Une SCPI sans frais est une SCPI sans frais de souscription ou frais d’entrée. Attention les SCPI sans frais n’existent pas. Il y a toujours des frais de gestion à prendre en compte. Cette nouvelle génération de SCPI a fait son apparition en 2019. Aujourd’hui, peu de SCPI sans frais existent comme : Iroko Zen, Remake Live, Novaxia NEO, Upeka, et Mistral Sélection.
I. Quels sont les principaux frais en SCPI ?
Les frais d’entrée ou frais de souscription en SCPI
Les frais de souscription sont à différencier des frais de notaire. Les frais d’entrée sont en moyenne de 10 %. Ils permettent de rémunérer :
- Les distributeurs de SCPI
- Les sociétés de gestion sur la collecte des capitaux
Les frais d’entrée sont prélevés dès que l’investissement est réalisé. Si vous souscrivez à une SCPI via l’assurance vie, ils sont constatés dès la souscription. En revanche si vous souscrivez en direct, ils seront constatés au moment du retrait des parts (à la sortie).
Pourquoi certaines SCPI décident de supprimer les frais d’entrée ?
Certaines SCPI comme Iroko Zen, Neo et Remake live ont fait le choix de ramener ces frais à 0 % afin que la valeur d’achat soit égale à la valeur de retrait, à prix de part égale.
Les frais de gestion en SCPI
Il y a différents types de frais de gestion qui permettent de rémunérer la société de gestion en échange du travail réalisé sur la SCPI.
Différents frais de gestion sont appliqués au cours de la vie d'un actif :
- Commission d'acquisition : Elle permet de rémunérer le travail de la société de gestion lorsqu'elle achète de nouveaux biens (relations avec les brokers, recherche et visites des biens, rédaction des due diligences, etc.)
- Commission de gestion sur les loyers : Elle permet de rémunérer la société de gestion sur les différentes missions liées à la gestion des locataires.
- Commission sur les travaux réalisés : Elle permet de rémunérer la société de gestion sur les différentes missions liées à la gestion des travaux (définition des plans, travaux, choix et pilotage des prestataires, etc.)
- Commission lors de cession d’immeuble : Elle permet de rémunérer la société de gestion sur la cession d’un actif. Par exemple pour la SCPI Iroko Zen, ces frais s’appliquent uniquement si la revente d’un actif génère une plus-value supérieure à 5 %.
- Commission de brokerage : Dans le cas, où il n’y a pas d’intermédiaire à la vente ou à l’achat d’un bien immobilier et que ce travail a bien été réalisé par la société de gestion, la commission de brokerage pourra facturer une commission de brokerage pour le travail effectué.
Les frais de cession en SCPI
Généralement les SCPI n’appliquent pas de frais de cession. Seules les SCPI sans frais d’entrée prélèvent une pénalité de sortie (5 % pour Iroko Zen). La pénalité de sortie est appliquée les 3 à 5 premières années en cas de retrait anticipé pour éviter tout comportement volatil dans le cadre de ce placement immobilier. Pour Iroko Zen, ces frais tombent à 0 % après 3 ans de détention.
II. Top 3 des SCPI sans frais de souscription
Pour rappel, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
III. Pourquoi investir dans un SCPI sans frais d’entrée ?
Plus d’argent investi pour un même montant collecté
Lorsqu’un épargnant investit dans une SCPI “classique”, il va payer la plupart du temps des frais d’entrée ou commission de souscription, en moyenne de 9 % selon l’IEIF.
L’absence de frais d’entrée permet à la SCPI de mettre plus d’argent au travail pour le même montant collecté.
A noter que les SCPI sans frais appliquent souvent une commission d’acquisition (3% HT chez Iroko Zen).
À investissement similaire, plus de distribution
Les SCPI sans commission de souscription appliquent généralement une commission de gestion sur les loyers plus élevée que les SCPI traditionnelles (12% HT pour Iroko Zen vs environ 9,5% HT dans une SCPI “classique” selon l’ASPIM).
Même avec des frais de gestion plus élevés, une SCPI sans frais d’entrée va investir plus d'argent qu'une SCPI classique pour le même montant collecté car celle-ci prélève des frais d’entrée.
Ainsi pour l'achat de deux immeubles présentant des rendements équivalents, la SCPI sans commission de souscription dégagera un loyer potentiel plus important.
Une valeur de retrait plus élevée
En SCPI à capital variable, quelle que soit la date de sortie, la valeur de retrait est égale au prix d'achat en vigueur moins la commission de souscription.
Les SCPI sans commission de souscription appliquent généralement une commission de sortie anticipée (5 % HT pour Iroko Zen pour toute sortie avant 3 ans).
Une fois cette période de 3 ans écoulée, il n'y a plus de commission de sortie.
Dans les 2 cas de figure, sortie anticipée ou non, la valeur de retrait offerte par une SCPI sans frais d’entrée est plus élevée que celle d'une SCPI classique dans l’hypothèse d’un prix de part constant.
Les inconvénients des SCPI sans frais d’entrée
- Des frais de gestion sur encaissement des loyers plus élevés que la moyenne du marché.
- Une commission de sortie pour toute sortie anticipée avant 3 ou 5 ans de détention.
Cette commission est en moyenne de 5% HT. Cette commission de retrait permet de dissuader les investisseurs de sortir de la SCPI trop rapidement et favoriser un investissement long terme.
Une fois passé ce délai de 3 ou 5 ans, il n’y a plus de commission de sortie.
A noter :
Les SCPI sans frais d’entrée comportent les mêmes risques qu’une SCPI “classique”
Que faut-il retenir des SCPI sans frais d’entrée ?
Les SCPI sans frais permettent un alignement d’intérêt entre la société de gestion, le distributeur et l’investisseur :
- La société de gestion n’est plus payée pour collecter mais pour bien investir;
- Le distributeur est rémunéré pour le suivi auprès de son client dans le temps;
- et l’investisseur n’est plus ponctionné lors de son investissement.
- Modulo les frais pour sortie anticipée, le prix payé par un épargnant pour entrer sur une SCPI sans frais de souscription est égal à son prix de retrait
- L’absence de frais de souscription permet à la société de gestion de disposer de plus de capitaux pour investir sur de l’immobilier.
- A rendement d’immeuble équivalent, elle offrira plus de revenus potentiels aux épargnants.
- Elles ont des risques identiques que les SCPI “classique”.
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