Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

Le démembrement permet d’investir en nue-propriété, c’est-à-dire d’acquérir à moindre coût des parts de SCPI et d’éviter la fiscalité tout en permettant à leur épargne de fructifier, en contrepartie l’investisseur ne perçoit pas de revenue durant la durée du démembrement. Il permet également, d’effectuer une transmission sans pour autant perdre la jouissance des revenus issus de la Société Civile de Placement Immobilier.

I. Le démembrement en SCPI, qu’est ce que c’est ?

A. Définition du démembrement en SCPI

Le démembrement temporaire est un procédé qui consiste à scinder la pleine propriété en deux sur un instant déterminé en amont. Pendant toute la durée du démembrement, la nue-propriété et l'usufruit sont détenus par des personnes différentes, ayant des droits différents.

Pour rappel, la méthode la plus courante pour l’acquisition de parts de SCPI est l’achat de parts en pleine propriété. Les investisseurs détiennent une quote-part du patrimoine immobilier de la SCPI et perçoivent des revenus potentiels proportionnels à leur participation.

Les nues-propriétaires, ont la propriété des parts sans la jouissance des revenus. En investissant en nue-propriété, l’investisseur choisi une période qui va de 3 à 20 ans pendant laquelle il accepte de ne pas percevoir de loyers en contrepartie d’une décote (réduction) sur le prix de la part. Cette réduction est définie en fonction de la durée sélectionnée par le nu-propriétaire et est déterminée selon une clé de démembrement définie par la société de gestion.

B. Fonctionnement du démembrement en SCPI

Les potentiels revenus générés par les biens détenus par la SCPI sont perçus par l'usufruitier, qui a le droit d'en jouir pendant la période du démembrement. Le nu-propriétaire laisse les dividendes à l'usufruitier et ne perçoit donc aucun revenu tout au long du démembrement.

L’usufruitier supporte l’imposition sur les loyers durant toute la période du démembrement. Le nu-propriétaire, lui n’a pas d’imposition issue des parts de SCPI détenues.

À l'issue du démembrement temporaire, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent, et les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires des parts de la SCPI. Ils récupèrent ainsi le droit de jouissance des revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la Société Civile de Placement Immobilier.

C. Investir en SCPI : Que choisir entre le démembrement temporaire ou viager ?

Il existe deux méthodes de démembrement en Société Civile de Placement Immobilier, à savoir le démembrement temporaire et le démembrement viager, sont des stratégies d'investissement qui permettent de diviser les droits attachés aux parts de la SCPI entre deux parties distinctes : le nu-propriétaire et l'usufruitier. Voici une explication de chaque méthode :

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1. Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire en implique :

• une division des droits de propriété
• d'usufruit pour une durée déterminée

Le nu-propriétaire détient la propriété des parts, mais n'a pas droit aux revenus générés par les biens immobiliers.

À l'inverse, l'usufruitier jouit des loyers et des avantages d'usage du bien. À l'expiration du démembrement, la pleine propriété est reconstituée, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts, récupérant ainsi le droit de jouissance des revenus.

L'intérêt du démembrement temporaire réside dans la possibilité pour le nu-propriétaire d'acquérir la nue-propriété des parts à un prix réduit par rapport à la pleine propriété.

Cela peut être attrayant pour les personnes à la recherche d'une plus-value potentielle à long terme tout en minimisant le coût initial d'investissement.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement temporaire ?

Prenons un exemple d’investissement en nue-propriété sur 8 ans. Au lieu de régler votre part à 200€ (prix de la part en pleine propriété) vous la réglez 140 euros, vous faites alors une économie de 60€. Pendant 8 ans vous ne percevez pas de loyers, vous n’avez donc pas de fiscalité.

À la fin, vous avez deux options :

1. Garder vos parts et commencer à percevoir des revenus. Ces derniers seront calculés non pas sur le montant investi, décoté de 140€ mais bien sûr le prix de la part en pleine propriété, soit 200€ si le prix de la part n’a pas évolué entre-temps à la hausse ou à la baisse.
2. Vous faites le choix de revendre vos parts. Lorsque vous revendez vos parts vous ne les revendez pas à 140€ mais à 200€, si le prix de la part n’a pas évolué entre-temps à la hausse ou à la baisse. L’avantage c’est que vous n’êtes pas fiscalisé sur le gain de 60 euros. En revanche vous serez fiscalisés si le prix de la part en pleine propriété augmente. Si le prix de la part passe de 200€ à 210€ par exemple, il y aura une plus-value de 10€ fiscalisée.

Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

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2. Le démembrement viager

Celui-ci implique, une division des droits de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruit. Cette division et sans limite de durée fixe.

Dans ce cas :

• Le nu-propriétaire conserve la propriété des parts pendant toute sa vie, mais n'a pas droit aux revenus locatifs.
• L'usufruitier, quant à lui, jouit des revenus et des avantages d'usage du bien immobilier jusqu'au décès du nu-propriétaire.

À ce moment-là, la pleine propriété est reconstituée, et le nu-propriétaire initial ou ses héritiers deviennent pleinement propriétaires des parts.

Le démembrement viager peut être une stratégie intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent bénéficier d'un revenu complémentaire tout en transmettant leur patrimoine à leurs héritiers à terme. Cela permet de profiter des avantages d'usufruit de la Société Civile de Placement Immobilier tout en conservant la propriété du bien immobilier pendant la période de vie du nu-propriétaire.

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II. Démembrement en SCPI : quels avantages et les inconvénients pour les investisseurs?

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Selon votre profil d'épargnant, vos objectifs et votre besoin de liquidités, la nue-propriété ou l’usufruit vous apporteront chacun des bénéfices spécifiques.

A. Le mode de souscription en nue-propriété

Opter pour le démembrement en investissant en nue-propriété c’est accepter de ne pas percevoir de loyers pendant la période de celui-ci en contrepartie d’une réduction du prix d’achat de la part.

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1. À qui est destiné le démembrement en nue-propriété ?

Ce type d'investissement est destiné aux épargnants :

• N'ayant pas besoin de revenus immédiats
• Souhaitant limiter leur fiscalité (fortement imposés)
• Souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite par exemple)

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2. Quels sont les avantages ?

a) Une absence de fiscalité

Ce mode de souscription permet d’éviter l’imposition car le souscripteur décide de ne pas percevoir sa quote-part des loyers pendant la période de démembrement. Investir en nue-propriété permet également de sortir la totalité de montant de la souscription de la base taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) tout au long du contrat de démembrement.

Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

b) Des parts moins chères

Le second avantage est de pouvoir bénéficier d'une réduction sur le prix de la part. Celle-ci est calculée en fonction de la clé de répartition associée à la période de démembrement choisie par l’associé. Chaque Société Civile de Placement Immobilier a ses propres clés de répartition et propose ainsi à leurs souscripteurs différentes décotes à l'achat.

Chez Iroko Zen, par exemple, pour un investissement en nue-propriété sur 7 ans, l'épargnant bénéficie d'une décote sur le prix de la part à hauteur de 27,5%. Le prix de la part d'Iroko Zen en pleine propriété étant de 200€, cela représente une économie de 55€ soit une valeur d'acquisition de 145€. C’est l’usufruitier qui paiera les 55€ pour bénéficier pendant 7 ans des revenues potentiels issus de la Société Civile de Placement Immobilier.

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Enfin, pour un épargnant souhaitant anticiper un besoin de revenus complémentaires (départ à la retraite par exemple), investir en nue-propriété lui permet de se constituer un capital potentiel supérieur à son investissement puisqu'il récupère les fruits de la vente de ses parts en pleine propriété à la fin du contrat de démembrement.
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Hypothèses de calculs du tableau :

• Pas d'évolution (à la hausse ou à la baisse) du prix de la part
• Objectif de distribution annuel de 5.5% non garanti
• Commission de souscription : 10% soit la moyenne du marché constatée en 2020 (source : pierrepapier.fr)
• 7 ans soit la durée d'investissement conseillée

Le capital investi et les loyers ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires. La liquidité est également limitée.

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3. Quels sont les inconvénients de ce mode de souscription ?

• L'investissement en nue-propriété comporte certains inconvénients qu'il convient de prendre en compte : Vous ne pouvez pas percevoir les loyers générés par les biens immobiliers de la SCPI. Vous ne bénéficierez donc pas des dividendes réguliers distribués aux usufruitiers.
• Risque de valorisation des parts : La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et d'autres facteurs économiques. Vous supportez le risque de voir la valeur des parts diminuer pendant la période du démembrement, ce qui peut affecter la plus-value potentielle à la reconstitution de la pleine propriété.
• Durée : Le démembrement en nue-propriété a une durée déterminée, fixée lors de l'acquisition des parts. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas récupérer la pleine propriété et les droits de revenus qui y sont associés.
• Liquidité limitée : La revente des parts en nue-propriété peut être plus difficile que celle des parts en pleine propriété. La liquidité du marché peut être réduite et il peut y avoir moins d'acheteurs potentiels pour ce type de parts.

B. Le mode de souscription en usufruit

L’usufruitier perçoit chaque mois ou trimestre des revenus (loyers) sur la période de démembrement mais ne possédera plus rien à l’issue de cette période.

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1. À qui est l’investissement en usufruit est destiné ?

Contrairement à la nue-propriété, l'usufruit concerne majoritairement les personnes morales. L'usufruitier est une entreprise qui place son excédent de trésorerie pour des raisons fiscales.

Ce type d'investissement peut permettre aux entreprises de bénéficier d'une optimisation fiscale.

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2. Quels sont les avantages et inconvénients de ce mode de souscription ?

a) Les avantages de l’investissement en usufruit

• Un rendement potentiel attractif, l'usufruitier reçoit généralement un rendement plus élevé par rapport à l'investissement en pleine propriété. Cela s'explique par le fait que l'usufruit est temporaire, ce qui permet à l'investisseur de bénéficier d'une part plus importante des revenus générés par la SCPI pendant la période de l'usufruit.
• Des revenus potentiels réguliers, sous forme de loyers. Ces revenus peuvent constituer un complément de revenu intéressant pour ceux qui souhaitent percevoir des flux de trésorerie périodique.
• L’accessibilité, les SCPI en usufruit permettent de participer à des projets immobiliers d'envergure avec un ticket d'entrée souvent plus abordable que l'acquisition d'un bien en pleine propriété. Cela permet de démocratiser l'accès à l'investissement immobilier.

b) Les inconvénients de l’investissement en usufruit

• La durée est limitée : il s'agit d'une jouissance temporaire des biens immobiliers. Par conséquent, l'investisseur en usufruit ne bénéficiera des loyers et de l'usufruit que pendant une période déterminée. Une fois l'usufruit terminé, la pleine propriété des biens revient au nu-propriétaire, et l'investisseur en usufruit perd tous les droits associés.
• La dépendance à la performance. Les rendements et les performances de la SCPI peuvent fluctuer en fonction du marché immobilier et de la gestion de la société de gestion. Par ailleurs, vous êtes exposés aux risques liés à la performance de la SCPI, et une mauvaise performance pourrait affecter les revenus que vous percevez.
• Liquidité limitée, la revente d'un investissement en usufruit peut être plus complexe et moins liquide que la revente d'un bien en pleine propriété. Il peut y avoir des restrictions ou des délais imposés par la SCPI ou le marché secondaire pour la revente de vos parts.

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Les points à retenir pour comprendre le démembrement en SCPI :

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1. Il existe deux méthodes de démembrement : temporaire et viager.
2. Vous avez le choix entre la nue-propriété et l'usufruit selon les objectifs d'investissement et le profil d'épargnant.
3. Le démembrement en nue-propriété permet d'éviter l'imposition et de bénéficier d'une réduction sur le prix de la part.
4. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas les loyers et supportez le risque de voir la valeur des parts diminuer.
5. Le démembrement en usufruit permet de percevoir des revenus réguliers, mais ne permet pas de récupérer la pleine propriété et peut être plus difficile à revendre.
6. Les clés de répartition varient d'une SCPI à l'autre et sont établies par les sociétés de gestion en se basant sur leurs prévisions de résultats, mais elles sont toujours basées sur le prix de la part en vigueur.
7. Si une SCPI a un objectif de rendement, les clés seront plus favorables aux usufruitiers. À l'inverse, si elle a un objectif de capitalisation, elles seront plus favorables aux nus-propriétaires.