Les SCPI spécialisées n’investissent que sur un type d’actifs (des bureaux, des commerces, des hôtels, des résidences étudiantes, etc.) qui s’adressent à un secteur bien identifié (le commerce, la logistique, l’habitation, etc.).
Les SCPI spécialisées permettent aux épargnants d’accéder à un haut niveau d’expertise à la fois dans la sélection des actifs que des locataires. Son patrimoine est moins diversifié, mais c’est justement là-dessus que repose sa stratégie.
Les SCPI spécialisées investissent dans des secteurs clés, porteurs et en forte croissance dans le but d’offrir aux investisseurs de belles perspectives d’avenir. Ces derniers peuvent, en outre, espérer des rendements intéressants. Toutefois, l’investissement en SCPI n’est pas sans risque, les revenus et le capital ne sont pas garantis et dépendent du marché immobilier qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Quels sont les avantages d’investir dans de telles sociétés civiles de placement immobilier ?
I. Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Sur le fond, la SCPI spécialisée fonctionne comme la SCPI traditionnelle. Le placement offre la possibilité à un investisseur d’investir dans l’immobilier.
En tant qu’investisseur, vous pouvez alors investir dans une SCPI de rendement qui cible plusieurs activités ou dans une SCPI qui se concentre sur un domaine bien précis.
Dans le second cas, on parle de SCPI spécialisée. Cette dernière concentre alors son investissement sur une typologie de biens assez précise.
En règle générale, au moins 80 % de son allocation totale se focalise sur un secteur d’activité bien spécifique.
En effet, les SCPI spécialisées n’investissent que dans des biens propres à un secteur d’activité donnée. Leur parc immobilier comprend donc presque exclusivement des bâtiments qui ont trait de près ou de loin à ce domaine.
En se spécialisant, les SCPI spécialisées se positionnent en tant qu’expertes.
Elles peuvent alors accéder à des biens recherchés avec plus de facilité.
II. Quelles sont les différentes spécialisations possibles en SCPI spécialisée ?
Les SCPI spécialisées peuvent s’orienter vers différents types de biens. Ainsi, on retrouve :
- les SCPI spécialisées dans l’habitation dont le parc immobilier est principalement composé de résidences destinées à la location ;
- les SCPI spécialisées dans la logistique, qui investissent, par exemple, dans des bâtiments destinés au stockage de produits, des entrepôts, des centres de tri ou encore des locaux d’activité ;
- les SCPI spécialisées dans les bureaux, qui investissent principalement dans des immeubles de bureaux, tels que des sièges d’entreprise, des espaces de travail partagés, des immeubles commerciaux, etc.
- les SCPI spécialisées dans la santé, qui investissent dans des maisons de retraite, des cliniques, des hôpitaux, des laboratoires, des centres de consultation, etc. ;
- les SCPI spécialisées dans le tourisme, dont le parc immobilier se compose d’hôtels, de campings, de centres de loisirs ;
- les SCPI spécialisées dans le commerce, qui investissent dans des supermarchés, des grandes surfaces, des librairies, etc.
III. La SCPI spécialisée et sa stratégie rodée
Les SCPI spécialisées affichent une stratégie définie et vont faire différentes analyses afin de ne cibler que les secteurs les plus prometteurs.
Cependant, les rendements peuvent varier selon l’état du secteur dans lequel la SCPI a placé les fonds.
Dès lors, elle peut profiter de la croissance d’un secteur porteur qui affiche une forte demande locative, permettant d’espérer une bonne rentabilité de l’investissement.
Étant donné que l’investissement n’est réalisé que sur un seul secteur, les risques de faire face à une chute subite de rentabilité sont plus élevés que pour une SPCI diversifiée.
Néanmoins, en se spécialisant sur un domaine d’activité bien précis, elle accroît ses connaissances et son efficacité de gestion sur ce secteur.
IV. Les avantages et les inconvénients d’investir dans une SCPI spécialisée
Globalement, investir dans une SCPI spécialisée comporte les mêmes avantages et les mêmes limites qu’investir dans une SCPI traditionnelle.
Les avantages d’investir dans une SCPI spécialisée
- Accessibilité : acheter des parts de SCPI spécialisée est un moyen simple d’investir en immobilier. Contrairement à l’investissement immobilier classique, l’achat de parts de SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement.
- Mutualisation des risques : avec la SCPI, vous disposez d’un certain pourcentage dans chacun des biens faisant partie du parc immobilier de la société. La SCPI, quant à elle, gère plusieurs biens et donc plusieurs locataires. Si l’un d’entre eux fait défaut, vous pouvez toujours compter sur les autres locataires en place. À l’inverse, lorsque vous investissez dans un appartement, le risque se focalise sur votre seul et unique locataire et un seul bien.
- Absence de contraintes de gestion : l’investissement en SCPI ne nécessite aucune gestion locative de votre part. En effet, le rôle de la société de gestion en SCPI est de se charger des travaux à réaliser ou de la recherche de locataires, par exemple en contrepartie de frais de gestion. De votre côté, vous percevez donc les dividendes nets de frais de gestion.
- Accès à l’immobilier d’entreprise et à des zones géographiques en dehors de la France.
Les inconvénients d’investir dans une SCPI spécialisée
Cependant, il existe aussi quelques inconvénients. Il s’agit des risques liés à un placement en SCPI sectorielle:
- Le risque de perte en capital. La valeur du parc immobilier et ses rendements dépendent notamment de la conjoncture immobilière. Si le prix de l’immobilier baisse, cela peut impacter la valeur de vos parts.
- Le risque de rendement est également présent. S’il est vrai que les risques sont mutualisés, celui qui est lié à la carence locative n’est pas non plus nul.
- Le risque de liquidité : le délai de revente des parts n’est pas garanti par la société de gestion.
- Risque de concentration : Les SCPI sectorielles sont souvent investies majoritairement sur un secteur d’activité spécifique, ce qui signifie qu'elles peuvent être exposées à un risque accru lié à ce type de bâtiment.
- Risque de gestion : La performance d'une SCPI sectorielle dépend de la qualité de la gestion de la société de gestion qui la gère. Une mauvaise gestion peut entraîner une sous-performance de la SCPI et affecter les rendements des investisseurs.
V. SCPI spécialisée : tout ce que vous devez savoir
Qu’est-ce qu’une SCPI spécialisée ?
Une SCPI spécialisée est une SCPI qui n’investit que dans une thématique d’actifs qui s’adresse à un secteur d’activité donné (la santé, le commerce, la logistique, etc.).
Quel est le rendement moyen offert par une SCPI ?
Bien que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures, selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), en 2022, le taux de distribution des SCPI était de 4,53 %.
Quels sont les différents types de SCPI qui existent ?
Il existe deux types de SCPI principales :
- les SCPI de rendement, qui permettent de percevoir des revenus locatifs réguliers;
- les SCPI fiscales, qui offrent aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu.
VI. Les points à retenir avant d’investir dans une SCPI spécialisée
Investir dans une SCPI spécialisée peut être une solution intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se positionner sur un secteur d'activité donné.
SCPI spécialisées, les 6 thématiques principales :
- les SCPI d’habitation
- les SCPI de logistique
- les SCPI de santé
- les SCPI de tourisme
- les SCPI de commerce
- Les SCPI de bureaux
Les avantages des SCPI spécialisées :
- L’accessibilité
- La mutualisation des risques
- L’absence de contraintes de gestion
- L’accès à l’immobilier d’entreprise
Les inconvénients des SCPI spécialisées :
- Le risque de perte en capital
- Le risque de rendement est également présent
- Le risque de liquidité
- Le risque de concentration
- Le risque de gestion
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