Que ce soit pour construire son patrimoine ou générer des revenus, investir dans l’immobilier à travers un placement dans une SCPI est une pratique qui connaît un succès grandissant. Les SCPI ont collecté 7,40 milliards d’euros brut en 2021 contre 6 milliards d’euros en 2020, confirmant leur progression (source : chiffres ASPIM au 31/12/2021). Si le vent de l’investissement en SCPI semble souffler dans la bonne direction, il est important de comprendre qu’il existe plusieurs façons d’investir en SCPI. Parmi celles-ci, on retrouve les SCPI à capital fixe. Afin d’aider les investisseurs intéressés par le placement en SCPI, Iroko vous dévoile 4 choses à savoir sur les SCPI à capital fixe.
I. Qui dit SCPI à capital fixe signifie capital “fermé”
Une SCPI à capital fixe fonctionne par essence avec un capital dit “fermé”. Cela signifie que lors de sa création, elle détermine un plafond de capital, c'est-à-dire un montant de collecte qui va lui permettre d’acquérir des biens immobiliers pour constituer son patrimoine.
Pour atteindre ce plafond de collecte, elle va émettre un nombre limité de parts sociales. Pour investir et devenir associé, il faudra vous renseigner pour avoir l’opportunité d’acheter les parts encore disponibles !
Car une fois les parts vendues, la SCPI n’en émettra pas d’autres à moins de procéder à une augmentation de capital pour accueillir de nouveaux associés.
Bon à savoir !
Souscrire des parts dans une SCPI à capital fixe nécessite d’être réactif et à l'affût des opportunités pour pouvoir acheter au bon moment. En résumé, il existe deux moments importants pour acheter des parts :
- lors d’une création de capital SCPI
- lors d’une augmentation de capital
Consulter le BALO (Bulletin des annonces légales obligatoires) permettra d’avoir accès aux émissions et cotations des SCPI.
II. L’achat de parts de SCPI à capital fixe engendre des frais d’acquisition et de gestion
Lorsque vous achetez des parts de SCPI à capital fixe, le prix de souscription inclut systématiquement des frais d’acquisition qui peuvent aussi porter le nom de “commission de souscription”.
Cette commission rémunère tous ceux qui ont permis la collecte des fonds, c'est-à-dire la société de gestion et les éventuels distributeurs.
La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est d’environ 9% (source : IEIF), soit plus de 2 ans de rendement (en se basant sur le taux de rendement moyen du marché de 4,5% en 2021 selon l’IEIF).
Ces frais, qui sont pris lorsque vous achetez des parts, ne correspondent ni à des frais de notaire ni à des frais d’agence ou de broker. Ils peuvent vous être notifiés comme des “frais de collecte” ou encore des “frais de recherche d’investissements”.
Quant aux frais de gestion appelés aussi « commission de gestion », ils ont pour but de couvrir les frais des missions suivantes :
- entretien des bâtiments acquis
- encaissement des loyers
- location des immeubles
- préparer et tenir les réunions et assemblées
- distribuer les dividendes potentiels
A noter !
Iroko Zen a choisi le “zéro frais d’entrée”. Côté frais de gestion, la société de gestion dévoile de manière transparente à quoi sont destinés les fonds.
III. SCPI à capital fixe : l’achat-vente sur le marché secondaire n’est pas régulé
Nous l’avons dit, contrairement à la SCPI à capital variable, la spécificité de la SCPI à capital fixe est de ne pouvoir émettre et vendre de nouvelles parts uniquement en cas d’augmentation de capital. C’est le principe du marché primaire.
Si vous souhaitez acheter ou vendre des parts en dehors de cette période, les échanges se feront alors sur le marché secondaire.
Dans ce cas, c’est la loi de l’offre et de la demande qui prédomine sur un modèle de spéculation proche de celui de la Bourse.
Vous pouvez donc vendre vos parts à profit ou à perte selon le nombre et le montant d’offres d’achats.
Que ce soit lors de l’achat ou de la revente, le risque principal lié à l’investissement dans une SCPI à capital fixe est bien le manque de transparence sur la valeur réelle de la part.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il vaut donc mieux être à l’aise avec la négociation et savoir fixer le bon prix. Ce qui nécessitera de prendre le temps d’estimer la valeur de vos parts et de bien estimer le marché.
Dans tous les cas, la société de gestion n’interviendra pas dans les échanges. Elle ne fera que recueillir les ordres de vente pour les confronter aux ordres d’achat disponible.
IV. La liquidité des parts de SCPI à capital fixe est limitée
Pour vendre vos parts de SCPI à capital fixe, il sera nécessaire de vous renseigner sur la fréquence de confrontation de votre offre avec les ordres d’achat. Cette confrontation est fixée par la société de gestion et peut avoir lieu de façon hebdomadaire ou mensuelle.
Imaginons que vous ne trouviez pas d’acheteur disposé à accepter le prix que vous avez fixé. Les délais de vente de vos parts peuvent donc s’allonger. Si vous n’avez pas besoin de cet argent immobilisé c’est sans conséquence.
A contrario, si vous vous trouvez dans la nécessité de disposer rapidement de liquidité, il est aussi possible que vous décidiez finalement de vendre en dessous du prix désiré.
Même si le marché de la pierre-papier est plutôt dynamique, la revente de parts de SCPI à capital fixe est exposée à un risque de perte en capital. Il n’y a en effet aucune garantie de retrouver sa mise de départ ou de réaliser une plus-value.
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