Pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il faut acquérir des parts. Le plus courant est de les acheter au comptant, grâce à un ticket d’entrée peu élevé. Mais un différent mode d'investissement SCPI existe et donne certains avantages fiscaux : l’investissement en nue-propriété grâce au démembrement temporaire. De quoi s’agit-il concrètement ? Quelles sont les spécificités et les avantages pour le/la nu-propriétaire ? Iroko Zen fait le point pour vous permettre d’y voir plus clair.
I. La SCPI dans le détail
Pour comprendre la nue-propriété en SCPI, rien de mieux qu’un petit rappel de ce qu’est une SCPI. Concrètement, cela permet de réunir des épargnant·es autour d’un projet immobilier de grande ampleur (crèches, bureaux, entrepôts, commerces…). C’est un placement “clef en main” car vous déléguez la gestion du parc immobilier aux professionnel·les de la société. Ce véhicule d'investissement peut dégager de la rentabilité dans de bonnes conditions de marché (celle-ci n'est pas garantie). En effet, la performance moyenne des SCPI était de 4.56% pour l'année 2020 (source : pierrepapier.fr). De plus, ce placement permet de mutualiser les risques. Comme vous ne détenez pas un immeuble en particulier mais des parts de l’ensemble du patrimoine de la SCPI, les risques sont partagés (par exemple en cas d’impayés ou de sinistres). Pour souscrire à des parts de SCPI, le démembrement peut être une option judicieuse.
II. Le démembrement : usufruit, nue-propriété et pleine propriété
La pleine propriété d’un bien est composée de la nu-propriété et de l’usufruit. En SCPI, lorsque l’on a recours au démembrement, on dissocie cette pleine propriété :
- L’usufruit va conférer à la personne le droit de faire usage (louer ou habiter) et de percevoir les loyers d’un bien. Cette personne percevra la totalité des loyers et des dividendes mais devra s’acquitter des impôts.
- La nue-propriété permet uniquement de disposer du bien (d’avoir la propriété des murs). Cette personne ne percevra donc aucun loyer pendant toute la période du démembrement. En contrepartie, elle bénéficie d’un cadre fiscal avantageux pour placer ses économies et bénéficiera d’une décote sur le prix des titres lors de leur achat.
On parle de démembrement temporaire car il est mis en place pour un temps bien déterminé (contrairement au démembrement viager). La valeur de la part démembrée varie en fonction du temps du contrat et de la SCPI. Du côté d’Iroko ZEN, nous proposons le démembrement depuis février 2021 pour des durées allant de 3 à 20 ans. Vous pouvez jeter un coup d'œil à nos clefs de répartition.
III. Et que se passe-t-il au terme du contrat ?
Il y a remembrement de la propriété. L’investisseur en nue-propriété récupère alors la pleine propriété des parts. Ce dernier a alors le choix entre :
- Conserver ses parts et commencer à percevoir des revenus (sur le montant en pleine propriété).
Bon à savoir : pour optimiser les revenus, l’idéal est de faire correspondre le moment du remembrement avec une diminution de revenus (par exemple un départ en retraite).
- Revendre ses parts et réaliser une plus-value qui ne sera pas fiscalisée.
IV. Les avantages de la SCPI en nue-propriété
Le démembrement peut offrir plusieurs avantages selon votre profil et vos objectifs. La nue-propriété est plutôt destinée à celles et ceux qui souhaitent valoriser leur capital sur le long terme, qui n’ont pas besoin de revenus supplémentaires dans l’immédiat et qui veulent limiter leur fiscalité. Concrètement, la nue-propriété permet :
L’absence de fiscalité
C’est un bon moyen de placer votre épargne (et de garder votre argent bien au chaud pour plus tard) tout en évitant l’imposition. En effet, durant toute la durée du démembrement, pas d’impôt sur le revenu, de prélèvement social ni d’impôt sur la Fortune Immobilière.
L’achat de parts à un prix décoté
Autre avantage non négligeable : vous bénéficiez d’une réduction sur le prix de la part. Comment est calculée cette décote ? En fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement que vous avez choisie.
Prenons l’exemple d’Iroko ZEN : pour un investissement en nue-propriété sur 7 ans, l'épargnant·e bénéficie d'une décote sur le prix de la part à hauteur de 27,5%. Le prix de la part d'Iroko ZEN en pleine propriété étant de 200€ à date, cela représente une économie de 55€ soit une valeur d'acquisition de 145€.
Bon à savoir : L’ Autorité des Marchés Financiers (AMF) autorise une décote de 10% maximum par an.
L’anticipation d’une baisse de revenus
Si vous voulez anticiper un besoin de revenus complémentaires par la suite, la nu-propriété peut vous permettre de constituer un capital supérieur à votre investissement, dans l'hypothèse où le prix de la part ne diminue pas davantage que la décote. Pourquoi ? Car vous récupérez les fruits de la vente de vos parts en pleine propriété.
Par exemple, les personnes préparant leur retraite et ayant un taux marginal d’imposition élevé sont des profils idéaux pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété.
V. SCPI nue-propriété : quels sont les risques ?
Bien que très avantageuse, il faut également avoir en tête les quelques risques que la nu-propriété peut impliquer. En effet, vous pouvez potentiellement perdre en capital. Les SCPI sont un investissement risqué par nature car le capital et la valeur des parts ne sont pas garantis ni le taux de rendement. En plus, durant toute la période de démembrement, vos parts de SCPI sont bloquées. Vendre vos parts est impossible sans l’accord de l’usufruitier.
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