Une SCPI Malraux est une SCPI fiscale qui offre à l’investisseur un rendement et une réduction d’impôt. Ce type de SCPI a pour but d’acheter un patrimoine qualifié vieillissant et de le rénover avant de le mettre en location. Quels sont les avantages, et les contraintes dans ce type d’investissement ?
I. Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
La loi Malraux, promulguée le 4 août 1962, avait à l'origine pour objectif la préservation des centres historiques urbains face aux développements urbains impactant la circulation, tout en encourageant l'implantation de nouveaux espaces commerciaux et de bureaux. Aujourd'hui, avec la transformation des centres-villes, le dispositif Malraux offre la possibilité de financer la rénovation du patrimoine ancien grâce à des capitaux provenant du secteur privé, tout en proposant des incitations fiscales attractives.
Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès des épargnants afin de financer l'acquisition et la rénovation de logements anciens situés dans des zones éligibles au dispositif Malraux.
En échange, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 30% du montant des dépenses de travaux, dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 euros sur 4 ans et par foyer fiscal. Cette réduction varie selon les caractéristiques des biens immobiliers :
- Pour les immeubles localisés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un quartier regroupant une forte concentration d’habitats anciens dégradés et conventionnés, le taux de réduction est de 30 %.
- Pour les autres immeubles situés dans un SPR, le taux de réduction est de 22 %.
Bon à savoir :
L'excédent de la réduction d'impôt peut être reporté sur l'impôt sur le revenu des trois années suivantes.
II. SCPI Malraux : les critères d’éligibilité
Du côté de la SCPI
Afin d'optimiser les avantages fiscaux et financiers pour ses associés, une SCPI Malraux doit respecter des critères précis lors de l'investissement des fonds issus des souscriptions. Ces critères incluent :
- Un minimum de 30 % des capitaux propres doit être consacré à l'acquisition de biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux.
- Au moins 65 % des capitaux propres doivent être alloués à la réalisation de travaux de restauration (ce pourcentage étant un objectif non garanti, susceptible de varier).
- La mise en location des biens rénovés doit intervenir dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
- Les fonds provenant des souscriptions doivent être investis dans les 18 mois suivant la clôture de la levée de fonds.
Du côté de l’investisseur
Pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit se conformer aux conditions suivantes :
- Maintenir la détention de ses parts jusqu'à ce que tous les biens immobiliers soient loués pour une période minimale de 9 ans, à partir de la date de mise en location du dernier logement encore disponible à la location, ce qui représente une durée totale d'investissement estimée à 15 ans à partir de la souscription à la SCPI.
- Acquérir les parts de la SCPI en pleine propriété, sans recours au démembrement.
- Être une personne physique assujettie à l'impôt sur le revenu, ayant sa résidence fiscale en France selon les termes de l'article 4 B du Code Général des Impôts, ou une société n'étant pas soumise à l'impôt sur les sociétés (à l'exception des SCPI), dont la pleine propriété des parts ou actions n'est pas sujette au démembrement.
III. Investir dans une SCPI Malraux
Les avantages
- Intérêt fiscal : Investir dans des SCPI Malraux présente l'opportunité de profiter des avantages fiscaux du dispositif Malraux, notamment la réduction d'impôt sur le revenu. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 22 % à 30 % du montant des travaux engagés dans les logements, dans la limite de 100 000 euros.
- Gestion des risques mutualisée : Les fonds réunis sont investis dans divers biens immobiliers, ce qui permet de répartir les risques associés à l'investissement sur plusieurs actifs.
- Gestion déléguée : La société de gestion est responsable de la sélection, de l'acquisition, de la rénovation, de la gestion locative et de la revente éventuelle des biens immobiliers. Les investisseurs sont ainsi libérés de la gestion opérationnelle des biens, ce qui constitue un avantage significatif en termes de temps et de tranquillité d'esprit.
- Participation à la restauration de l’immobilier ancien au cœur de villes historiques : Investir dans des SCPI Malraux signifie contribuer à la préservation et à la restauration du patrimoine immobilier ancien au sein de villes historiques, participant ainsi à la valorisation et à la préservation du paysage urbain.
Bon à savoir :
Un autre avantage fiscal des SCPI Malraux réside dans le fait que cette réduction d'impôt n'est pas assujettie au plafonnement des niches fiscales.
Exemple d’un investissement Malraux
Prenons l'exemple de M. et Mme Berlin qui investissent 250 000 € dans un bien immobilier localisé dans une zone sauvegardée.
Les travaux nécessaires pour la rénovation de ce bien s'élèvent à 200 000 €.
En conséquence, la réduction d'impôt applicable est calculée à 30 % de 200 000 €, soit 60 000 € au total. Ils ont la possibilité de répartir cette aide fiscale sur une période de 4 ans, ce qui équivaut à 15 000 € par année.
⚠️ Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Les risques d’investir en SCPI Malraux
Malgré les nombreux avantages qu'offre l'investissement en SCPI Malraux, il comporte plusieurs risques à prendre en considération :
- Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du paiement ponctuel des loyers par les locataires.
- C'est un investissement à long terme, avec une durée minimale de 15 ans. En effet, l'engagement de location s'étend sur 9 ans, et pour optimiser la rentabilité de l'opération (voire éviter des pertes éventuelles), il est recommandé de conserver ses parts jusqu'à la liquidation du parc immobilier.
- La réduction fiscale n'intervient qu'une seule fois, lors de la première année, en fonction du montant investi lors de la souscription. Le rendement d'une SCPI Malraux ne peut donc être évalué qu'à la fin des opérations de liquidation, et non seulement sur la base de la réduction d'impôt à la souscription.
- La réduction fiscale n'est pas transférable à un tiers en cas de revente des parts.
- Le capital peut varier à la hausse comme à la baisse. Il n’est pas garanti. Vous pouvez donc perdre le capital investi.
- Il convient de noter que la vente de ce type de biens peut entraîner un risque de liquidité et n'est pas garantie. Ce manque de liquidité représente également un risque important pour tout investisseur en SCPI Malraux.
IV. Les objectifs patrimoniaux des SCPI Malraux
Les SCPI Malraux offrent un accès à des investissements immobiliers avec des montants d'investissement abordables. Ce type de placement est flexible, vous permettant d'ajuster le montant de votre investissement en fonction de vos besoins en matière de défiscalisation.
La réduction d'impôt générée est immédiatement applicable à vos revenus, avec la possibilité de l'imputer également sur les revenus des années suivantes en cas d'excédent. De plus, cette réduction d'impôt n'est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, ce qui signifie que même si vous bénéficiez déjà d'autres réductions et crédits d'impôt, vous pouvez encore réduire votre imposition.
En outre, les SCPI Malraux conservent les avantages traditionnels des SCPI, tels que la gestion confiée à un professionnel et la diversification des risques (géographiques, locatifs) grâce à la variété des biens détenus dans la SCPI. De plus, elles offrent la possibilité de percevoir des revenus potentiels complémentaires, bien que ces derniers puissent être inférieurs à ceux des SCPI de rendement classiques.
L'objectif principal d'une SCPI Malraux est de réduire votre imposition, en vous offrant la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux tout en investissant dans l'immobilier.
⚠️ Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
V. SCPI Malraux : les points à retenir
- Une SCPI Malraux est une SCPI fiscale qui offre à l’investisseur un rendement et une réduction d’impôt. Ce type de SCPI a pour but d’acheter un patrimoine qualifié vieillissant et de le rénover avant de le mettre en location.
- Les SCPI Malraux permettent à des investisseurs de placer leur argent dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux, sans avoir à gérer directement ces biens. C'est donc une alternative intéressante pour ceux qui cherchent à profiter des avantages du dispositif Malraux sans les contraintes liées à la gestion d'un bien immobilier.
- Les SCPI Malraux doivent investir dans des secteurs sauvegardés comme les centres historiques des villes, par exemple. Elles doivent également s’engager à réhabiliter le patrimoine immobilier qui intègre son parc immobilier.
- La loi Malraux impose plusieurs conditions, notamment sur le type de travaux à réaliser, le type de bien à restaurer ou encore le plafond des dépenses prévues pour ces travaux de réhabilitation.
- L’investisseur d’une SCPI Malraux peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre entre 22 % et 30 % du montant des travaux engagés dans les logements (dans la limite de 100 000 euros)
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