Le recours à l’effet de levier en SCPI est une stratégie couramment utilisée pour maximiser sa capacité d’investissement. Investir dans une SCPI en souscrivant à un crédit offre de nombreux avantages, mais comporte aussi des risques. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le mécanisme d’effet de levier en SCPI avant de faire votre choix.
I. Qu'est-ce que l'effet de levier en SCPI ?
SCPI : rappel de définition
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un instrument d'investissement qui permet aux particuliers de s'engager dans l'immobilier locatif sans acheter directement un bien. Ce type de placement qui permet d’investir à partir de quelques milliers d’euros indirectement en immobilier est aussi appelé Pierre Papier.
En achetant des parts de SCPI, l'investisseur devient copropriétaire d'un portefeuille de biens immobiliers. Ces biens sont acquis, gérés et loués par une société de gestion spécialisée en contrepartie de frais de gestion. Les revenus potentiels, principalement issus des loyers du portefeuille, sont ensuite redistribués aux associés proportionnellement au nombre de parts détenues.
La SCPI offre une diversification du patrimoine, une mutualisation des risques et l'avantage d'une gestion professionnelle assurée par la société de gestion. Elle représente une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre de manière simplifiée.
Définition de l'effet de levier
L'effet de levier en investissement est une stratégie financière qui permet à un investisseur d'accroître sa capacité d’investissement. Au lieu de se limiter à son propre apport pour réaliser un investissement, l'investisseur utilise également un prêt pour augmenter le montant total de son placement. Cette technique repose sur l'idée que les gains potentiels peuvent être amplifiés grâce à l'utilisation d'un financement externe, comme un crédit.
A l’inverse, il est aussi possible d’investir dans une SCPI au comptant.
Fonctionnement de l’effet de levier en SCPI
Lorsqu'un investisseur décide d'utiliser l'effet de levier, dans la plupart des cas, il apporte un capital comme mise de départ et emprunte le reste via un crédit. L'emprunteur s'engage alors à rembourser ce crédit par le paiement de mensualités.
Les rendements générés par ses placements en SCPI vont lui permettre de réduire le coût de son financement.
Cependant, il existe des risques : la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisants pour rembourser le crédit. L'emprunteur, tenu par son engagement de rembourser le crédit, peut voir son équilibre financier menacé.
Comment obtenir un prêt pour profiter de l’effet de levier en SCPI ?
Certaines banques et autres institutions financières offrent des crédits spécifiquement conçus pour l'achat de parts de SCPI.
Les conditions et taux du crédit peuvent varier d’une banque à une autre, c’est pourquoi nous vous conseillons de prendre des renseignements auprès de plusieurs banques avant de souscrire à un emprunt. Attention toutefois, les banques traditionnelles refusent dans la plupart des cas de financer des parts de SCPI indépendantes et vous orientent vers les SCPI bancaires de leur groupe.
Iroko est en partenariat avec le Crédit Agricole Consumer Finance (CACF) qui finance l’achat de parts de la SCPI Iroko Zen.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI au travers d'un contrat d'assurance-vie, vous devez noter que les banques seront généralement réticentes à vous accorder un crédit. Cela est dû au fait que le remboursement du crédit ne dépend pas directement des revenus générés par les SCPI, mais de la performance globale du contrat d'assurance-vie.
II. Avantages de l'effet de levier en SCPI
Maximisation du rendement
L'effet de levier offre une opportunité unique de maximiser le rendement de votre investissement. En utilisant un crédit pour financer une partie de votre investissement, vous pouvez acquérir un nombre plus important de parts de SCPI. Cela se traduit par une augmentation de vos revenus locatifs potentiels. L'effort financier initial est ainsi optimisé sur la durée, car même si vous devez assumer une mensualité liée au crédit, les revenus locatifs peuvent compenser une partie de cette dépense.
Effort financier minimisé
Le recours à un emprunt pour un placement en SCPI permet de minimiser l'effort financier d'un investisseur. Cet avantage offre la chance de profiter du potentiel de rendement de la pierre-papier avec un apport initial personnel réduit.
Bénéfices liés à la fiscalité
L'achat de parts de SCPI à crédit présente également des avantages sur le plan fiscal. En effet, les intérêts de l’emprunt que vous payez sont déductibles de vos revenus fonciers. Cette déduction peut alléger la fiscalité des revenus générés par les SCPI.
Nous vous rappelons que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et qu’il est susceptible d'être modifié ultérieurement.
III. Risques de l'effet de levier en SCPI
Performance des SCPI
La performance des SCPI n'est pas garantie :
- Capital non garanti : Si les biens immobiliers détenus par la SCPI connaissent une baisse de valeur, le capital engagé pourrait potentiellement diminuer.
- Revenus non garantis : Si le taux d'occupation chute, les dividendes touchés pourraient diminuer.
Dans un tel scénario, les retours financiers pourraient s'avérer insuffisants pour couvrir une partie des mensualités de remboursement. Il est donc essentiel de diversifier ses acquisitions et de se tenir informé de la santé financière des SCPI choisies. Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisants pour rembourser le crédit et l’associé devra payer la différence.
Engagement à long terme
Contracter un emprunt pour acquérir des parts de SCPI implique généralement des obligations financières étalées sur plusieurs années. Avant de s'engager, il est primordial d'évaluer sa situation financière future et sa capacité à assumer les mensualités sur la totalité de la période. Une vision à court terme pourrait compromettre votre stabilité financière à moyen et long terme.
Un crédit engage l’emprunteur et doit être remboursé.
IV. Simulation d’un investissement en SCPI à crédit
Après discussion avec sa banque, Aymeric a pu emprunter 90 000 euros à 3,1% sur une durée de 20 ans. Grâce à ce prêt, il a pu acheter pour 100 000 euros de parts de la SCPI Iroko Zen, avec un apport personnel de seulement 10 000 euros.
Dans notre exemple, nous nous basons sur le taux de distribution annuel non garanti d’Iroko Zen qui est de 5,5% (ce taux peut varier à la hausse comme à la baisse). Après le délai de jouissance passé, qui est de 3 mois pour la SCPI Iroko Zen, Aymeric a donc commencé à percevoir des revenus mensuels potentiels de 458 euros.
Ces revenus sont venus rembourser en partie l’emprunt réalisé.
Ainsi l'effort d'épargne mensuel avant toute imposition est de 71€. Avec cet effort d'épargne, Aymeric sera propriétaire de 100 000 euros de parts de SCPI Iroko Zen dans 20 ans (à prix de part constant).
Grâce à l'effet de levier, Aymeric se constitue un patrimoine sur du long terme avec un faible apport initial.
Par simplification, nous n’avons pas pris en compte la fiscalité appliquée au revenu généré par la SCPI et nous n’avons pas appliqué tout autre frais potentiel appliqué par la banque dans le cadre du crédit.
V. Comment optimiser l'effet de levier ?
Choisir le bon type de crédit
Il est essentiel de choisir le type de crédit le plus adapté à votre situation.
Les crédits amortissables, pour lesquels le capital et les intérêts sont remboursés régulièrement, sont les plus couramment utilisés.
Cependant, le crédit "in fine", où seul l'intérêt est payé pendant la durée du prêt et le capital est remboursé en totalité à la fin, peut s'avérer judicieux dans certaines configurations.
Votre choix dépendra de votre capacité de remboursement, de la durée souhaitée et de la structure de vos revenus.
Consultation d'experts
Si vous êtes novice en matière d'investissement, l'acquisition de parts en SCPI peut vous sembler complexe. Il est fortement recommandé de consulter un expert pour vous guider dans votre démarche et optimiser votre achat en SCPI. Vous pouvez réserver un appel gratuit avec l’un de nos conseillers, ici.
VI. Effet de levier SCPI : Les 4 points à retenir !
1. L'effet de levier en SCPI est une stratégie financière qui permet à un investisseur de souscrire à un emprunt pour accroître sa capacité d’investissement.
2. Investir dans une SCPI à crédit peut offrir plusieurs avantages :
- Une maximisation du rendement;
- Un effort financier réduit;
- Une déduction fiscale des intérêts de l’emprunt.
3. Mais cela comporte aussi des risques :
- Une perte de capital en cas de mauvaise performance de la SCPI;
- Un engagement financier à long terme.
4. Enfin, vous pouvez optimiser l’effet de levier en SCPI en prenant le temps de bien choisir le type de crédit et en consultant un expert avant toute prise de décision.
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