La valeur de retrait en SCPI est ce qui va déterminer le prix de revente de vos parts de SCPI et la potentielle plus-value que vous pouvez en retirer.
I. Valeur de retrait : Qu’est ce que c’est ?
Définition
La valeur de retrait d'une SCPI représente le montant que l'investisseur reçoit lors de la vente d’une part de SCPI.
Elle peut être revalorisée à la hausse ou à la baisse au fil du temps, et l'investisseur peut donc espérer un rendement sur une potentielle plus-value. Ce potentiel rendement vient s'ajouter aux loyers que perçoit l'investisseur durant la période de détention de parts de SCPI. Ceux-ci varient selon les performances et le taux de distribution de la SCPI.
Calcul
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La valeur de retrait est déterminée en soustrayant les frais d’entrée du prix actuel de la part. Les éventuels frais de sortie ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la valeur de retrait.
À quoi sert cette valeur ?
Cette valeur est essentielle pour les investisseurs car elle détermine la somme qu'ils recevront lorsqu'ils décideront de vendre leurs parts.
II. Valeur de retrait : spécificités selon les types de SCPI
SCPI à capital variable vs à capital fixe
Les achats et reventes de parts de SCPI à capital fixe dépendent de l'offre et de la demande sur le marché secondaire. Le marché secondaire des SCPI étant le marché où les parts de SCPI sont achetées et vendues entre investisseurs (de gré à gré), après leur émission initiale par la société de gestion.
A l’inverse, dans le cas des SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui gère les achats et les reventes. La cession se fait donc à la valeur de retrait. Il faut noter que comme pour les SCPI à capital fixe, la société de gestion ne garantit pas la liquidité.
Les SCPI sans frais d’entrée
Investir dans des SCPI sans frais d'entrée signifie que la valeur de retrait est égale au prix de souscription actuel.
Ainsi, pour la même somme investie et à prix de part équivalent, un épargnant aura une valeur de retrait plus élevée que dans les SCPI avec des frais d’entrée.
Des frais de sortie peuvent parfois s’appliquer (dans le cas d’un retrait anticipé par exemple).
III. L’influence de la valeur de reconstitution sur la valeur de retrait
Qu’est ce que la valeur de reconstitution ?
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La valeur de reconstitution d'une SCPI représente le montant qu'il serait nécessaire de mobiliser pour reconstituer l'intégralité du patrimoine de la SCPI à un instant donné.
Elle est calculée à partir de la valeur de réalisation qui représente la somme de la valeur vénale des biens immobiliers avec la valeur des autres actifs détenus. À cette valeur de réalisation, il faut ajouter les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI pour obtenir la valeur de reconstitution.
Lorsque le patrimoine immobilier détenu par la SCPI s’apprécie, cela se traduit par une hausse de la valeur de reconstitution.
Ces indicateurs sont essentiels pour les investisseurs car ils donnent une estimation plus précise du montant réél de leurs parts dans la SCPI.
Revalorisation d’une part de SCPI
L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) stipule que le prix d'une part de SCPI doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % de cette valeur de reconstitution. C'est une garantie pour l'investisseur que le prix qu'il paie soit en adéquation avec la valorisation réelle des actifs qui composent la SCPI.
Donc si la valeur de reconstitution connaît des variations importantes, la SCPI est obligée de revaloriser le prix de sa part à la hausse ou à la baisse afin de rester dans la fourchette de plus ou moins 10 % de celle-ci.
Quelle influence sur la valeur de retrait ?
Lorsque le prix de la part est revalorisé à la hausse, la valeur de retrait augmente proportionnellement. Inversement, si le prix de la part est revu à la baisse, celle-ci diminue.
Imaginons qu'un investisseur achète une part de SCPI sans frais d’entrée à 100 €*.
Si, au fil du temps, la valeur de reconstitution augmente en raison de l'appréciation du patrimoine immobilier, le prix de la part pourrait être revalorisé à 110 €. Lors de la revente, l'investisseur percevra donc 110 euros, réalisant ainsi une plus-value (hors fiscalité) de 10 % par part.
*Dans le cas d’une SCPI avec frais d’entrée, il faudra penser à soustraire les frais d’entrée du prix actuel de la part pour obtenir la valeur de retrait et le montant de la potentielle plus-value.
IV. Exemple concret : quelle valeur de retrait avec notre SCPI Iroko Zen ?
Une SCPI à capital variable et sans frais d’entrée
Iroko Zen est une SCPI à capital variable et a la particularité de ne pas appliquer de frais d’entrée. Concrètement, lorsque vous investissez, aucun frais de souscription n'est prélevé, ce qui maximise votre potentielle valeur de retrait car, comme nous l’avons vu, les frais d’entrée sont déduits de celle-ci.
Quelle évolution de la valeur de reconstitution ?
Concernant la valeur de reconstitution, elle était évaluée à 200 € au lancement de la SCPI en novembre 2020, et est aujourd’hui valorisée à 209,43 € (au 31/12/2023), soit une hausse de 4,72 %.
Cependant, notre valeur de reconstitution reste dans une fourchette de +/- 10 %, et Iroko fait pour l’instant le choix de ne pas revaloriser le prix de la part.
⚠️ Les performances passées ne présagent pas de performances futures.
Exemple concret et chiffré
1. Achat
Imaginons que vous ayez investi 5 000 € en pleine propriété dans Iroko Zen le 1er janvier 2020. Iroko Zen étant une SCPI sans frais d’entrée, la totalité de votre investissement est réinvesti dans l’achat et la gestion du parc immobilier de la SCPI. Vous êtes alors le propriétaire de 25 parts d’Iroko Zen, valorisée à 200 € chacune. Tant que vous décidez de garder vos parts, vous recevrez chaque mois, après délai de jouissance, votre quote-part de loyer potentiel sous la forme de dividendes.
2. Revente
Finalement le 31 août 2023 vous décidez de revendre vos parts. Iroko Zen étant une SCPI sans frais d’entrée et à capital variable, la valeur de retrait sera donc égale au prix de souscription actuel et ne sera pas déduite de frais d’entrée.
Au 31/08/2023, la valeur de reconstitution a augmenté mais le prix de la part n’a pas été revalorisé et reste fixé à 200 €.
Votre valeur de retrait sera alors égale à 200 € par part, soit 5 000 €.
V. Valeur de retrait en SCPI : les 3 points à retenir !
- La valeur de retrait détermine la somme reçue par l'investisseur lors de la vente de ses parts.
- Elle est égale au prix actuel de la part, auquel sont soustraits les frais d’entrée. Les SCPI sans frais d’entrée permettent donc de maximiser la valeur de retrait.
- Celle-ci peut augmenter ou diminuer en fonction de l'évolution de la valeur de reconstitution de la SCPI, reflétant ainsi la valorisation réelle des actifs.
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