le logement doit être utilisé exclusivement comme résidence principale par le locataire dans l'année qui suit la fin du chantier. Il est mis en location vide, sans meubles. De plus, les loyers sont soumis à un encadrement, avec des plafonds au mètre carré variables selon la zone géographique où se situe le bien immobilier.
SCPI Denormandie : ce qu’il faut retenir
- Une SCPI Denormandie est une forme de SCPI fiscale qui offre des rendements et des réductions d'impôt en investissant dans la réhabilitation de logements anciens.
- Les SCPI fiscales comme la SCPI Denormandie permettent aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs potentiels et d'une réduction d'impôt.
- La loi Denormandie soutient l'investissement direct ou indirect dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
- Une SCPI Denormandie fonctionne comme la loi Pinel, offrant une réduction d'impôt de 18 %, à condition que le logement soit loué pendant au moins 9 ans.
- L'investissement dans une SCPI Denormandie est limité à 300 000 € par contribuable et par an.
- La réduction d'impôt varie selon la période de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 années.
- Les SCPI Denormandie doivent respecter plusieurs critères relatifs aux travaux, à la performance énergétique du logement et aux conditions de location.
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