Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement dont l’objectif est de collecter des capitaux auprès d’investisseurs afin d’acquérir et de louer un parc immobilier. Pour atteindre son but, la structure juridique est gérée par une société de gestion. Cette équipe a, entre autres, pour mission de collecter les fonds, d’acquérir les immeubles et de s’occuper de la gestion locative des biens. Mais ce n’est pas tout ! Elle est aussi chargée d’informer les associés et de leur reverser les dividendes potentiels issus des loyers en temps voulu. Quel est le rôle d’une société de gestion de SCPI ? Toutes les réponses dans notre article.
1) Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Par définition, une SCPI est un véhicule d’investissement immobilier non coté. Son objectif principal est d’acquérir et de gérer des actifs immobiliers en tout genre. Pour ce faire, elle collecte des capitaux auprès d’épargnants qui, en contrepartie de leur investissement, obtiennent des parts sociales et deviennent associés de la SCPI.
Concrètement, en achetant des parts de SCPI, les épargnants investissent dans l’immobilier. Ils deviennent copropriétaires avec les autres porteurs de parts des biens immobiliers locatifs détenus par la SCPI.
Ces biens, lorsqu’ils génèrent des revenus, sont ensuite partiellement ou totalement reversés aux associés à hauteur de leur quote-part dans l’entreprise. Ce placement, accessible aux particuliers et aux professionnels se démocratise de plus en plus !
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Pour rappel, investir en SCPI est un investissement en immobilier donc long terme qui comporte plusieurs risques dont le risque de perte en capital.
2) Quel est le rôle de la société de gestion en tant que gérant de la SCPI ?
Pour fonctionner correctement, la SCPI est gérée par une société de gestion ayant reçu un agrément de l’autorité des marchés financiers (l’AMF). La société de gestion en contrepartie de frais, réalise diverses opérations comme l’achat des immeubles, la sélection des locataires, le suivi juridique et administratif du parc immobilier ou encore les travaux d’entretien.
a) Collecter les fonds auprès des investisseurs
La première mission de la société de gestion est de collecter des fonds auprès des épargnants. Sans cet argent, elle ne serait pas en mesure d’acquérir des biens. Pour ce faire, elle s’occupe des épargnants qui ont à cœur de réaliser un tel placement et récupère leurs mises. Notez, par ailleurs, que lorsque l’investisseur souhaite se séparer de ses parts sociales, c’est également la société de gestion qui s’en occupe. Elle gère alors la transaction et se charge de transférer le capital additionné d’éventuels gains à l’associé.
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Point d’attention : Des montants minimum de souscription peuvent être exigés lors d’une souscription dans une SCPI. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un placement peu liquide et le rachat de vos parts n’est pas garanti.
b) Acquérir des immeubles
Une fois les fonds récoltés, la société de gestion se charge de sélectionner puis d’acheter des immeubles. Cette étape est cruciale, car c’est de la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI que découlent ensuite les loyers et les éventuelles plus-values. La société de gestion doit donc définir une stratégie fiable et solide, tout en étudiant de nombreux critères tels que :
- la localisation des biens ;
- la qualité des bâtiments ;
- la performance environnementale des logements ;
- la rentabilité du placement, etc.
Pour réaliser une acquisition de biens efficace, la société de gestion peut également s’appuyer sur des études de marché et les connaissances de ses gérants financiers.
c) S’occuper de la gestion locative des biens
Lorsque les biens sont acquis, ils sont ensuite mis en location. Là encore, c’est la société de gestion qui s’occupe de la gestion locative des logements. Elle doit :
- mettre les biens en location ;
- rendre les biens loués attractifs ;
- sélectionner les locataires en optimisant le risque locatif ;
- réaliser les visites et les états des lieux ;
- procéder aux éventuels recouvrements des loyers et des charges ;
- effectuer les travaux d’entretien et de rénovation, etc.
Une autre de ses responsabilités est de respecter le budget de fonctionnement alloué à chaque immeuble. Notez également que c’est la société de gestion qui gère la relation avec les locataires. Elle peut néanmoins également déléguer une partie de ses missions à un ou plusieurs gestionnaires professionnels.
d) Valoriser le parc immobilier de la SCPI
Globalement, la société de gestion gère la stratégie patrimoniale de la SCPI. Cela signifie qu’elle doit faire évoluer le parc immobilier en réalisant des cessions ou d’autres acquisitions lorsque cela est nécessaire. Dès lors, elle valorise le patrimoine de la société civile de placement immobilier et optimise le taux d’occupation des biens. Par ailleurs, elle doit également s’assurer que le patrimoine acquis, et dont elle ne souhaite pas se séparer, se valorise. Le tout, sans impacter la rentabilité des immeubles et les revenus versés aux associés.
e) Informer les associés de la SCPI
La société de gestion a un devoir d’information. Elle doit donc régulièrement informer les associés et leur transmettre tout au long de l’année des documents, des bulletins d’informations ou encore des rapports annuels qui avisent les investisseurs quant à l’état financier et matériel du patrimoine locatif de la SCPI. Chaque année au moment des déclarations fiscales, elle adresse également à chaque associé un formulaire personnalisé qui récapitule les résultats de la SCPI afin de faciliter leur déclaration d’impôt.
Elle doit également rapporter les différents évènements qui ont eu lieu au sujet des biens détenus par le fonds, comme les acquisitions, les litiges avec les locataires, les cessions ou encore les rénovations. Elle doit, d’une manière générale, rester joignable pour toute information complémentaire qui pourrait être utile aux associés.
f) Distribuer les dividendes potentiels
La société de gestion établit les comptes de la SCPI. C’est également elle qui calcule, propose puis reverse le montant des revenus périodiques aux associés. Pour rappel, les dividendes versés correspondent aux loyers perçus et aux bénéfices réalisés par la SCPI. Ils sont versés proportionnellement à la quote-part de capital de la SCPI détenue par chaque associé.
Les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
Attention, les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
3) Société de gestion de SCPI : tout ce que vous devez savoir
Qu’est-ce qu’une société de gestion de SCPI ?
Une société de gestion de SCPI est une équipe chargée de s’occuper de la SCPI. Elle doit obligatoirement disposer d’un agrément délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour cela, elle doit présenter des garanties suffisantes et jouir d’une certaine expérience en matière de gestion de SCPI.
Quel est le rôle de la société de gestion de SCPI ?
La société de gestion de SCPI a pour rôle de :
- collecter les fonds auprès d’investisseurs ;
- acquérir un parc immobilier ;
- assurer la gestion locative des biens ;
- valoriser le patrimoine immobilier de la SCPI ;
- informer les associés et leur verser des dividendes potentiels.
La société de gestion est-elle propriétaire des parts de SCPI gérées ?
Non, ce sont les associés qui sont propriétaires de parts de la SCPI gérée par la société de gestion. Cette dernière ne fait qu’agir dans l’intérêt des associés.
Est-il possible de changer de société de gestion ?
Oui, dans le cas où les associés ne seraient pas satisfaits du travail accompli, ils peuvent demander à changer de gestionnaire.
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