Une SCPI de déficit foncier est un type de SCPI fiscale qui se consacre à l'investissement dans des biens immobiliers à rénover, destinés à la location. Cela permet aux associés de déduire le coût des travaux effectués du montant de leurs revenus, permettant ainsi, sous conditions, de réaliser une économie d’impôt. Est-il réellement intéressant d’investir dans une SCPI de déficit foncier ?
I. Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?
Rappel du déficit foncier
Quand un bien immobilier est loué, les loyers perçus par le propriétaire bailleur sont soumis à l'imposition des revenus fonciers. Lorsque le total de vos charges dépasse celui de vos revenus fonciers, cela crée un déficit foncier.
Ce déficit foncier, soit la portion de charges excédant vos revenus fonciers, peut être déduit de votre revenu global (comme les salaires ou les pensions de retraite), vous aidant ainsi à réduire votre impôt sur le revenu.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
SCPI de déficit foncier : type de SCPI fiscale
La SCPI de déficit foncier fait partie des SCPI fiscales, offrant à ses investisseurs les mêmes avantages fiscaux que l'achat immobilier direct, tout en permettant la constitution d'un patrimoine immobilier.
La stratégie d'investissement de la SCPI de déficit foncier repose sur l'acquisition de biens immobiliers nécessitant des rénovations importantes, générant ainsi un déficit foncier. Ce déficit peut ensuite être déduit du montant des revenus des associés, réduisant ainsi leur charge fiscale.
Objectifs de la SCPI de déficit foncier
La SCPI en déficit foncier vise à acquérir des immeubles anciens destinés à être rénovés. Ces biens, principalement résidentiels, requièrent d'importants travaux de restauration.
Pour être éligibles au dispositif, les travaux doivent concerner :
- L'entretien et les réparations : Ces interventions sont nécessaires pour maintenir ou remettre en état un bien immobilier, sans modifier sa configuration ou sa structure initiale.
- L'amélioration du logement : Ces travaux visent à offrir de nouveaux éléments de confort ou à améliorer ceux existants, adaptés aux normes modernes de vie, sans changer la structure du bien.
Bon à savoir :
Les dépenses liées à la construction, à la reconstruction ou à l'agrandissement de l'immeuble ne sont pas déductibles.
Dans un premier temps, la SCPI générera des déficits imputables sur le montant des loyers des associés. Une fois les travaux terminés, les biens rénovés seront loués, générant ainsi des revenus potentiels pour les épargnants.
Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Enfin, durant les dernières années de la SCPI, la société de gestion procédera à la liquidation en vendant progressivement les biens immobiliers. Les associés pourront alors potentiellement réaliser des plus-values.
II. Quelle fiscalité pour ce type de SCPI ?
La SCPI de déficit foncier est totalement transparente fiscalement, ce qui signifie que les associés sont imposés directement sur les bénéfices générés par la société, en fonction du nombre de parts qu'ils possèdent.
Imputation du déficit foncier sur le revenu
Contrairement aux autres SCPI fiscales, les SCPI de déficit foncier peuvent être financées par un crédit. L’imputation du déficit sur le revenu global ou sur le revenu foncier dépend de la nature des charges concernées.
Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisants pour rembourser le crédit. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
1. Déficit provenant de l'emprunt souscrit
Les charges financières liées au crédit sont imputables uniquement sur les revenus fonciers. Si les dépenses liées au crédit excèdent les revenus fonciers, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
2. Déficit provenant des dépenses de travaux
Les charges non financières sont d'abord imputées sur les autres revenus fonciers. Si ces revenus sont insuffisants pour absorber les charges, le déficit peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les immeubles éligibles aux dispositifs « Cosse » ou « Perissol »).
L’excédent est également reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Conservation des parts
Lorsqu'un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global, il est tenu de conserver la totalité de ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. En revanche, les associés qui imputent le déficit foncier uniquement sur leurs revenus fonciers n'ont aucune obligation de conserver leurs parts.
En pratique, la durée d'investissement dépasse souvent cette obligation de conservation. Le manque de liquidité sur le marché secondaire oblige les détenteurs de parts à respecter la durée de conservation recommandée par la SCPI, souvent fixée à un minimum de 15 ans.
Imposition de la SCPI déficit foncier
3. Imposition des revenus
Les performances de la SCPI sont imposées en fonction de la proportion des parts détenues :
- Les loyers locatifs sont taxés selon le barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
- Les revenus accessoires provenant de la gestion des liquidités de la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’ensemble de ces revenus est aussi assujetti aux prélèvements sociaux, à un taux global de 17,2 %.
4. Imposition des plus-values
Les plus-values potentielles réalisées par la SCPI sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
III. Avantages et Inconvénients d’une SCPI de déficit foncier
Les avantages de ce placement
Investir dans une SCPI déficit foncier présente un intérêt majeur : permettre la déduction du déficit foncier de ses revenus, ce qui entraîne une réduction de l'impôt sur le revenu. Bien que le rendement locatif puisse être négatif pendant la période des travaux, le rendement financier global demeure positif grâce aux économies d'impôts réalisées.
De plus, les SCPI de déficit foncier partagent plusieurs avantages communs avec les SCPI de rendement traditionnelles :
- Mutualisation des risques : Les investisseurs participent à un portefeuille immobilier diversifié aux côtés d'autres épargnants, ce qui permet de répartir et d'atténuer les risques tels que les loyers impayés ou les sinistres.
- Gestion déléguée : La gestion du parc immobilier est prise en charge par la société de gestion de la SCPI, libérant ainsi les investisseurs des tâches fastidieuses liées à la gestion quotidienne des biens immobiliers.
Les inconvénients d’investir dans une SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier, bien qu'offrant certains avantages, comporte également des inconvénients significatifs qui méritent une attention particulière, comme le souligne l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) :
3. Une faible rentabilité
Conçu principalement pour bénéficier d'avantages fiscaux, les rendements des SCPI de déficit foncier sont généralement moins attrayants que ceux des SCPI de rendement. En moyenne, le rendement espéré pour un investisseur se situe autour de 2 %, comparé à une performance moyenne de 4,52% pour l'ensemble des SCPI en 2023, selon les données de l'ASPIM.
4. Un capital non garanti et non liquide
Les SCPI de déficit foncier imposent souvent une durée de détention des parts d'environ 15 ans, dépassant largement la période pendant laquelle l'avantage fiscal est effectif. Avant cette échéance, revendre ses parts peut être extrêmement difficile, car la réduction d'impôt est généralement limitée aux premiers souscripteurs, lorsque la SCPI était en phase de collecte de fonds.
Comme pour tout investissement financier, il existe un risque inhérent de perte en capital. Dans le cas des SCPI de déficit foncier, qui ont un horizon d'investissement étendu, ce risque est encore plus prononcé. La rentabilisation du capital investi par les associés lors de la revente des biens n'est en aucun cas garantie.
IV. Alternatives à la SCPI de déficit foncier : le cas d’Iroko Zen
SCPI européenne et diversifiée
Les SCPI européennes sont des SCPI de rendement dont le parc immobilier est situé en tout ou partie à l’étranger, dans des pays de la zone européenne. C’est le cas de notre SCPI Iroko Zen.
1. Un patrimoine immobilier diversifié
Notre SCPI Iroko Zen cible tous types d’actifs (bureaux, établissements de santé, entrepôts, etc.) et constitue son parc immobilier dans différents pays au fort dynamisme économique. Pour l’épargnant, c’est l’opportunité de pouvoir profiter des atouts de chaque marché et diversifier son patrimoine immobilier.
2. Une fiscalité intéressante
Les revenus fonciers d’immeubles situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle appliquée en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le régime d’imposition dépend du pays concerné et c’est la société de gestion qui s’en acquitte à la source. Grâce aux conventions fiscales conclues entre les pays, l’épargnant résidant en France ne subira pas de double imposition.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
Investir en nue-propriété
Contrairement à l'investissement en pleine propriété, l'épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant une période choisie. Cette période est déterminée par l’investisseur au moment de l’achat, elle varie de 3 à 20 ans pour la SCPI Iroko Zen.
En contrepartie de cette absence de revenus, l’épargnant bénéficie d'une décote (réduction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sur le prix de la part sera importante.
À l’issue de cette période, l'épargnant obtient la pleine propriété des parts. Il pourra soit conserver ses parts et commencer à percevoir des loyers, soit les revendre. à un prix de part sans décote.
- Réduction du prix d’achat des parts : En renonçant aux loyers locatifs de la SCPI, le nu-propriétaire profite d’un prix d’achat réduit de 20 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété.
- Absence de fiscalité : Le nu-propriétaire constitue un patrimoine immobilier à long terme sans être soumis à aucune fiscalité (impôts sur les revenus, prélèvements sociaux, et impôts sur la fortune immobilière) pendant toute la période du démembrement.
- Plus-value non imposable : À la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété. Grâce à la réduction de prix à l’achat, en cas de revente, il peut réaliser une plus-value significative, exempte d'imposition.
Investir comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus versés par la SCPI ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.
V. SCPI de déficit foncier : les points à retenir
- Une SCPI de déficit foncier est un type de SCPI fiscale qui offre des avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire le coût des travaux de rénovation du montant des revenus imposables, et ainsi réaliser une économie d’impôt.
- La fiscalité de ce type de SCPI est transparente, ce qui signifie que les associés sont imposés directement sur les bénéfices générés par la société.
- Les avantages de ce placement comprennent la déduction du déficit foncier des revenus, la mutualisation des risques et la gestion déléguée.
- Cependant, les inconvénients comprennent une faible rentabilité, un capital non garanti et une liquidité limitée.
- Des alternatives à la SCPI de déficit foncier existent, comme les SCPI diversifiées et européennes et l'investissement en nue-propriété, qui offrent divers avantages fiscaux et de diversification.
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