SCI et SCPI sont des placements qui permettent de réaliser un investissement immobilier. Toutefois, Société Civile Immobilière et Société Civile de Placement Immobilier présentent toutes deux certaines différences. La SCI se veut plutôt flexible et offre la possibilité aux associés de réaliser un investissement dans la pierre en direct et de gérer les actifs. La SCPI, de son côté, constitue un pur produit de placement. SCI ou SCPI, quel placement choisir ? Explications.
I. La SCI pour se constituer un patrimoine transmissible sur le long terme
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique (au minimum constituée de deux personnes) qui offre la possibilité à plusieurs associés d’acheter des biens immobiliers et d’assurer ensemble leur gestion. Comme pour toute société, le fonctionnement de la SCI est inscrit dans des statuts et est déterminé par les associés eux-mêmes. Souvent, la gestion des biens est assurée par les associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Toutefois, ces derniers peuvent aussi opter pour la gestion externe des biens de la SCI.
En créant une SCI, les associés peuvent investir dans différents types de biens : locaux industriels, locaux commerciaux, maisons, appartements, bureaux d’entreprise, etc. Lorsqu’un investisseur intègre une SCI, il obtient la qualité d’associé et détient des parts sociales au prorata de son apport dans la société.
L’objectif d’une SCI est de se constituer un patrimoine transmissible à long terme. Elle est considérée comme une solution adéquate pour transmettre un patrimoine au sein d’une même famille qui s’associe pour investir dans la société (on parle alors de SCI familiale).
Les avantages et les inconvénients de la SCI
Créer une SCI présente certains atouts. En l’occurrence, cette structure juridique offre la possibilité de :
- gérer le patrimoine familial avec une certaine flexibilité (les associés peuvent aménager assez librement les statuts, fixer leurs propres conditions concernant les prises de décision, etc.) ;
- transmettre un patrimoine à ses successeurs de manière avantageuse ;
- regrouper les capitaux d’une famille afin d’augmenter sa capacité d’investissement ;
- profiter d’une imposition au choix (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ;
- répartir les dettes et les bénéfices potentiels générés par les biens détenus par la SCI entre tous les associés ;
- fixer le capital social de la société librement.
Toutefois, la pratique compte aussi quelques inconvénients. Le premier concerne la responsabilité des associés. La SCI dispose, certes, de son propre patrimoine, mais celui des associés n’est pas totalement à l’abri en cas de difficulté. En effet, leur patrimoine personnel peut servir à financer les créances si nécessaire (proportionnellement à leur participation au capital social).
Autres inconvénients, le processus de création d’une SCI est plutôt complexe et contraignant. Les associés doivent réaliser un certain nombre de formalités légales obligatoires (immatriculation de la SCI, délivrance d’un extrait K-bis, rédiger et signer des statuts, etc.). Enfin, la SCI doit tenir une comptabilité et réaliser une déclaration de résultats plus ou moins complexe selon son régime fiscal.
La fiscalité de la SCI
D’un point de vue fiscal, la SCI est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel). Dans ce cas, les associés sont taxés comme n’importe quel autre propriétaire d’un bien immobilier. Ils doivent déclarer eux-mêmes les loyers perçus par le biais de la SCI en fonction des biens dans lesquels ils ont investi et de leur quote-part dans la société.
Sur demande à la création de la société, les associés peuvent demander à être imposables à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société elle-même qui sera taxée (et non pas les associés, sauf en cas de redistribution des bénéfices potentiels sous forme de dividendes).
Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
II. La SCPI un placement à long terme
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), aussi connue sous le nom de pierre papier, est un produit de placement collectif à travers lequel il est possible d’acheter et de gérer un patrimoine locatif. Ce dernier peut regrouper des immeubles d’habitation, des bureaux, des locaux commerciaux ou encore des entrepôts logistiques.
À l’inverse de la SCI, la SCPI est créée et administrée par une société de gestion, et non pas par des associés directement. En contrepartie de leurs investissements, chaque associé reçoit des parts sociales (au prorata des montants engagés). Ces parts sociales leur permettent de percevoir de potentiels revenus fonciers issus de la location des biens immobiliers. Pour autant, les associés n’ont pas à se soucier de la gestion locative des biens, en contrepartie de frais de gestion. Cette action incombe à la société de gestion elle-même qui se charge :
- d’acheter les biens ;
- d’agrandir le parc immobilier ;
- de trouver des locataires ;
- de gérer les travaux ;
- de régler les diverses taxes, etc.
Ce placement permet, outre de générer de potentiels revenus locatifs, de percevoir d’éventuelles plus-values au moment de la revente des parts.
Notez qu’une SCI peut acquérir des parts de SCPI pour le compte des associés. La société civile immobilière devient alors propriétaire du portefeuille de parts de SCPI.
Pour rappel, les revenus ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
Les avantages et les inconvénients de la SCPI
Investir dans une SCPI présente certains avantages :
- la rentabilité peut être intéressante comparé à d’autres placements financiers (taux de distribution de 4,49 % en 2021), tout en gardant à l’esprit que les performances passées ne présagent pas des performances futures ;
- c’est une manière simple d’avoir accès à l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) ;
- l’investissement est accessible et ne nécessite pas forcément d’apports conséquents (le ticket d’entrée peut être d’une centaine d’euros) ;
- les investisseurs n’ont aucun souci de gestion puisque cette dernière est confiée à des professionnels de l’immobilier en contrepartie de commission de gestion.
Toutefois, cette pratique compte aussi quelques inconvénients. En l’occurrence, il existe un risque de perte en capital qui dépend de l’état du marché immobilier et du mode de gestion des biens. Par ailleurs, la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Mieux vaut également envisager ce placement dans une optique de long terme.
La fiscalité de la SCPI
Les dividendes issus d’une SCPI doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Ces derniers sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Chaque associé peut ensuite opter pour le régime réel ou micro-foncier en fonction de sa situation.
Les potentiels revenus financiers qui proviennent des placements de trésorerie sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Enfin, les éventuelles plus-values réalisées à l’occasion de la cession des actifs immobiliers détenus sont imposées dans la catégorie des plus-values immobilières.
Dans tous les cas, ce n’est pas la SCPI qui est imposée, mais l’investisseur lui-même. Chaque année, la société de gestion communique à chaque associé le montant imposable de son investissement. C’est ensuite à lui de le déclarer lors de sa déclaration annuelle de revenu.
Pou rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
III. SCI ou SCPI : que choisir ?
Finalement, SCI et SCPI offrent la possibilité à des investisseurs de réaliser un placement dans l’immobilier locatif. Les deux solutions présentent des avantages ainsi que des inconvénients. Avant de choisir, il est important de se questionner quant à ses objectifs et ses besoins.
Si l’objectif est de préserver un patrimoine immobilier à l’échelle familial puis de le transmettre à ses héritiers, la SCI peut être la solution la plus adaptée.
À l’inverse, si l’investisseur souhaite placer son argent dans l’immobilier locatif et générer des potentiels gains tout en mutualisant les risques, il peut davantage se tourner vers la SCPI. En tant que produit de placement, la SCPI offre la possibilité de se créer des potentiels revenus complémentaires avec peu de contraintes de gestion, en contrepartie de frais.
SOURCES :
https://www.aspim.fr/reglementation-scpi.html
https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/scpi-un-autre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-SCPI-societe-civile-placement-immobilier#:~:text=Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme,immobilier destiné à la location
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R20366
https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere
https://www.aspim.fr/je-veux-comprendre-la-scpi.html
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/la-societe-civile-immobiliere-familiale-sci
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci#:~:text=Une SCI qui exerce une,derniers détiennent dans la SCI.
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