Le label ISR immobilier peut-être obtenu par les fonds immobiliers depuis le 23 octobre 2020, marquant ainsi une avancée majeure dans le secteur. Cette certification spécifique, attendue depuis longtemps par les sociétés de gestion, facilite l'identification des fonds responsables, notamment des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), pour les épargnants.
I. Qu’est-ce que le label ISR immobilier ?
Définition du label ISR et son origine
Créé en 2016 par le ministère de l'Économie et des Finances, le label ISR a pour objectif de « rendre plus visible les produits d’investissement socialement responsables pour les épargnants »Lors de sa création, le label a été attribué uniquement à des OPCVM investis en actions et/ou en obligations, accessibles notamment aux particuliers via des contrats d'assurance-vie.
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💡 Bon à savoir : Le label ISR se distingue également du label Finansol qui permet de reconnaître les produits d’épargne de la finance solidaire des autres produits d’épargne.
Label ISR : évolution de son champ d’application
Depuis 2020, les fonds alternatifs (FIA) et notamment les fonds immobiliers (SCPI et OPCI) sont également éligibles au label ISR. Dans ce dernier cas, le label permet de mettre en avant les fonds soutenant la rénovation de bâtiments anciens pour atteindre des normes d'isolation et de performances énergétiques améliorées (stratégie best in progress) et les fonds achetant uniquement les bâtiments ayant une excellente performance énergétique (stratégie best in class).
💡 Bon à savoir : Le label ISR immobilier n'est pas exclusivement réservé aux SCPI investissant dans les bâtiments les plus récents et les plus performants. Les SCPI s'engageant dans l'amélioration de la performance ESG de leur portefeuille immobilier peuvent également y accéder.
Durée du label ISR immobilier
Le label ISR est attribué au fonds pour une durée trois ans renouvelable. Cependant, afin de garantir le respect du cahier des charges du label, le fonds labellisé fait l'objet de contrôles intermédiaires annuels.
Le cas d’Iroko Zen : La SCPI a été labellisée le 20 avril 2021 par l’AFNOR. Pour maintenir son label ISR, un audit annuel a eu lieu en 2022 et en 2023. En mars 2024 aura lieu l’audit des 3 ans pour renouveler le label !
💡 Bon à savoir : On compte aujourd’hui 1216 fonds labellisés ISR appartenant à 199 sociétés de gestions différentes. Cela représente plus de 767 milliards €. Pour l’immobilier, il y a 64 fonds grand public labélisés ISR. Ces fonds représentent 58% du marché au 31/12/2023 (source officielle du Label ISR)
II. SCPI : les démarches pour obtenir le Label ISR immobilier
Les démarches pour espérer obtenir le label ISR immobilier impliquent généralement les étapes suivantes :
Engagement
La SCPI doit démontrer son engagement envers l'amélioration de ses investissements en mettant en place une politique active sur les critères ESG (Environnementaux, Sociaux, et de Gouvernance), aussi appelés critères extra-financiers.
Documentation
Il est nécessaire de constituer un dossier complet détaillant les pratiques mises en œuvre pour intégrer les critères ISR dans la gestion des actifs immobiliers. Cela peut inclure des politiques environnementales, des mesures sociales, et des pratiques de gouvernance transparentes.
Évaluation par une agence de Certification
Souvent, le processus comprend une évaluation par des organismes indépendants et accrédités tels que l’AFNOR Certification ou Deloitte qui ont le pouvoir d'attribuer le label ISR immobilier. Ils sont eux-mêmes certifiés par le Cofrac (le Comité français d'accréditation)Cette évaluation vise à vérifier la conformité aux critères ISR et à évaluer l'impact des pratiques mises en place.
Obtention du label
Après avoir réalisé son audit, l’organisme de certification établit un rapport. Celui-ci répertorie les éventuels manquements aux six principes ESG détaillés plus bas. Ce rapport sert de référence pour la décision d’attribution du label ISR.
Bon à savoir
Une SCPI ISR peut perdre sa certification si les engagements pris ne sont pas suivis ou si les efforts en ce sens sont jugés trop insuffisants.
En suivant ces étapes, les SCPI peuvent non seulement obtenir le Label ISR Immobilier mais également renforcer leur engagement envers des pratiques responsables, offrant ainsi une plus grande visibilité aux investisseurs soucieux des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Amélioration continue
La SCPI doit démontrer sa volonté d'amélioration continue en matière d'investissement responsable. Cela peut impliquer des engagements à long terme pour maintenir et améliorer les performances ESG au fil du temps.
III. Les critères d’attribution du label ISR immobilier
Plus concrètement, quels sont les critères qu’une société de gestion doit respecter pour prétendre au label ?
Le label ISR s’articule sur un référentiel commun à tous les candidats lorsque ceux-ci sont conformes aux exigences du label, classées en 6 catégories constituant les 6 piliers du référentiel.
Définir les objectifs recherchés
La société de gestion doit définir clairement les objectifs recherchés par la SCPI au travers de la prise en compte des critères ESG. Il s’agit là de bien vérifier que ces objectifs sont précisément définis et décrits aux investisseurs et qu’ils sont pris en compte dans la définition de la politique d’investissement de la SCPI de rendement.
➜ Exemple :
Iroko Zen vise à constituer un portefeuille immobilier dont l’impact carbone diminue et tend vers zéro sur l’ensemble du parc immobilier. Et ce, en intégrant les trois dimensions de l’ESG :
- Environnement : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique.
- Social : favoriser les déplacements vertueux et les bâtiments efficients au confort des occupants.
- Gouvernance : s’engager à sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité est contributrice au développement sociétal.
Mettre en place une méthodologie d’analyse
La société de gestion doit mettre en place une méthodologie d’analyse et de notation des critères ESG mise en œuvre au sein du patrimoine immobilier détenu par la SCPI de rendement.
➜ Exemple :
L’évaluation extra-financière se base sur la visite sur site et l’audit de l’expert permettant notamment d’envisager les critères suivants (liste non exhaustive) :
Les performances énergétiques du bâtiment, son exposition aux aléas climatiques (inondations, vague de chaleur, sécheresse), consommation d’eau en m3/m2, activité du locataire (cf politique d’exclusion d’Iroko), accès à des infrastructures de mobilité durable (bornes électriques, transports en commun…), présence de biodiversité sur le site …
Cette évaluation est matérialisée par une grille de notation dite “grille ESG”. Pour chaque critère mentionné ci-dessus des points sont attribués (maximum des points si l’actif rempli pleinement le critère, moitié des points si l’actif rempli partiellement le critère et 0 point si le critère n’est pas respecté).
Construire et gérer le portefeuille
Le fonds précise comment il prend en compte les résultats de son analyse ESG dans ses décisions d’investissement, sa sélection des valeurs et ses processus de gestion.
➜ Exemple :
Les critères sont passés en revue à l’actif et une note est apposée entre 0 et 100. Prenons une note seuil fixée à 60 points (*) et une note minimale (critère d’exclusion) à 30 :
- Note entre 0 et 30 : Iroko ne peut investir
- Note entre 30 et 60 (Best in progress): Iroko peut investir mais un plan de travaux/amélioration doit être formalisé et réalisé, et l’actif doit atteindre 60 points dans les 3 ans qui suivent l’acquisition.
- Note entre 30 et 60 (Best in class): Iroko peut investir et doit maintenir cette bonne performance extra financière. Iroko peut aussi investir dans des plans de travaux.
(*) note seuil moyenne, celle-ci varie en fonction des typologies d’actif.
Le suivi des performances ESG du fond : une fois acquis les actifs, leurs notes sont revues tous les ans. Les actifs sont donc évalués sous le prisme ESG annuellement. L’asset management se charge ainsi d’appliquer les plans de travaux et de récupérer, entre autres, les indicateurs de performances énergétiques (énergie finale/primaire) permettant aux équipes de calculer la consommation du bâtiment en kwh/m2 et les émissions de GES.
Engager les parties prenantes
Pour cela, la SCPI doit mettre en œuvre les moyens et outils nécessaires pour engager les locataires, les gestionnaires des immeubles et les prestataires de travaux dans sa démarche.
➜ Exemple :
Iroko veille aux engagements des parties prenantes du fonds : clauses ESG dans les contrats, broker, gestionnaire locatif (property manager), évaluateur externe, etc.
Informer les investisseurs et les épargnants
La SCPI doit communiquer auprès des investisseurs de manière claire et transparente sur sa stratégie et sur les résultats obtenus par sa mise en œuvre. Elle doit également mettre en place un dispositif adapté pour contrôler le respect de ses engagements.
➜ Exemple :
Iroko Zen s’engage à être totalement transparent vis-à-vis de ses investisseurs (annexe pré-contractuelle et périodique SFDR) et publie chaque année son rapport ISR sur son site internet Iroko.eu.
Evaluer les impacts de la démarche
La SCPI doit communiquer sur l’évolution des performances ESG de chaque immeuble dans lequel elle a investi. Elle doit mettre en place un dispositif de mesure et de suivi pour évaluer les impacts positifs de la stratégie mise en œuvre.
➜ Exemple :
Iroko Zen communique sur sa méthodologie d’évaluation ESG chaque année et la pertinence de sa méthode est revue annuellement au cours de l’audit ISR.
IV. Les points à retenir sur le label ISR Immobilier
- Elargi à l’immobilier depuis octobre 2020, le label ISR permet de distinguer les fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance ou ceux qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps.
- La durée du label ISR est accordée pour une durée de trois ans, renouvelable. Pendant la période de trois ans, des contrôles intermédiaires sont programmés afin de vérifier que le fonds est bien respectueux des exigences du label.
- Le label ISR Immobilier prend en considération : les critères extra-financiers relatifs aux critères ESG et les critères financiers.
- Le cahier des charges utilisé pour attribuer le label s’articule autour de six piliers ISR.
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