Dans le paysage des produits d’épargnes , il existe différents types de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui connaissent un engouement ces dernières années. Et notamment les SCPI de rendement. Comment fonctionnent-elles ? Sur quels critères se baser pour choisir parmi toutes celles proposées ? Zoom sur ce produit immobilier pour vous permettre de faire un choix éclairé.
La SCPI de rendement est le modèle le plus courant des SCPI. L’objectif ? Investir dans des locaux professionnels (crèches, bureaux, entrepôts…) et redistribuer des revenus locatifs réguliers aux épargnant·es (contrairement aux SCPI fiscales où l’intérêt réside dans la défiscalisation).
Aujourd’hui, on compte près de 200 SCPI sur le marché. Voici 7 critères à regarder de plus près pour prendre votre décision.
I. La nature du capital
On distingue des SCPI de rendement à capital fixe et variable.
- À capital fixe : c’est une SCPI dont la souscription au capital est fermée en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital. C’est-à-dire que pour sortir de la SCPI, les parts peuvent être achetées ou vendues sur le marché secondaire. Et pour acquérir des parts, il faut attendre une augmentation de capital sur une période donnée ou racheter les parts d’un·e associé·e. Comme l’offre et la demande vont fixer le prix de la part, il y a une plus grande volatilité des prix qui est observée sur ces SCPI.
- À capital variable : leur capital peut varier à tout moment - on parle de “fonds ouvert”. Les prix de parts à l'achat et à la vente sont connus et fixés par la société qui organise la revente de parts sur le marché secondaire. Il y a la possibilité à tout moment de souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider. C’est le cas de notre SCPI Iroko ZEN.
Bon à savoir : on vous conseille également de comparer les capitaux entrants et sortants d’une SCPI car une part importante de retraits peut être un signe de fragilité.
II. Les montants d’entrée
Une SCPI est un placement financier accessible avec peu d’argent (contrairement à de l’immobilier en direct). Le ticket d’entrée peut donc être un critère de choix en fonction de vos ressources. Par exemple, ****chez Iroko, le montant minimum d’investissement est de 5000€.
III. Les frais de souscription
L’achat de parts dans une SCPI peut occasionner des frais d’entrée. En moyenne, ils sont de l’ordre de 9,24% (selon l’IEIF), ce qui peut représenter jusqu’à plus de 2 années de rendement. Du côté d’Iroko ZEN, nous avons fait le choix de supprimer cette commission.
Bon à savoir : les frais d’entrée prélevés par certaines SCPI ne servent jamais à rémunérer les frais de notaire contrairement à ce que disent certaines structures.
Ces frais d’entrée sont des caractéristiques à bien étudier avant de vous décider. D’autres commissions (comme l’encaissement des loyers, les acquisitions, le suivi de travaux ou encore la gestion quotidienne) peuvent également avoir un rôle sur la performance globale de l’investissement. Nous avons créé une rubrique dédiée dans laquelle vous pouvez découvrir nos frais en toute transparence.
IV. La stratégie d’investissement
C’est un élément considérable à avoir en tête. Pourquoi ? Car un secteur pertinent aujourd’hui peut ne plus l’être quelques années plus tard. Dernier exemple en date ? La crise liée au Covid 19 qui a renforcé le télétravail et chamboulé la tendance des grands bureaux. Il est donc important de se diriger vers des SCPI diversifiées.
Notre conseil ? Privilégier une SCPI avec un parc immobilier constitué d’actifs :
- diversifiés (sur plusieurs secteurs d’activités et zones géographiques),
- entretenus (évitant ainsi la perte de valeur due à des parcs vieillissants),
- bien situés (dans des zones dynamiques, faciles d’accès, répondant aux besoins locaux).
Ce sont ces raisons qui nous ont poussé, chez Iroko, à composer notre parc immobilier exclusivement d’actifs occupés, en France et en Europe de l’Ouest. ****Pour accompagner les transitions actuelles post-crise sanitaire, nous investissons sur la logistique-entrepôts et sur des bureaux à taille humaine ainsi que des commerces avec services (crèches, alimentation, ensembles médicaux).
Bon à savoir : sur les bulletins des SCPI de rendement, vous pouvez aussi trouver les locataires, la durée des baux ou encore les taux de remplissage des immeubles. Ce sont des données intéressantes pour mieux comprendre comment une SCPI gère son parc.
V. La performance
C’est ce que l’on a tendance à regarder en premier lorsque l’on investit.Les rendements (ou plus précisément les Taux de Distribution sur Valeur du Marché) des SCPI sont de 3,5% à 6% (selon pierrepapier), soit un produit très attractif. Regarder cet indicateur ainsi que le Taux de Rendement Interne (englobant le TDVM et la plus-value de la SCPI) est judicieux pour vous donner une idée précise de la performance d’une SCPI.
Par exemple, Iroko ZEN vise un TRI de 7% sur 7 ans, incluant un objectif de distribution annuel non garanti de 5,5% (cf. notre note d’information pour en savoir plus).
VI. Les délais de rendement et la fréquence
Les placements d’une SCPI de rendement font l’objet d’un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. Cela signifie qu’elles évoluent dans un cadre légal et transparent.
De notre côté, les dividendes sont versés mensuellement. Et vous touchez vos premiers revenus potentiels à partir du 1er jour du 4ème mois, le temps pour nos équipes d’investir votre épargne.
VII. L’impact environnemental
Vous voulez investir tout en ayant un impact positif ? C’est possible grâce au Label ISR. Ce dernier vient récompenser les fonds qui respectent les critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance). Les SCPI qui l’obtiennent peuvent avoir un impact écologique direct en réalisant des travaux d’amélioration sur les immeubles qu’elles détiennent pour réduire leur consommation. Iroko ZEN est la septième SCPI à l'avoir obtenu.
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