SCPI Scellier : comprendre cet investissement

La SCPI Scellier est un produit d'investissement collectif qui permettait de profiter des avantages fiscaux du dispositif Scellier, mis en place en 2009 pour encourager l'immobilier locatif neuf. Bien que ce dispositif soit désormais fermé aux nouvelles souscriptions, les SCPI Scellier continuent d'intéresser les investisseurs grâce à la réduction d'impôt et à la gestion mutualisée des biens. Découvrez ses caractéristiques, sa fiscalité, ainsi que ses avantages et inconvénients.
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I. Qu’est-ce qu’une SCPI Scellier ?
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La SCPI Scellier, ou Société Civile de Placement Immobilier Scellier, est un véhicule d'investissement collectif créé pour tirer parti des avantages fiscaux du dispositif Scellier. Mis en place en 2009, ce dernier visait à stimuler la construction de logements neufs en France, tout en encourageant les particuliers à investir dans l'immobilier locatif. Une SCPI Scellier permet ainsi à des investisseurs de mutualiser leurs ressources pour acquérir un portefeuille d'immobilier résidentiel éligible au dispositif, principalement des biens neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).

Le principe est simple : les investisseurs achètent des parts de SCPI, qui utilise ces fonds pour acheter et gérer un parc immobilier éligible au dispositif Scellier.

En contrepartie, les associés de la SCPI peuvent bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Scellier, proportionnellement à leur investissement.
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II. Quelle fiscalité pour ce type de SCPI ?

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Le principal atout d’une SCPI Scellier réside dans la fiscalité avantageuse qu’elle propose.En effet, grâce à la loi Scellier, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction du montant investi.Les conditions de cette réduction ont évolué au fil du temps, mais dans sa version classique, la loi Scellier offrait une réduction d'impôt pouvant atteindre 25 % du montant investi, étalée sur 9 ans.

Voici quelques éléments clés sur la fiscalité d'une SCPI Scellier :

• Réduction d'impôt sur les revenus : Elle s'applique sur le montant de la souscription aux parts de la SCPI, avec un plafond fixé par la loi. Les réductions sont proportionnelles à l'investissement, avec un maximum déterminé.
• Revenus fonciers : Les revenus perçus par les porteurs de parts sont soumis au régime classique des revenus fonciers. Ils sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Durée de l’engagement locatif : Comme pour tout dispositif Scellier, la SCPI s'engage à maintenir les biens en location pour une durée minimale de 9 ans. Le non-respect de cet engagement pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux.

Il est important de noter que le dispositif Scellier n’est plus accessible pour de nouveaux investissements depuis 2012. Cependant, des SCPI Scellier existent encore sur le marché secondaire pour ceux qui souhaitent racheter des parts.
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Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

III. Avantages et Inconvénients d’une SCPI Scellier
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Les avantages de ce placement

• Avantage fiscal : L’un des principaux attraits de la SCPI Scellier réside dans la réduction d'impôt qui permet d’alléger la pression fiscale de l’investisseur.
• Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
• Mutualisation des risques : Investir dans une SCPI permet de répartir le risque immobilier entre plusieurs biens et locataires. Contrairement à un investissement en direct, où l’investisseur supporte seul le risque locatif, la SCPI Scellier permet de diversifier l’exposition.
• Gestion déléguée : La SCPI s'occupe de toute la gestion des biens, des démarches administratives à la relation avec les locataires, en passant par la maintenance et les travaux éventuels, en contrepartie de frais de gestion. L’investisseur bénéficie donc d’un revenu passif sans les contraintes de la gestion locative.
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Les inconvénients d’investir dans une SCPI Scellier

• Fiscalité sur les revenus : Bien que l'investisseur bénéficie d'une réduction d’impôt initiale, les revenus fonciers distribués sont imposables à l’impôt sur le revenu, ce qui peut réduire l'attrait fiscal pour les tranches d'imposition les plus élevées.
• Absence de liquidité : L’investissement en SCPI n’est pas liquide, notamment dans le cadre des SCPI fiscales (pinel, denormandie). La revente de parts peut prendre du temps, et les conditions de sortie ne sont pas toujours favorables surtout si la sortie se fait avant 9 ans.
• Dispositif non reconductible : Le dispositif Scellier ayant pris fin en 2012, il n’est plus possible de souscrire de nouvelles SCPI Scellier. Les investisseurs doivent donc se tourner vers le marché secondaire, où les conditions peuvent être moins avantageuses.
• Rendement souvent inférieur aux SCPI de rendement : Les SCPI Scellier, en tant que SCPI fiscales, affichent généralement des rendements moins élevés que les SCPI dites de rendement. L’avantage réside surtout dans la réduction d’impôt initiale.En 2022, les SCPI de rendement affichaient en moyenne des rendements supérieurs à 4 %, tandis que les SCPI fiscales étaient souvent en deçà de 2 % ou 3 % (source : MeilleureSCPI.com)
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Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.

IV. Les risques d’investir dans une SPCPI Scellier
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Malgré les avantages qu'offre l'investissement en SCPI Scellier, il comporte plusieurs risques à prendre en considération :

• Risque de vacance locative : Si les biens ne trouvent pas de locataires rapidement, cela peut entraîner des périodes de vacance locative qui affectent le rendement de l’investissement. Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
• Fluctuation de la valeur des parts : La valeur des parts de SCPI peut varier en fonction des fluctuations du marché immobilier, particulièrement dans le secteur du neuf. Il y a donc un risque de perte en capital.
• Engagement de location : Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Scellier, les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pour une durée minimale (souvent 9 ans), ce qui réduit la flexibilité de l’investissement.
• Exposition aux marchés immobiliers spécifiques : Les SCPI Scellier sont souvent concentrées dans certaines zones géographiques, ce qui augmente l'exposition aux risques économiques locaux.
• Frais d’entrée et de gestion élevés : Les frais associés aux SCPI, tels que les frais d'entrée et de gestion, peuvent être significatifs, ce qui réduit le rendement net de l’investissement.
• Risque de revente difficile : La revente des parts de SCPI n’est pas toujours aisée, et les parts peuvent se revendre à un prix inférieur à l’achat en cas de baisse du marché. La liquidité est souvent inférieure aux SCPI classiques car les parts doivent être conservées minimum 9 ans afin de bénéficier de l’avantage fiscal.
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V. Alternatives à la SCPI Scellier : le cas d’Iroko Zen
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SCPI européenne et diversifiée

Les SCPI européennes sont des SCPI de rendement dont le parc immobilier est situé en tout ou partie à l’étranger, dans des pays de la zone européenne. C’est le cas de notre SCPI Iroko Zen.

• Un patrimoine immobilier diversifié

Notre SCPI Iroko Zen cible tous types d’actifs (bureaux, établissements de santé, entrepôts, etc.) et constitue son parc immobilier dans différents pays au fort dynamisme économique. Pour l’épargnant, c’est l’opportunité de pouvoir profiter des atouts de chaque marché et diversifier son patrimoine immobilier.
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• Une fiscalité intéressante

Les revenus fonciers d’immeubles situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle appliquée en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le régime d’imposition dépend du pays concerné et c’est la société de gestion qui s’en acquitte à la source.

Grâce aux conventions fiscales conclues entre les pays, l’épargnant résidant en France ne subira pas de double imposition.
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Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Investir en nue-propriété

Contrairement à l'investissement en pleine propriété, l'épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant une période choisie. Cette période est déterminée par l’investisseur au moment de l’achat, elle varie de 3 à 20 ans pour la SCPI Iroko Zen.

En contrepartie de cette absence de revenus, l’épargnant bénéficie d'une décote (réduction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sur le prix de la part sera importante.

À l’issue de cette période, l'épargnant obtient la pleine propriété des parts. Il pourra soit conserver ses parts et commencer à percevoir des loyers, soit les revendre. à un prix de part sans décote.
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Lors d'un investissement en nue-propriété votre épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI à savoir 8 ans.

Pour résumer, investir en nue-propriété présente plusieurs avantages pour le nu-propriétaire et peut être une stratégie efficace pour préparer un projet futur.

• Réduction du prix d’achat des parts : En renonçant aux loyers locatifs de la SCPI, le nu-propriétaire profite d’un prix d’achat réduit de 20 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété.
• Absence de fiscalité : Le nu-propriétaire constitue un patrimoine immobilier à long terme sans être soumis à aucune ****fiscalité (impôts sur les revenus, prélèvements sociaux, et impôts sur la fortune immobilière) pendant toute la période du démembrement.
• Plus-value non imposable : À la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété. Grâce à la réduction de prix à l’achat, en cas de revente, il peut réaliser une plus-value significative, exempte d'imposition.

Investir comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus versés par la SCPI ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.

SCPI Scellier : les points à retenir

• Une SCPI Scellier est un type de SCPI fiscale qui offre des avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de location, dans le cadre du dispositif Scellier.
• La SCPI Scellier a permis aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier locatif tout en respectant certaines conditions, notamment la durée de location et les plafonds de loyers.
• Bien que ce dispositif ait pris fin en 2012, les investissements effectués avant cette date continuent de profiter des avantages fiscaux sur plusieurs années.
• Si le cadre fiscal de la SCPI Scellier offrait des avantages intéressants, il était accompagné de contraintes liées à la gestion locative et au respect des plafonds de loyers.
• Des alternatives à la SCPI Scellier existent, comme les SCPI diversifiées et européennes et l'investissement en nue-propriété, qui offrent divers avantages fiscaux et de diversification.

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