I. Le Sale and Lease Back, c’est quoi ?
Le « Sale & Lease Back » ou en français « cession - bail » concerne les entreprises qui sont propriétaires-occupantes de leur immobilier et qui vont le céder à un investisseur afin de devenir locataire. Concrètement, l’entité propriétaire vend son actif mais reste en location pour une durée pré-définie (court à très long terme selon les besoins et la stratégie du vendeur).
Le « Sale & Lease Back » est donc un acte de vente et qui est accompagné d’un contrat de bail. Cette opération permet aux entreprises de générer une trésorerie et aussi d’abaisser les coûts liés à la propriété d’un actif immobilier (charges, impôts, entretien, travaux lourds …). En effet, il est souvent plus intéressant d’être locataire que propriétaire.
II. Sale and Lease Back : dans quels cas les sociétés l'utilise ?
La vie d’une entreprise peut être marquée par différents évènements. Ils peuvent être externes à son fonctionnement comme le changement des modes de consommation, l’augmentation du prix des matières premières, l’apparition d’une crise sanitaire ou internes comme un changement de stratégie ou des besoins financiers soudains.
Une opération de « Sale & Lease Back » peut alors être nécessaire dans plusieurs situations, comme :
La recherche d’une meilleure attractivité financière
Procéder à une opération de « Sale & Lease Back » va permettre à une société de dégager du cash. Ce qui lui permettra d’alléger son endettement, reconstituer ses fonds propres ou encore améliorer ses ratios de solvabilité.
Un besoin de recentrage stratégique
Une société peut être amenée à faire évoluer sa stratégie et à avoir besoin de fonds afin de mener un nouveau projet. En plus de répondre à ce besoin de cash, le « Sale & Lease back » permettra à l’entreprise de se recentrer sur son cœur de métier et sur sa R&D et ainsi de générer de la croissance.
💡 D’une manière générale, une entreprise dont la rentabilité de l’activité principale dépasse celle de son foncier a intérêt à privilégier cette dernière en injectant l’équivalent de la valeur de son parc immobilier dans le financement de ses activités.
Le besoin en trésorerie
La vie d’une entreprise peut subir de nombreux aléas comme l’épidémie du COVID-19a pu le démontrer. Avoir une trésorerie qui permet de pallier différents éléments imprévus est ainsi indispensable. Le Sale & Lease Back va représenter une bonne alternative aux solutions proposées par les établissements bancaires.
La préparation de la cession de l’entreprise
Détenir de l’immobilier à l’actif de son bilan peut rendre une société moins attractive pour un acquéreur puisqu’il va devoir débourser une quantité d’argent supérieure à la seule valeur économique de la société et cela pour une rentabilité qui sera mécaniquement plus faible. Vendre son immobilier d’exploitation et en devenir locataire permet ainsi de faire passer le coût immobilier comme une charge et éviter qu’il entre dans la valeur de rachat de l’entreprise.
Un besoin de flexibilité
Une entreprise, au cours de sa vie, peut voir ses besoins immobiliers évoluer pour différentes raisons comme une réduction d’effectifs ou une croissance nécessitant une surface plus importante. L’opération de « Sales and Lease Back » permet de gagner en flexibilité en devenant locataire. Il est plus facile, en tant que locataire, de décider d’augmenter ou de réduire ses surfaces, ou tout simplement de déménager.
L’optimisation du prix de cession
Une entreprise qui sait de manière certaine qu’elle ne va plus avoir besoin des locaux qu’elle exploite, quelque soit la raison, peut optimiser le prix de cession du bien en anticipant la vente et en mettant en place un “Sale and Lease Back” de court terme, de 18 à 24 mois. Un bâtiment occupé a plus de valeur qu’un bâtiment vide.
III. Cas concret d’une opération de Sales and Lease Back
Prenons l’exemple d’une société spécialisée dans la fabrication de pièces automobiles. Ses pièces sont très appréciées par les constructeurs automobiles qui recherchent un large choix et une certaine qualité. Pour leur fabrication, cette entreprise a besoin d’entrepôts. Aujourd’hui elle est propriétaire du sien.
Son activité fonctionne bien mais elle souhaiterait faire de la recherche et développement afin de conserver son avance technologique et réaliser un investissement de productivité en achetant de nouveaux outils de fabrication plus efficaces. Ces besoins rapides vont nécessiter du cash.
Afin de se financer, la société pourrait recourir à un prêt et voir sa dette financière affectée, utiliser ses fonds propres mais cette solution est risquée en cas de besoin imprévu, ou encore recourir au « Sale & Lease Back ».
Elle va faire le choix de réaliser une opération de « Sale & Lease Back » et de trouver un investisseur pour ce projet. Pour s’assurer la sécurité de pouvoir rester longtemps dans les locaux, elle va signer un bail d’une durée ferme de 12 ans. Elle va aussi s’assurer que le loyer qu’elle va proposer de payer sera en adéquation avec ses capacités financières.
💡 Le principe d’une durée d’engagement longue est caractéristique et classique dans une opération d’externalisation immobilière. Elle rassure les investisseurs quant à la pérennité de l’utilisateur dans le bâtiment, et permet de maximiser le prix de vente.
Les conditions proposées ont suscité l’intérêt d’un investisseur avec lequel elle a alors signé un bail commercial.
Aujourd’hui, la société a conforté sa place de leader sur le marché des pièces détachées automobiles grâce aux innovations qu’elle a développées et respecte son carnet de commandes grâce aux investissements de capacité qu’elle a faits. Côté loyers, ils sont complètement absorbés par la hausse de chiffre d’affaires qu’elle a fait grâce à ses investissements.
Cette décision stratégique de long terme lui aura permis de gagner en flexibilité et de se concentrer sur son cœur de métier.
IV. La SCPI IROKO Zen et le Sale and Lease Back
Afin de maintenir les principaux objectifs de notre SCPI Iroko ZEN, nous sommes à la recherche d’actifs offrant une lisibilité et des revenus réguliers.
Chez Iroko, nous sommes conscients que le bien-être de nos locataires dans leurs locaux et qu’une communication fluide sont essentiels. Chaque nouvelle acquisition est opérée dans le but de solidifier notre portefeuille et effectuée avec la volonté de nouer avec chacun de nos locataires un réel partenariat.
Nous sommes toujours à la recherche de nouvelles opérations de Sale and Lease Back, avec les critères suivants :
- Une solvabilité confirmée de la société
- - Un engagement ferme supérieur ou égal à 6 ans
- - Un loyer en adéquation avec le marché
- - Un actif en bon état d’entretien
- - Typologie : bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts, logistique
N’hésitez pas à nous contacter si ce type d’opérations peut vous intéresser, nous serons ravis d’étudier de nouvelles opportunités.
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