SCPI Robien : comprendre cet investissement

Une SCPI Robien est une société civile de placement immobilier (SCPI) qui bénéficie du dispositif fiscal Robien, mis en place par la loi Robien de 2003. Ce dispositif, destiné à encourager l'investissement locatif dans le neuf ou l'ancien rénové, permettait aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en échange de la location de logements respectant certaines conditions.
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I. Qu’est-ce qu’une SCPI de Robien ?
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La SCPI Robien est un type particulier de SCPI fiscale, qui bénéficie des avantages fiscaux offerts par la loi Robien, en vigueur entre 2003 et 2009. Ce dispositif visait à encourager les investissements dans l’immobilier locatif neuf ou réhabilité, afin de répondre à la forte demande de logements dans certaines zones géographiques.

Le principe d’une SCPI Robien repose sur l’acquisition par la société de biens immobiliers éligibles à la loi Robien. Les investisseurs achetaient des parts dans cette SCPI et profitaient des avantages fiscaux liés à l’amortissement du bien immobilier sur plusieurs années.

Le logement devait être loué nu pendant une période minimale de 9 ans. En contrepartie, les investisseurs bénéficiaient d'une déduction fiscale basée sur l’amortissement du bien, ce qui réduisait leur impôt sur le revenu.
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II. Quelle fiscalité pour ce type de SCPI ?
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Le dispositif fiscal Robien offrait un avantage significatif aux investisseurs, avec un amortissement déductible de leur revenu imposable.

Voici les principaux aspects fiscaux :

• Amortissement : Les biens immobiliers acquis pouvaient être amortis à hauteur de 8 % par an pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant les 4 années suivantes. Cela permettait aux investisseurs de bénéficier d’une déduction significative sur leurs revenus fonciers.
• Durée de location obligatoire : Pour être éligible à la défiscalisation, le bien devait être loué nu pendant une durée minimale de 9 ans, sous respect de plafonds de loyers en fonction de la zone géographique.

Ce mécanisme de déduction fiscale permettait ainsi aux investisseurs de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier à long terme.

À noter : Toutefois, il est important de rappeler que le dispositif Robien n'est plus accessible depuis 2009, remplacé par des lois comme Scellier, Duflot, ou encore Pinel.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

III. Avantages et Inconvénients d’une SCPI de Robien
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Les avantages de ce placement

• Avantage fiscal : La principale raison d’investir dans une SCPI Robien était la réduction d’impôt liée à l’amortissement du bien. Cela offrait un levier financier important pour les contribuables lourdement imposés.
• Mutualisation des risques : Comme pour toute SCPI, les risques locatifs étaient répartis entre les différents investisseurs, réduisant ainsi les impacts financiers individuels liés à des vacances locatives ou à des défaillances de locataires.
• Gestion déléguée : Les investisseurs n'avaient pas à gérer directement les biens immobiliers. C’est la SCPI qui s’occupait de la gestion locative, ce qui simplifiait la vie des associés.
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Les inconvénients d’investir dans une SCPI Robien

• Dispositif ancien : Le principal inconvénient de la SCPI Robien aujourd'hui est qu'il s'agit d'un dispositif fiscal qui n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Il ne concerne donc que les placements réalisés avant 2009.
• Rentabilité incertaine : La performance des SCPI Robien dépendait de l'évolution du marché immobilier et des loyers. Dans certaines zones où la demande locative n’était pas aussi forte qu'anticipée, cela a pu peser sur la rentabilité des investissements.
• Engagement de location : L’obligation de location pendant 9 ans sous des conditions strictes de loyers pouvait limiter la flexibilité pour les investisseurs qui souhaitaient disposer de leur capital ou modifier leurs stratégies d'investissement.
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Obligations des SCPI

L'amortissement Robien offre indéniablement des avantages fiscaux, mais il nécessite une collaboration étroite entre la société de gestion et les associés. La SCPI doit fournir un document aux détenteurs de parts, afin qu'ils puissent prouver la conformité de leur investissement et de leurs déclarations fiscales auprès de l'administration.

Ce document doit inclure plusieurs informations, notamment :

• L'identité de l'associé (nom et prénom) ;
• L'adresse postale de l'associé ;
• Le nombre de parts éligibles au dispositif Robien au 1er janvier et au 31 décembre ;
• Le montant du capital investi dans ces parts ;
• Une attestation certifiant que 95 % du montant souscrit sont alloués à l'acquisition d'un ou plusieurs logements éligibles à l'amortissement Robien ;
• L'engagement de la société de gestion à louer le bien conformément aux conditions requises.
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IV. Les risques d’investir dans une SPCPI Robien
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Malgré les avantages qu'offre l'investissement en SCPI Robien, il comporte plusieurs risques à prendre en considération :

• Les SCPI Robien permettent de bénéficier de la défiscalisation pour encourager l’investissement locatif dans des zones à forte demande.
• Risque de baisse de demande locative : Si la demande locative diminue dans la zone ciblée, cela complique la location des biens et réduit les rendements pour les investisseurs.
• Fluctuation de la valeur des parts : La valeur des parts de SCPI dépend de la valeur des actifs immobiliers détenus, qui peut varier à la hausse comme à la baisse.
• Contraintes de location : Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Robien, les biens doivent être loués sur une durée minimale, ce qui limite la flexibilité de l'investisseur. De plus, les zones éligibles à cet avantage fiscal peuvent se réduire avec le temps, rendant plus difficile la location dans certaines régions et diminuant potentiellement l’attractivité de l’investissement. Ces contraintes peuvent ainsi restreindre les options de l'investisseur et affecter la rentabilité du projet.
• Risque fiscal : Le risque fiscal lié à une société de gestion survient lorsqu'elle ne respecte pas correctement les obligations fiscales de ses clients, comme le calcul des impôts ou les déclarations. Des erreurs peuvent entraîner des pénalités, amendes ou redressements fiscaux, mettant en cause la conformité et la rigueur attendues.

Les revenus ne sont pas garantis. Ils dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.

• Frais d’entrée et de gestion élevés : Les coûts associés à l’entrée et à la gestion des SCPI peuvent être importants, réduisant la rentabilité potentielle de l’investissement.
• Nécessité d’évaluer son profil de risque : Avant d’investir, il est essentiel de considérer son horizon d’investissement et son appétence pour le risque.
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V. Alternatives à la SCPI Robien : le cas d’Iroko Zen

SCPI européenne et diversifiée
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Les SCPI européennes sont des SCPI de rendement dont le parc immobilier est situé en tout ou partie à l’étranger, dans des pays de la zone européenne. C’est le cas de la SCPI Iroko Zen.

• Un patrimoine immobilier diversifié

La SCPI Iroko Zen cible tous types d’actifs (bureaux, établissements de santé, entrepôts, etc.) et constitue son parc immobilier dans différents pays au fort dynamisme économique. Pour l’épargnant, c’est l’opportunité de pouvoir profiter des atouts de chaque marché et diversifier son patrimoine immobilier.
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• Une fiscalité intéressante

Les revenus fonciers d’immeubles situés à l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus favorable que celle appliquée en France et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le régime d’imposition dépend du pays concerné et c’est le fonds qui s’en acquitte à la source.

Grâce aux conventions fiscales conclues entre les pays, l’épargnant résidant en France ne subira pas de double imposition.
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Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Investir en nue-propriété
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Contrairement à l'investissement en pleine propriété, l'épargnant nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant une période choisie. Cette période est déterminée par l’investisseur au moment de l’achat, elle varie de 3 à 20 ans pour la SCPI Iroko Zen.

En contrepartie de cette absence de revenus, l’épargnant bénéficie d'une décote (réduction) sur le prix unitaire de la part. Plus la durée choisie sera longue, plus la décote sur le prix de la part sera importante.

À l’issue de cette période, l'épargnant obtient la pleine propriété des parts. Il pourra soit conserver ses parts et commencer à percevoir des loyers, soit les revendre à un prix de part sans décote.
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Lors d'un investissement en nue propriété votre épargne est bloquée pendant toute la durée du démembrement, même si la durée de démembrement sélectionnée est supérieure à la durée de placement recommandée de la SCPI à savoir 8 ans.

Pour résumer, investir en nue-propriété présente plusieurs avantages pour le nu-propriétaire et peut être une stratégie efficace pour préparer un projet futur.

• Réduction du prix d’achat des parts : En renonçant aux loyers locatifs de la SCPI, le nu-propriétaire profite d’un prix d’achat réduit de 20 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété.
• Absence de fiscalité : Le nu-propriétaire constitue un patrimoine immobilier à long terme sans être soumis à aucune fiscalité (impôts sur les revenus, prélèvements sociaux, et impôts sur la fortune immobilière) pendant toute la période du démembrement.
• Plus-value non imposable : À la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété. Grâce à la réduction de prix à l’achat, en cas de revente, il peut réaliser une plus-value significative, exempte d'imposition.

Investir comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus versés par la SCPI ne sont pas garantis : ils sont liés aux évolutions du marché de l'immobilier et au bon paiement des loyers par les locataires.

SCPI de Robien : les points à retenir

• Une SCPI de Robien est un type de SCPI fiscale qui offre des avantages fiscaux, notamment via l’amortissement de biens immobiliers dans le cadre du dispositif Robien.
• La SCPI Robien a permis aux investisseurs d’accéder à des avantages fiscaux intéressants via l’amortissement de biens immobiliers dans le cadre du dispositif Robien.
• Ce dispositif n’est plus accessible depuis 2009, mais continue de fonctionner pour les investissements réalisés avant cette date.
• Si la fiscalité des SCPI Robien était avantageuse, elle comportait des contraintes, notamment la durée minimale de location et les plafonds de loyers.
• Des alternatives à la SCPI Robien, comme les SCPI diversifiées et européennes et l'investissement en nue-propriété, qui offrent divers avantages fiscaux et de diversification.

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