Vous avez entendu parler de l’investissement en SCPI et vous vous intéressez à ce type d’épargne ? Malheureusement, la plupart des informations que vous trouvez sur le web manquent de clarté. Et vous ne comprenez pas trop la notion de capital fixe ou variable… difficile dans ces conditions d’avancer dans votre réflexion ! Dans cet article, Iroko vous présente 4 critères à prendre en compte pour choisir entre SCPI à capital variable. De quoi vous éclairer pour mieux trancher !
1) L’achat de parts de SCPI à capital variable
Pour devenir associé d’une SCPI et placer votre épargne, il est nécessaire d’acheter des parts. Vous pourrez ensuite éventuellement en tirer des revenus fonciers. Les parts fonctionnent un peu comme des titres de propriété. À la différence que pour en acheter, pas besoin de passer devant un notaire ! Pas d’acte authentique d’achat ni de compromis de vente. Il suffit de remplir un dossier de souscription et de régler le montant des parts.
a) Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI à capital variable ?
Suivant le nombre de parts que vous souscrivez, vous devenez donc copropriétaire d’une partie du portefeuille de la SCPI. Le montant que vous décidez de placer en achetant un certain volume de parts représente votre quote-part d’investissement. Selon le contexte, le montant des parts est fixé par la SCPI ou le détenteur des parts.
N’oubliez pas qu’investir comporte des risques notamment de perte en capital SCPI et qu’il s’agit d’un investissement long terme. Nous recommandons une durée de placement de plus 7 ans.
Une SCPI à capital variable peut émettre des nouvelles parts à sa création mais aussi à tout moment. Il suffit qu’il reste des parts disponibles. C’est le statut qu’a choisi Iroko Zen.
Pour cela, il vous suffit de consulter le dernier bulletin trimestriel de la SCPI généralement disponible sur le site de la société de gestion. Vous aurez accès aux chiffres clés et à la capitalisation de la SCPI. Reste à comparer le montant de la capitalisation avec celui du capital maximum statutaire :
- S’il lui est inférieur, il reste donc des parts à acheter
- S’il est égal, vous devrez attendre qu’un associé cède ses parts
Pour plus d’information, renseignez-vous sur Iroko.eu.
Le prix de la part est fixé par la société de gestion qui l’affiche clairement. Il ne connaîtra donc pas de fluctuations. Il doit correspondre à plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution.
b) Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?
C’est la valeur de l’ensemble des actifs immobiliers achetés par la société de gestion à laquelle s’ajoute la valeur de la trésorerie et de l’ensemble des frais liés à la reconstitution de la SCPI. Son montant est fixé sur la base d’une expertise immobilière indépendante conformément à la réglementation en vigueur.
Le processus de fixation du prix des parts est donc très encadré et avec un risque réduit de spéculation pour une SCPI à capital variable.
À noter !
Chez Iroko zen, le prix de la part est fixé à 200 euros l’unité pour un montant minimum de 5000 euros. Vous pouvez devenir propriétaire d'immobiliers en France et en Europe en souscrivant en ligne. Une démarche simple et rapide.
2) La vente de parts de SCPI à capital variable
Iroko zen a distribué à ses associés 7,10% de rendement brut sur l’année 2021 (sur la base d’une part entrée en jouissance au 1er janvier de l’année). Pour autant, cela ne doit pas faire oublier que le capital placé dans une SCPI qu’elle soit à capital fixe ou variable, n’est pas garanti. Et que la revente des parts peut présenter un risque de perte en capital. En effet, les performances passées ne peuvent préjuger des performances futures car un investissement en SCPI comporte plusieurs risques liés au contexte du marché immobilier.
Pour céder vos parts de SCPI à capital variable, la logique est différente de la SCPI à capital fixe. Vous envoyez un ordre de retrait à la société de gestion qui s’occupe elle-même du rachat de vos parts. Deux cas de figure sont alors possibles :
- la demande est supérieure à l’offre de titres : votre vente se fera sur la base de la valeur de retrait, c’est-à-dire la valeur de reconstitution de la SCPI augmentée ou abaissée de 10%
- la demande est inférieure à l’offre de titres : vous ne pourrez pas vendre immédiatement vos parts et devrez attendre l’arrivée de nouveaux entrants dans la SCPI.
À noter !
Le délai moyen de vente d’une SCPI à capital variable est aujourd'hui inférieur à 3 mois (source : pierrepapier.fr). Le rachat de vos parts n’est jamais garanti. L’investissement présente donc un risque de liquidité.
3) La liquidité des parts de SCPI à capital variable
Avant de choisir une SCPI à capital variable, il est important de faire le tour de votre situation patrimoniale et notamment de vous demander si le capital que vous souhaitez investir peut être immobilisé.
Si la vente des parts est encadrée par la société de gestion, cela ne signifie pas pour autant que vous vous ayez la garantie de disposer immédiatement de votre investissement. Vous n’aurez pas en revanche la contrainte de négocier.
Tout l’enjeu pour une SCPI comme Iroko Zen, est de favoriser cette liquidité notamment en réalisant des investissements de qualité qui favorisent son attractivité.
4) Les frais en SCPI à capital variable
Une société de gestion doit informer ses clients de tous les frais liés au placement en SCPI afin qu’ils puissent comprendre leur impact sur le rendement de leur investissement.
Il existe principalement 2 types de frais quand on décide d’investir dans une SCPI, qu’elle soit à capital fixe ou variable : les frais de souscription et les frais de gestion.
Les frais de souscription ou frais d’acquisition sont fréquents lorsque l’on souhaite investir dans une SCPI à capital fixe ou variable. Ces frais rémunèrent l’activité de recherche et d’achat des biens immobiliers opérée par la société de gestion. Selon les sociétés, cela peut aller de 9 à 12% du montant de vos parts. Un montant non négligeable qu’il s’agira d’amortir.
Les frais de gestion servent à entretenir le patrimoine immobilier de la SCPI. Payés annuellement, ils sont directement prélevés sur les loyers encaissés par la société de gestion.
À noter !
Iroko Zen précise ce que contiennent les frais de gestion. Une volonté de se démarquer par sa transparence sur un marché des SCPI parfois opaque et peu compréhensible par les investisseurs.
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