Investir dans une SCPI diversifiée permet d’accéder à une grande diversité de biens, de pouvoir se montrer à l’écoute du marché et de renforcer la mutualisation des risques pris.
Néanmoins comme tout investissement en SCPI, investir en SCPI diversifiée comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidités.
I. Qu’est-ce qu’une SCPI diversifiée ?
Pour constituer leur patrimoine, les SCPI ont deux alternatives :
- La SCPI dite classique qui concentre sa stratégie d’acquisition sur une certaine typologie d’actifs, comme les bureaux ou les commerces.
- La SCPI diversifiée qui est libre d’investir dans différentes typologies d’actifs et diversifier son parc immobilier.
Les SCPI diversifiées choisissent les domaines dans lesquels investir selon les opportunités qui se présentent et les objectifs fixés (rendements potentiels, défiscalisation, etc.).
II. Focus sur la diversification des SCPI
La diversification d’une SCPI peut être :
- sectorielle (SCPI de commerces, SCPI de bureaux, SCPI de santé, SCPI logistique, SCPI hôtellerie, SCPI résidentielle, etc.) ;
- géographique (région France, Union européenne, etc.) ;
- stratégique (SCPI verte, SCPI opportuniste, etc.)
A. La diversification sectorielle
Dans le cadre d’une diversification sectorielle, une SCPI peut investir dans différents secteurs d’activité :
- Bureaux ;
- logistique :
- habitation ;
- santé ;
- tourisme ;
- commerce.
Ainsi, la SCPI peut investir dans des maisons de retraite, des cliniques, des entrepôts, des résidences étudiantes ou encore des hôtels.
Notez que pour être catégorisée en tant que SCPI diversifiée, cette dernière trois intégrer au minimum trois typologies d’actifs différents dans son patrimoine. De la même manière, ces actifs ne doivent pas dépasser 50 % de l’allocation totale.
B. La diversification géographique
La SCPI peut investir dans des biens situés dans des zones différentes :
- certaines typologies de régions françaises, en alternant entre grandes métropoles, zones urbaines et zones rurales ;
- les pays d’Europe en Zone Euro (Italie, Espagne, Pays-Bas, Allemagne, etc.) ;
- le pays d’Europe hors Zone Euro (Royaume-Uni, Pologne, Bulgarie, Suède, etc.).
Là encore, avec des actifs répartis sur différentes zones géographiques, la SCPI profite du dynamisme de plusieurs marchés. Les pays d’Europe hors zone Euro affichent néanmoins un risque supplémentaire lié au taux de change.
IV. Pourquoi investir dans une SCPI classique diversifiée ?
A. S’adapter aux tendances du marché
Avec leur large éventail de stratégies d’acquisition, les SCPI diversifiées peuvent plus facilement s’adapter aux tendances du marché.
Un choix qui leur permet d’adopter différentes approches en fonction des opportunités d’investissements et des objectifs fixés.
Une SCPI diversifiée peut par exemple choisir d’investir dans des actifs immobiliers éco-responsables ou bien saisir des occasions avantageuses dans différents secteurs immobiliers en fonction des conditions du marché.
B. Investir sur des marchés difficilement accessibles
Les SCPI diversifiées permettent aux épargnants d’accéder à différents secteurs immobiliers, dont certains difficilement accessibles aux particuliers.
Une diversité qui permet aux investisseurs de trouver des produits qui correspondent à leurs préférences et objectifs spécifiques.
C. SCPI diversifiée : jouir de potentiels rendements performants
Grâce une stratégie d’acquisition plus flexible, les SCPI diversifiées peuvent être à l’affût des opportunités d’investissement les plus intéressantes.
Résultat, les investisseurs profitent de rendements potentiels souvent supérieurs aux SCPI classiques (source : IEIF 2020 et 2021).
Et les gestionnaires peuvent plus facilement optimiser leur stratégie locative.
À noter cependant que les performances passées ne présagent pas de l'avenir et que les taux de distribution affichés pour les années précédentes ne garantissent pas un rendement pour les prochaines années.
D. Réduire les risques
Une SCPI diversifiée permet de mieux répartir les risques.
En investissant sur des actifs immobiliers de différentes typologies, avec des locataires de différents secteurs, le risque locatif diminue.
La perte en capital est également amoindrie.
L’arbitrage se réalise ainsi plus facilement : la SCPI classique diversifiée peut mieux répartir les risques géographiqueset sectoriels afin d’éviter les pertes.
À titre d’exemple, si l’un des secteurs d’activité sur lesquels la SCPI a investi connaît une crise financière, elle peut sécuriser une partie de ses rendements potentiels grâce aux autres secteurs dans lesquels elle a des biens. Elle sera moins touchée par cette crise, à l’inverse d’une autre SCPI qui aurait misé 100 % de ses fonds sur le secteur d’activité qui connaît des difficultés.
La diversification permet aux SCPI de faire preuve de plus de résilience en cas de correction du marché. Néanmoins, la diversification n’exclut pas le risque de perte en capital.
V. Quels sont les risques à connaître avant d’investir dans une SCPI diversifiée ?
Les SCPI diversifiées présentent les mêmes risques que les SCPI classiques.
A. Les principaux risques en SCPI
1. Risque de perte en capital en SCPI
Le capital investi dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé.
Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine qu’elle gère.
Une baisse du prix de la part peut survenir suite à une baisse de la valeur du parc immobilier et ainsi entraîner une perte en capital lors de la revente des parts.
La responsabilité d’un associé à l’égard des tiers est proportionnelle au montant de son investissement.
Investir en SCPI est un investissement long terme, la durée conseillée est de 7 ans au moins.
2. Risque du marché Immobilier en SCPI
Les investissements seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers et aux risques de dépréciation des actifs immobiliers : cela est susceptible de se traduire par une baisse de leur valeur.
3. Risque de liquidité en SCPI
S’il y a une demande de rachat de vos parts, la SCPI y procède dès lors qu’une contrepartie acheteuse existe, et ce au prix de retrait.
S’il n’y a pas de contreparties à l’achat, il vous sera impossible de céder vos parts ou vous pourriez devoir accepter un prix inférieur au prix de retrait.
B. Les risques secondaires en SCPI
1. Risque lié à l’effet de levier en SCPI
Pour financer ses investissements, une SCPI peut statutairement avoir recours à l’endettement, bancaire et non bancaire, direct et indirect.
Certes le levier permet d’accroitre la capacité d'investissement, mais celui-ci peut entraîner un risque de pertes à la SCPI.
2. Risque lié à la fiscalité en SCPI
Les revenus générés par la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers d’un point de vue fiscal. C’est-à-dire qu’ils sont soumis à la même imposition que les revenus générés par un bien détenu en direct et loué.
La fiscalité qui s’applique dépend de la situation de chacun. En effet, comme expliqué dans la fiche « Société Civile Immobilière » disponible sur Service-public.fr, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Le traitement fiscal dépend de ce fait de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur avec des taux d’imposition allant de 11% à 45% selon le revenu fiscal de référence. S’ajoute systématiquement à ce montant les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Le taux d’imposition global des revenus peut ainsi varier de 28,2% à 62,2%.
Pour rappel le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
VI. Classement des SCPI diversifiées
A. Top 5 des SCPI diversifiées en 2022
En 2022, le taux de distribution moyen par catégorie va de 4,17 % pour les SCPI à prépondérance « résidentiel » à 5,63 % pour les SCPI à stratégie diversifiée selon un communiqué de presse publié par l’ASPIM le 15 février 2023.
Parmi les SCPI diversifiées, 5 se sont démarquées durant l’année 2022 avec un taux de distribution brut environnant les 7%.
Pour rappel, le taux de distribution n’est pas le seul indicateur auquel se fier pour apprivoiser le rendement potentiel d’une SCPI mais il s’agit d’un bon indice pour estimer sa rentabilité.
➜ Top 5 des SCPI diversifiées les plus performantes en 2022 en taux de distribution brut :
Nous vous rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
B. Focus sur les performances Iroko Zen
Iroko Zen est le premier produit d'épargne créé en 2020 par la société de gestion Iroko.
Il s’agit d’une SCPI diversifiée à rendement potentiel mensuel 100% digitale, sans frais d'entrée et labellisée ISR.
Iroko Zest est diversifiée en typologie d’actifs mais également géographiquement. Nous avons créé un portefeuille composé de bureaux, de commerces avec services (alimentaires, crèches et ensembles médicaux) et une sur pondération en logistique/entrepôt.
Ces biens sont situés majoritairement en France mais également en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Irlande.
Iroko Zen permet à ses épargnants de devenir copropriétaires dès 5000 euros, et de toucher chaque mois leur quote-part de loyers potentiels.
En 2021 et en 2022, Iroko Zen a dépassé son objectif non garanti de 5,50%.
En 2021, Iroko Zen a été première au classement des SCPI selon le taux de distribution brut avec 7,10% (Source ASPIM).
À noter néanmoins que les performances passées ne présagent pas des performances futures
💡 Le gérant d’Iroko Zen : Iroko est une société indépendante agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en qualité de société de gestion de portefeuille soumise à la Directive 2011/61/UE, dite Directive AIFM, habilitée à la gestion de FIA, la gestion de portefeuille pour le compte de tiers au sens de la Directive 2014/65/UE ainsi que pour le conseil en investissement financier, sous le numéro GP-20000014 en date du 08 juin 2020.
SCPI diversifiée : les 4 choses à retenir avant d’investir
- La SCPI diversifiée est libre d’investir dans différentes typologies d’actifs.
- La diversification d’une SCPI peut être géographique, sectorielle ou stratégique.
- Investir dans une SCPI diversifiée comporte plusieurs avantages :
- S’adapter aux tendances du marché
- Possibilité pour les particuliers d’investir sur des marchés difficilement accessibles
- Rendement potentiel performant
- Mutualisation des risques
- Les risques à connaître avant d’investir en SCPI diversifiée
Globalement, les SCPI diversifiées présentent les mêmes risques que les SCPI classiques :
- les frais sont relativement élevés (frais de souscription et frais de gestion) et peuvent limiter vos recettes ;
- la faible liquidité : il s’agit d’un placement longue durée, mieux vaut ne pas investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin dans un court délai ;
- le risque de faillite de la société de gestion ;
- le risque de perte en capital en cas de chute de la valeur des biens ;
- le risque de vacances locatives qui peut réduire le montant de vos revenus.
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