Parmi les fonds immobiliers non cotés et malgré un contexte incertain, les SCPI semblent continuer à plaire aux épargnants français. La collecte nette annuelle a bondi de 22% en 2021 avec 7,4 milliards d’euros contre 6 milliards en 2020 (Source : ASPIM). Investir en achetant des parts d’un patrimoine immobilier professionnel reste un bon moyen de diversifier son épargne. Si les chiffres progressent, reste que de nombreux français considèrent toujours le fonctionnement des SCPI comme opaque. Il faut dire que le marché n’a pas toujours contribué à le rendre transparent. Iroko se positionne comme un acteur encourageant des investissements responsables et éclairés. Dans cette optique, nous abordons dans cet article la question du capital des SCPI qui a un impact direct sur le prix des parts et la façon d’investir. Alors, capital fixe ou variable, quelles sont les différences ? On vous explique tout.
1) Rappel : comment fonctionne une SCPI ?
Rappelons d’abord brièvement comment fonctionne une SCPI. Une SCPI est une société non cotée en bourse créée et gérée par une société de gestion. Elle permet à des particuliers d’investir collectivement dans l’immobilier sans contraintes de gestion.
Le principe est simple. La société de gestion achète des biens immobiliers (immeubles de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts) et s’occupe de les gérer. Elle va rechercher des locataires, s’occuper de l’état des lieux, des travaux, des charges et de la récupération des loyers. Ces services feront l’objet de frais à la charge des investisseurs. Pour l’aider à réaliser ses achats, tous les particuliers peuvent lui apporter des fonds. En contrepartie du capital apporté, chaque investisseur reçoit des parts de la SCPI et en devient copropriétaire. On appelle ce modèle de société de gestion, SCPI de rendement. Iroko fonctionne de cette façon.
Contrairement à l’immobilier classique, le ticket d’entrée est réduit. Quand un investissement immobilier en direct nécessite généralement plusieurs centaines de milliers d’euros, il est possible avec Iroko Zen d’investir en SCPI à partir de 5000 euros. Un moyen accessible de diversifier ses investissements.
L’objectif d’Iroko Zen est bien de redistribuer des revenus locatifs réguliers chaque mois aux investisseurs et d’éventuelles plus-values suite à la revente de certains biens. Attention toutefois, les performances ne sont toutefois pas garanties. Les revenus peuvent donc varier à la hausse comme à la baisse et la perte en capital est possible.
C’est l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui régule et contrôle le marché des SCPI. Elle est la seule habilitée à délivrer un agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI et vérifie l’exactitude et la transparence des informations qu’elles transmettent aux investisseurs.
2) Quelles sont les deux familles de SCPI ?
La question du capital des SCPI touche à leurs caractéristiques juridiques. On distingue ainsi 2 statuts de SCPI : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.
a) La SCPI à capital fixe
On parle de “fonds fermés” car ce type de SCPI fixe un capital plafond sous la forme d’un seuil maximal à ne pas dépasser. Cette limite de capital est inscrite dans son statut juridique. Pour l’atteindre, la SCPI procédera à des augmentations de capital grâce à des cessions et des acquisitions.
Fixer un plafond ne signifie pas pour autant que le montant du capital est figé. La SCPI à capital fixe peut décider de revoir le montant, le volume et la durée d’augmentation du capital. Elle émettra ainsi de nouvelles parts à acheter jusqu’à ce que le nouveau plafond soit atteint.
Pour cela, elle doit respecter deux conditions :
- Elle doit avoir investi a minima 75% de la précédente augmentation de capital dans de nouveaux biens immobiliers ;
- Les anciennes parts ne peuvent être vendues à un prix inférieur aux nouvelles parts émises.
b) La SCPI à capital variable
À l’inverse de la SCPI à capital fixe, une SCPI à capital variable telle qu’Iroko Zen peut émettre de nouvelles parts ou racheter les parts d’un associé souhaitant se retirer à tout moment.
Comme pour la SCPI à capital fixe, un plafond de capital est fixé par la société de gestion. Une fois ce plafond atteint, il ne sera plus possible d’acheter des parts et il faudra attendre que la SCPI émette de nouveau des parts. Il sera possible toutefois d’acheter des parts à des associés souhaitant s’en séparer.
3) SCPI à capital fixe ou variable : les différences de fonctionnement
Chaque famille de SCPI impacte son fonctionnement et influencera donc la façon d’investir.
a) Acheter et vendre des parts de SCPI à capital fixe
Pour devenir associé investisseur, il est important de bien connaître la SCPI et de savoir à quel moment elle décide d’augmenter et donc d’ouvrir son capital. La stratégie d’une SCPI peut varier d’une structure à une autre. Une SCPI peut décider d’augmenter régulièrement son capital ou au contraire de le fermer sur plusieurs années.
En cas de fermeture, rappelons qu’il sera alors impossible d’acheter des nouvelles parts. Il sera toutefois possible d’acheter des anciennes parts déjà détenues par un ou plusieurs associés qui indiqueront à la société de gestion un prix minimum de revente.
Attention, ce prix pourra éventuellement s’éloigner de la valeur réelle de l’immobilier détenu par la SCPI. Pour faire de bonnes affaires, il s’agira de bien se renseigner car les échanges sur le marché dit “secondaire” sont régis par la loi de l’offre et de la demande.
Investir dans une SCPI à capital fixe nécessitera donc d’être plus opportuniste et avoir davantage le goût du risque.
b) Acheter et vendre des parts de SCPI à capital variable
Pour devenir associé et souscrire des parts, rien de plus facile puisqu’il n’y a aucune contrainte de périodicité. Il est donc possible de vendre ou d’acheter des parts à tout moment.
Si le capital fixé est atteint, vous ne pourrez plus souscrire de nouvelles parts. Vous pourrez néanmoins acheter des parts sur le marché secondaire à un prix unique fixé par la société de gestion.
Ici donc, pas de spéculation. Et la société de gestion s’occupe de tout, du côté de l’acheteur comme du vendeur. Plus simple pour les acheteurs comme pour les vendeurs.
c) Marché primaire et marché secondaire
Deux types de marchés coexistent donc quelque soit le type de SCPI.
- Le marché primaire :
C’est un marché dit d’émission ou de création. Dès lors qu’une SCPI qu’elle soit à capital fixe ou variable émet de nouvelles parts, l’achat-vente concerne ce marché.
- Le marché secondaire :
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il permet d’acheter des parts déjà détenues selon un “prix d'exécution" fixé selon leur succès. Les variations de prix seront donc plus importantes et il faudra vous acquitter des droits d’enregistrement si vous êtes acheteur.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, le prix sera fixé en fonction de la valeur des immeubles.
4) SCPI à capital fixe ou variable : quels sont les risques ?
Si le placement en SCPI attire de plus en plus d’investisseurs ces dernières années, il n’est pas non plus exempt de risques. Voici donc quelques points à surveiller :
- Le choix des secteurs d’activité
Investir dans une SCPI de défiscalisation et une SCPI de rendement suppose des stratégies d'investissement différentes. Dans le cas d’une opération de défiscalisation, vous obtiendrez une réduction d’impôts durant l’année d’acquisition de vos parts mais vous ne pourrez en tirer aucun revenu dans les 2 années qui suivent.
- Le risque de liquidité
Lors de l’achat de parts de SCPI, vous devrez vous acquitter de frais fixes qui ne pourront être dilués qu’au bout d’un certain temps. Attention donc de ne pas revendre vos parts trop tôt !
Par ailleurs, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, vous ne maîtrisez pas le prix de revente qui est établi d’un commun accord avec l’acheteur.
- Le risque lié au financement
Une SCPI peut avoir recours à l’endettement pour se financer dans la limite de 40% de la valeur d’expertise de son parc immobilier. Un détail à prendre en compte car il viendra augmenter le risque de perte en capital.
Par ailleurs, si vous avez financé vos parts à crédit, il conviendra de bien mesurer les intérêts à rembourser sur le capital ainsi que ceux sur la déductibilité des intérêts d’emprunt.
- Le risque lié à la fiscalité
L’impact d’une SCPI fiscale est différent pour chacun et est à évaluer avec soin car les revenus issus de ce placement sont considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc imposables à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.
- Le risque inhérent au marché immobilier
Investir dans une SCPI à capital fixe ou variable, c’est investir dans l’immobilier. Votre patrimoine en est donc tributaire. Si le prix des immeubles de votre SCPI chute, alors nécessairement, vos parts perdront de la valeur.
Voilà pourquoi il est recommandé de placer son argent dans des SCPI comme Iroko Zen qui font le choix de diversifier leur parc immobilier dans des actifs variés et répartis dans plusieurs zones géographiques.
- Le risque locatif
Celui-ci va dépendre du choix du locataire mais aussi de sa capacité à honorer les loyers. À ce titre, le taux d’occupation de la SCPI est un indicateur à surveiller.
- Le risque lié aux normes
Les normes de construction, les labels énergétiques ont des répercussions sur les biens immobiliers détenus par les SCPI. En effet, un parc immobilier vieillissant nécessitera davantage de travaux et risque de perdre de la valeur.
À noter : Iroko Zen est titulaire du label ISR respectueux de normes durables.
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