La SCPI est un véhicule de placement collectif qui offre la possibilité aux épargnants d’investir dans l’immobilier. Après avoir collecté l’argent des investisseurs, la SCPI achète puis gère, en échange de frais de gestion, un patrimoine immobilier locatif. En contrepartie, elle verse des dividendes potentiels de manière mensuelle, trimestrielle ou semestrielle aux associés. Investir dans une SCPI est une procédure assez transparente pour l’investisseur qui n’a pas à s’occuper de la gestion locative. La SCPI engage différents acteurs (société de gestion, commissaire aux comptes, expert immobilier, etc.) qui assurent sa gestion, sa transparence et son contrôle. Qui sont les principaux acteurs du monde des SCPI ? Réponse dans notre article.
I. La SCPI : un véhicule de placement collectif
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule de placement collectif. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers afin d’acquérir des biens puis gère le patrimoine immobilier. Pour l’investissement réalisé, chaque associé reçoit des parts sociales et peut percevoir des revenus, voire potentiellement des plus-values, à hauteur de sa quote-part dans la société.
Néanmoins, investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et les revenus distribués ne sont pas garantis.
Il existe deux types de SCPI :
- les SCPI à capital fixe, dans lesquelles les épargnants peuvent investir uniquement lors de l’émission ou d’une augmentation de capital ;
- les SCPI à capital variable, dans lesquelles les investisseurs peuvent acquérir ou céder leurs parts à tout moment, sous réserve de liquidité disponible.
Pour rappel, les sous-jacents des SCPI sont des actifs immobiliers, donc par essence peu liquide.
Supervisées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les SCPI, qu’elles soient de rendement, fiscales ou de valorisation, peuvent opérer dans l’immobilier commercial (bureaux, cliniques, centres commerciaux, etc.) ou résidentiel.
II. Qui sont les principaux acteurs du monde des SCPI ?
L’histoire des SCPI ne date pas d’hier, et petit à petit, le placement s’est construit et organisé. Aujourd’hui, pour fonctionner correctement, la SCPI dépend de sept acteurs différents.
La société de gestion de portefeuille
Une société de gestion de portefeuille a pour rôle de collecter les fonds auprès des investisseurs afin d’en faire une cagnotte commune, puis d’investir dans des biens immobiliers en suivant une politique d’investissement définie en amont. Elle réalise des arbitrages lorsque cela est nécessaire. C’est également elle qui s’occupe de la gestion locative des biens (occupation des immeubles, gestion courant des logements, etc.) et s’occupe de reverser ensuite aux associés leurs potentiels dividendes. Concrètement, elle se charge de la gestion globale de la SCPI (lien vers Qui gère la SCPI : gestion SCPI). La société de gestion est rémunérée via la perception de frais (acquisition, gestion..) défini en amont dans la documentation normative des SCPI.
La société de gestion a également une obligation d’information. Elle doit réaliser des bulletins semestriels, des rapports annuels ou encore des déclarations fiscales afin d’informer les associés de la situation de la SCPI. Enfin, elle s’occupe de centraliser les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect des règles en vigueur.
Le conseil de surveillance
Le conseil de surveillance d’une SCPI est généralement composé de 7 à 12 représentants qui sont eux-mêmes des associés. Les élus sont définis lors de l’assemblée générale et occupent leur poste pendant une durée fixée dans les statuts.
Le conseil de surveillance agit de manière totalement autonome vis-à-vis de la société de gestion. Son rôle est de représenter l’ensemble des associés devant la société de gestion. Il doit également contrôler les actions qu’elle opère. Dès lors, conseil de surveillance et SCPI se rencontrent régulièrement afin de faire le point sur les actes de gestion les plus importants, comme les augmentations de capital, les revalorisations de parts, les arbitrages ou encore les investissements.
L’ expert immobilier
Chaque année, le patrimoine de la SCPI fait l’objet d’une expertise réalisée par un expert immobilier. Ce dernier est un professionnel indépendant de la société de gestion. Pour rappel, l’expertise est généralement réalisée en fin d’exercice et sert de base au calcul de la valeur de réalisation et de reconstitution de la SCPI pour l’année à venir.
L’expert immobilier est nommé par l’assemblée générale et il doit obligatoirement être agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Sa mission dure en général quatre ans.
L’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
Les sociétés de gestion sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le rôle de l’AMF est d’agréer puis de surveiller et de contrôler l’activité de la SCPI. Le cas échéant, il peut sanctionner les acteurs qui ne suivent pas les réglementations en vigueur.
L’AMF est une autorité publique indépendante qui régule les acteurs et les produits présents sur la place financière française. Elle veille également à la bonne information des investisseurs et les accompagne en cas de besoin, notamment grâce à son dispositif de médiation.
Les associés
Pour exister, la SCPI a besoin d’associés, qui sont ses principaux investisseurs. C’est, en effet, grâce à eux qu’elle est capable de constituer un parc immobilier.
Les associés peuvent être des personnes physiques (particuliers) ou morales (SCI, SARL, SAS, etc.). Tous peuvent se présenter afin de faire partie du conseil de surveillance et disposent d’un droit de vote en assemblée générale. Notez qu’il existe deux types d’assemblées générales :
- Les Assemblées Générales Ordinaires (AGO), durant lesquelles il est possible de discuter des décisions importantes à prendre et de valider les comptes. C’est également lors des AGO que les membres du conseil de surveillance sont élus et que l’expert immobilier ainsi que le commissaire aux comptes sont nommés.
- Les Assemblées Générales Extraordinaires (AGE), durant lesquelles les associés jugent les événements importants (modification statutaire, augmentation de capital, etc.).
Le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes est un professionnel membre de l’ordre des experts-comptables. Son rôle est de contrôler et de certifier les comptes annuels remis par la SCPI. Il est également amené à rédiger des rapports spéciaux sur les conventions réglementées ou sur les distributions d’acomptes versés par la SCPI. Il est nommé par les associés lors de l’assemblée générale pour une durée de six ans en moyenne.
Le dépositaire
Le dépositaire est une entité indépendante qui agit au bénéfice des épargnants. Son rôle est de préserver l’égalité de traitement entre les différents associés. Concrètement, le dépositaire apporte un niveau de contrôle supplémentaire au sein des SCPI. Il s’assure de la régularité des décisions prises par la société civile de placement immobilier, suit ses flux de liquidité et garde les actifs. Il est en droit de prendre toutes les mesures conservatrices qu’il estime utiles et en cas de litige, il est tenu d’informer l’AMF.
III. Acteurs du monde des SCPI : tout ce que vous devez savoir
Comment est gérée une SCPI ?
La SCPI est administrée par une société de gestion de portefeuille qui doit être désignée dans les statuts. Elle doit également être agréée par l’AMF.
Quel est le rôle des acteurs de la SCPI ?
Chaque professionnel qui intervient dans la SCPI a un rôle qui lui est propre. Toutefois, leur mission est commune : assurer la transparence de la société civile de placement immobilier.
Qui sont les principaux acteurs de la SCPI ?
Les principaux acteurs de la SCPI sont :
- la société de gestion ;
- l’AMF ;
- les associés ;
- le commissaire aux comptes ;
- l’expert immobilier ;
- le dépositaire ;
- le conseil de surveillance.
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