Comment détenir des parts de SCPI sur une société ?

Investir dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) n’est pas exclusivement réservé aux personnes physiques. En effet, les personnes morales ainsi que les sociétés peuvent elles aussi réaliser de tels investissements. La pratique affiche, certes, quelques particularités, mais présente quelques avantages. Comment détenir des parts de SCPI sur une société ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en SCPI via une société ? Nous vous livrons quelques éléments de réponse.

I. Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Pour réaliser des investissements locatifs, une société a plusieurs possibilités notamment :

• acheter des logements en direct puis les louer et en assumer la gestion ;
• acheter des parts de SCPI qui investit dans différents immeubles et qui gère ensuite les actifs.

Cette seconde solution, aussi appelée pierre papier, est souvent plus simple d’un point de vue administratif et vous permet de vous diversifier rapidement via des biens plus difficilement accessibles (des bureaux, des commerces, des cliniques, des EHPAD, etc.). Néanmoins, comme tout investissement en immobilier, il s’agit d’un investissement long terme et qui comporte des risques de perte en capital et de liquidité.

Pour ce faire, la société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès de différents souscripteurs. Ces derniers deviennent alors des associés de la SCPI. Ces derniers peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques.

L’investissement réalisé, chaque associé reçoit des dividendes potentiels proportionnellement à sa quote-part dans la SCPI. Ces revenus sont issus des loyers payés par les locataires des biens détenus et gérés par la SCPI.

II. Acheter des parts de SCPI d'entreprise

Investir dans des parts de SCPI est une pratique assez courante chez les particuliers, qui peuvent procéder en direct (lien vers En direct) , à crédit, via une assurance-vie, etc. Toutefois, l’opération s’avère également intéressante pour les entreprises. Ces dernières peuvent alors utiliser cet investissement afin de valoriser les excédents de trésorerie. Voici comment procéder pour acheter des parts de SCPI en tant que société.

Démembrement et pleine propriété

Il est fréquent d’investir dans les SCPI en pleine propriété. Il s’agit, dans ce cas, d’un placement sur le long terme qui permet de recevoir des revenus potentiels de manière trimestrielle.

Toutefois, il est également possible de souscrire à des parts de SCPI (link vers Comment détenir des parts de SCPI) dans le cadre d’un démembrement temporaire de la propriété. Ce montage est très fréquent lorsqu’il s’agit d’investir en SCPI via une société. Dans ce cas, le droit de propriété se divise entre l’usufruit et la nue-propriété.

Le nu-propriétaire dispose alors de l’actif, mais ne peut pas l’exploiter ni percevoir de revenu durant une période limitée. L’usufruitier, de son côté, peut utiliser le bien et en percevoir les revenus. En matière de SCPI, c’est donc l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs. Le propriétaire, de son côté, reste simplement le propriétaire des parts.

Lorsqu’une entreprise souhaite utiliser son excédent de trésorerie dans une SCPI, utiliser la technique du démembrement lui permet d’acheter l’usufruit des parts de la SCPI pendant une durée limitée. Elle devra, ensuite, trouver quelqu’un d’autre pour acheter la nue-propriété des parts.

Procéder ainsi permet de réaliser un placement à court terme, ce qui est plus adapté pour investir la trésorerie de l’entreprise. En effet, le montage a une durée de vie limitée, allant de 5 à 10 ans. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère gratuitement l’usufruit des parts de SCPI.

Les avantages du démembrement de propriété en matière d’investissement en SCPI via une entreprise

La technique du démembrement de propriété affiche certains atouts. En l’occurrence, le coût d’acquisition est moindre. La valeur de la part est, en effet, divisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le prix affiche donc une décote par rapport à un investissement sans démembrement. Il s’agit donc de la solution parfaite pour réaliser un investissement immobilier tout en baissant les coûts. En parallèle, l’usufruitier profite entièrement du rendement de l’investissement. Les revenus seront, par ailleurs, calculés sur le montant de la pleine propriété décoté des parts et ne sont pas garantis.

De la même manière, l’entreprise peut amortir la valeur de ses parts sous certaines conditions afin de réduire l’imposition sur les revenus annuels. Enfin, l’opération permet également aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés d’optimiser leur fiscalité. En effet, les revenus générés par les investissements immobiliers sont imposés au niveau de chaque associé. Cela, même si c’est la société elle-même qui détient la priorité et qu’elle perçoit les revenus.

Notez que dans le cas où les parts de SCPI seraient détenues en pleine propriété, les plus-values mobilières réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme. La partie imposable est ainsi intégrée au résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

⚠️ Pour rappel le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque société et il est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Les documents à prévoir pour investir en SCPI d'entreprise

Pour investir dans une SCPI avec une société, vous devez prévoir certains documents obligatoires comme :

• la pièce d’identité de l’ensemble des Bénéficiaires effectifs et représentant légal de la société ;
• les statuts de la société ;
• un extrait Kbis de moins de trois mois ;
• un justificatif d’origine des fonds.

Notez que d’autres documents pourront vous être demandés en fonction des sociétés de gestion que vous allez contacter.

III. SCPI d'entreprise : tout ce que vous devez savoir

Pourquoi investir dans une SCPI par le biais d’une société ?

Investir en SCPI par le biais d’une société répond à plusieurs objectifs. En l’occurrence, le but du placement peut être de conserver ou de faire fructifier la trésorerie. L’objectif peut également être de créer des revenus complémentaires ou de capitaliser.

Comment investir dans une SCPI avec une société ?

Les sociétés ont deux possibilités pour investir dans une SCPI : elles peuvent opter pour l’achat de parts en pleine propriété ou en nue-propriété. Devenir l’usufruit de part étant la manière la plus intéressante d’envisager ce placement. Elle permet de générer un rendement intéressant et offre des avantages fiscaux indéniables.

Quel est l’intérêt d’acheter des parts de SCPI ?

Les SCPI offrent la possibilité aux investisseurs d’accéder à l’immobilier d’entreprise à moindre coût. L’opération peut être moins onéreuse que d’acheter des biens immobiliers en direct. De la même manière, il s’agit de la solution idéale pour investir dans des actifs difficilement accessibles au grand public à cause des prix importants et diversifier ses investissements.

Quelle est la décote appliquée pour l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété ?

Acquérir l’usufruit de parts de SCPI en tant qu’usufruitier vous offre la possibilité de profiter d’une décote de 20 à 35 % en moyenne du prix de la valeur des parts en pleine propriété. L’opération est donc bien moins onéreuse que l’investissement en pleine propriété.

Quels sont les inconvénients d’un investissement en démembrement SCPI ?

Globalement, l’investissement en démembrement SCPI affiche les mêmes risques qu’un investissement classique dans des parts de SCPI à savoir une liquidité limitée et un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du paiement des loyers par les locataires et du marché immobilier. Il existe, toutefois, une contrainte supplémentaire qui est le blocage des fonds durant toute la durée du démembrement.