Existe-t-il un marché secondaire des SCPI ? Le marché secondaire représente le lieu où les associés ont la possibilité de céder ou d'acquérir des parts de SCPI déjà en circulation. Il constitue un espace dédié aux transactions de parts existantes, caractérisé par ses propres spécificités.
Avant de prendre la décision de vendre ses parts (cession) ou d'effectuer des achats sur ce marché, il est essentiel pour un associé de bien comprendre son fonctionnement particulier.
I. Marché secondaire des SCPI : Définition
Lorsque l'on évoque le marché secondaire des SCPI, ou “marché gré à gré”, on fait référence au transfert de propriété des parts déjà existantes.
Plus concrètement, cela implique la revente de parts. Les investisseurs en place ont la possibilité de céder leurs parts à d'autres investisseurs par le biais du carnet d'ordres géré par la société de gestion.
Le marché secondaire est fréquemment utilisé dans le cadre des SCPI à capital fixe et opère généralement selon des intervalles réguliers, tels que des transactions hebdomadaires, mensuelles ou trimestrielles.
Marché secondaire des SCPI à capital fixe
Dans les SCPI à capital fixe, une fois le capital maximal atteint, la phase d'émission de nouvelles parts se clôture, transformant la SCPI en un fonds fermé. Les investisseurs intéressés doivent alors recourir au marché secondaire, où les ordres sont enregistrés dans un carnet public, facilitant les cessions et les acquisitions de parts.
Sur le marché secondaire, des droits d'enregistrement et éventuellement des commissions de cession sont appliqués, contrairement au marché primaire exempt de ces frais.
Marché secondaire des SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable, n'étant pas soumises à des limites d'émission, ne disposent pas réellement d'un marché secondaire. La société de gestion peut émettre de nouvelles parts en fonction de la demande des investisseurs. Lorsqu'un associé souhaite vendre des parts, la société de gestion doit compenser cette cession par une souscription équivalente.
En cas de demande de cessions dépassant les souscriptions, la société de gestion peut constituer un fonds de remboursement. Les parts acquises dans une SCPI à capital variable sont exemptes de droits d'enregistrement, mais des frais de souscription sont généralement inclus dans le prix d'achat.
Pour rappel : N’oubliez pas qu’investir comporte des risques notamment de perte en capital SCPI et qu’il s’agit d’un investissement long terme.
II. Fonctionnement du marché secondaire
Comment ça marche ?
Les détenteurs de parts d'une SCPI ont la possibilité de céder tout ou partie de leurs parts. Dans la plupart des cas, ces transactions se déroulent sur le marché secondaire, exclusivement dédié aux parts existantes, contrairement au marché primaire qui se concentre sur l'émission de nouvelles parts.
Les transactions sur le marché secondaire s'effectuent grâce à un système qui fait correspondre les ordres de vente (offres) avec les ordres d'achat (demandes).
Les règles de fixation des prix
La société de gestion maintient un carnet d'ordres pour les SCPI, document où sont consignés les ordres de vente des associés et les ordres d'achat des investisseurs.
Ce registre présente les cinq offres d'achat les plus élevées et les cinq ordres de vente aux prix les plus bas. Chaque participant spécifie le nombre de parts à acheter ou vendre et fixe un prix maximum ou minimum. La confrontation des ordres, évolutive jusqu'à la clôture, détermine l'équilibre entre l'offre et la demande.
À la clôture, le gérant fixe le prix d'exécution, permettant la réalisation des ordres dont le prix est acceptable. Les ordres non satisfaits restent dans le carnet d'ordres, sans limites de report, rendant les délais d'exécution imprévisibles. Les participants peuvent demander l'exécution même si le prix ne satisfait pas initialement, en confirmant leur intention à la société de gestion.
III. Marché secondaire des SCPI : avantages et inconvénients
Avantages
- Les parts acquises sur le marché primaire sont soumises à un délai de jouissance. En achetant sur le marché secondaire, les investisseurs peuvent commencer à percevoir les revenus potentiels dès que la transaction est conclue.
- En principe, les parts en circulation sur le marché secondaire ont déjà dépassé ce délai, accélérant la rentabilité de l'investissement.
- Les parts de SCPI cédées sur le marché secondaire sont souvent moins coûteuses que les nouvelles parts proposées sur le marché primaire.
Inconvénients
- Pour les associés cédants, il est souvent nécessaire de consentir à des baisses de prix pour accélérer la vente.
- Les parts peuvent être cédées à un coût significativement inférieur au prix de souscription.
- Bien que les potentiels revenus générés jusqu'à la cession puissent compenser cette décote, dans le cas d'une faible performance de la SCPI, l'associé cédant risque de subir une perte financière lors de la transaction.
IV. Les différences avec le marché primaire
V. Marché secondaire des SCPI : ce qu’il faut retenir
- Le marché secondaire des SCPI est un marché sur lequel les parts déjà en circulation peuvent être rachetées ou revendues par les associés.
- Le fonctionnement de ce marché repose sur un système de rapprochement des ordres de vente et d'achat, avec des confrontations régulièrement organisées par la société de gestion.
- Le marché secondaire offre l’avantage pour les nouveaux associés de pouvoir percevoir des revenus potentiels dès la conclusion de la transaction, sans devoir attendre le délai de jouissance applicable sur le marché primaire.
- Toutefois, pour les associés cédants, la vente sur le marché secondaire peut impliquer une décote, avec un prix de vente inférieur au prix de souscription.
- Le marché secondaire diffère du marché primaire notamment par le type de parts échangées (parts existantes vs nouvelles parts) et par le prix des parts (prix négocié vs prix fixe).
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