Il n’est pas toujours facile de se faire un avis sur une SCPI.
Pour vous aider à faire un choix éclairé, nous vous avons préparé un guide qui répertorie toutes les informations que vous devez connaître pour développer une vision objective sur l’investissement en SCPI.
I. SCPI avis : pourquoi est-ce un investissement intéressant selon Iroko ?
Bénéficier d’un complément de revenu grâce aux rendements potentiels de la SCPI
Acheter la pleine propriété des parts de SCPI peut permettre de profiter de potentiels revenus complémentaires réguliers.
En effet, la SCPI reverse aux associés les potentiels dividendes de manière mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Outre ces dividendes, l’associé peut profiter de la potentielle plus-value de ses parts de SCPI une fois qu’il aura décidé de s’en séparer et de les retirer.
Pour rappel, le versement de dividendes n’est pas garanti, ils dépendent des évolutions du marché immobilier et du bon paiement des loyers par les locataires. Le rachat des parts de SCPI n’est pas garanti.
Par ailleurs, l’investisseur n’a pas à se soucier de :
- La recherche de locataire ;
- L'entretien des biens immobilier ;
- La relance des loyers impayés, etc.
La gestion locative est, en contrepartie du paiement de frais de gestion, entièrement gérée par la société de gestion elle-même.
Pouvoir investir dans l’immobilier avec un faible ticket d’entrée
Grâce à la SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier moyennant un faible ticket d’entrée.
Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI pour quelques centaines d’euros seulement. Certaines SCPI proposent l'achat de parts directement en ligne, selon la politique de chaque Société de Gestion. Certaines offrent aussi la possibilité d'un placement via une assurance-vie.
Cela rend l’investissement immobilier locatif accessible à un grand nombre de Français. A contrario, acquérir un appartement ou une maison coûte souvent plusieurs centaines de milliers d’euros.
Préparer sa retraite grâce à l’investissement en SCPI
Un investissement en SCPI peut également être un moyen de préparer sa retraite. Grâce aux éventuels gains perçus, l’investisseur peut profiter d’une potentielle rentrée d’argent supplémentaire pour venir compléter sa pension de retraite.
Selon une étude menée par la DREES et parue dans l’édition 2015 « Les Retraités et les Retraites », les Français perdraient environ 25 % de pouvoir d’achat une fois à la retraite. Les rémunérations perçues de la SCPI peuvent éventuellement compenser ce manque à gagner.
À noter que les revenus versés ne sont pas garantis. Comme tout placement dans la pierre, il comporte des dangers notamment de perte en capital et de liquidité.
Jouir d’un rendement potentiel attractif
Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, en 2021, les sociétés civiles de placement immobilier ont délivré un taux moyen de distribution de 4,49 % en 2021 et de 4,53% en 2022 selon un communiqué de presse publié par l’ASPIM le 15 février 2023.
II. Investissement SCPI avis : quels sont les principaux dangers ?
Risque de perte en capital
Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé.
Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine qu’elle gère.
Une baisse du prix de souscription de la part peut survenir suite à une baisse de la valeur du parc immobilier et ainsi entraîner une perte en capital lors de la revente des parts.
Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre souscription.
Un placement en SCPI est un investissement long terme, la durée conseillée est de 7 ans au moins.
Risque du marché Immobilier
Les investissements seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobilier et aux risques de dépréciation de ces mêmes biens immobiliers : cela est susceptible de se traduire par une baisse de la valeur de vos parts et du rendement mensuel perçu.
Risque de liquidité
En cas de demande de rachat, la SCPI procède au rachat de vos parts dès lors qu’une contrepartie acheteuse existe, et ce au prix de retrait.
En cas d’absence de contreparties à l’achat, vous ne pourrez pas céder vos parts ou pourriez devoir accepter un prix inférieur au prix de retrait.
Risque lié à l’effet de levier du produit
La SCPI peut statutairement recourir à l’endettement, direct et indirect, bancaire et non bancaire pour financer ses investissements.
Si d'une part le levier permet d'augmenter la capacité d'investissement, d'autre part il a comme effet le risque de pertes pour la société de gestion.
Risque lié à la fiscalité
Les gains issus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tel fiscalement. Il s’agit du même principe que l’imposition constatée sur les revenus issus d’un appartement détenu en direct et mis en location.
La fiscalité applicable dépend de la situation de chacun. En effet, comme expliqué dans la fiche « Société Civile Immobilière » disponible sur Service-public.fr, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Le traitement fiscal dépend donc de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur avec un barème d’imposition allant de 11% à 45% selon le revenu fiscal de référence. Un taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux viendra s’ajouter systématiquement.
Ainsi, le barème d’imposition global des revenus peut aller de 28,2% à 62,2%.
III. SCPI avis : quels sont les indicateurs à regarder en priorité ?
Avant tout placement dans des parts de SCPI, il faut être pleinement conscient des risques encourus et avoir une stratégie adaptée à sa situation personnelle et patrimoniale.
Pour faire un choix éclairé, nous vous conseillons de regarder les indicateurs suivants :
Le Taux de Distribution (TD)
Le Taux de Distribution (TD), aussi appelé rendement locatif, est un revenu distribué par la SCPI aux associés investisseurs en fonction de la quote-part qu’ils détiennent.
Il correspond à un pourcentage entre les dividendes distribués et le prix annuel d’une part au 1er janvier.
Le rendement locatif s’entend toujours net de frais de gestion et avant le paiement des impôts. Il est en moyenne de 4 à 5% depuis quelques années.
Pour bien comprendre la performance financière d’une SCPI, il est aussi possible d’étudier le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM).
Le TDVM correspond au prix moyen de la part sur l’année passée.
L’investisseur peut ainsi vérifier si les derniers rendements correspondent à une performance exceptionnelle ou habituelle.
Mais attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est un bon indicateur de gestion de la SCPI. Le TOF permet d’apprécier du ratio de vacance locative d’une SCPI, c'est-à-dire le nombre de locaux vacants et non loués.
Il exprime le rapport entre les loyers et les indemnités effectivement encaissés et les loyers qui seraient encaissés si les locaux étaient occupés à 100%.
Pour un associé qui attend un maximum de régularité dans ses revenus, le TOF est un élément à surveiller. De ce fait, un TOF dégradé indiquera un nombre important de locaux non loués et donc une dégradation du rendement de la SCPI.
La Capitalisation de la SCPI (Valeur totale du parc immobilier de la SCPI)
La Capitalisation de la SCPI témoigne de la solidité financière de la société.
Pour évaluer la mutualisation du risque locatif, la capitalisation de la SCPI est à mettre en perspective avec le nombre d’immeubles; la typologie d’actifs visés, la stratégie adoptée par le fonds ainsi que la typologie des locataires.
Le Weight Average Lease Break (WALB)
Le Weight Average Lease Break (WALB) ou durée résiduelle moyenne des baux en immobilier permet d'évaluer la stabilité d'un portefeuille de biens immobilier.
Il représente la durée moyenne restante des baux avant une possible résiliation, offrant ainsi une visibilité moyen terme sur les revenus locatifs potentiels.
Le Weight Average Lease Term (WALT)
Le Weight Average Lease Term (WALT) est couramment utilisé pour évaluer la durée moyenne restante des baux d'un portefeuille immobilier.
Il est calculé en pondérant le nombre de mois restant à chaque bail par le loyer annuel du bail.
En d'autres termes, le WALT est le nombre moyen de mois restant, pendant lesquels le propriétaire peut s'attendre à percevoir des loyers.
Le Report à Nouveau (RAN)
Le Report à Nouveau (RAN) est une notion comptable.
C’est une partie des résultats bénéficiaires qui ne sont pas distribués aux associés et conservés par la SCPI en prévision d'éventuelles variations du marché.
Le RAN peut donc évoluer à la hausse d’une année sur l’autre et éventuellement servir à lisser la performance dans le temps.
La Valeur de Reconstitution
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La Valeur de Reconstitution d’une SCPI donne une idée précise de la valeur réelle d'une part de SCPI à un moment donné. Elle permet ainsi de comparer le prix de souscription d’une part de SCPI avec sa valeur réelle (valeur de reconstitution)
Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une sous-valorisation du prix de part de la SCPI.
La valeur de reconstitution est calculée une fois par an.
Elle correspond à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, plus les frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI (droits de mutation, frais de conseils, commissions, etc).
La Loan to Value (LTV)
Le principe de Loan to Value (LTV) est utilisé en cas de crédit immobilier.
Il consiste à rapporter le montant de l'emprunt à un montant total de l'actif financé.
Tout comme un particulier, la SCPI peut faire appel au financement bancaire lorsqu'elle achète un immeuble.
La Loan to Value représente donc le ratio d’endettement de la SCPI.
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sert à retranscrire la performance et le rendement de la SCPI sur une durée donnée (5, 10, 15 ans).
Il prend en compte les rémunérations perçues et la valorisation du prix de la part.
IV. Avis SCPI : Quel type de SCPI choisir ?
Que choisir entre SCPI spécialisée et SCPI diversifiée ?
Le patrimoine immobilier de la SCPI peut être constitué de divers biens ou répondre à une thématique bien précise.
Il peut s’agir d’immobilier de bureau, de santé, d’éducation, de commerces, ou encore de logistique.
1. SCPI spécialisée
Les SCPI spécialisées vont se concentrer sur un secteur d’activité sur lequel elles peuvent présenter une certaine expertise.
Le risque est donc davantage concentré sur un secteur, ce qui peut représenter un certain inconvénient si le marché concerné est fragilisé.
2. SCPI diversifiée
Lorsque les SCPI visent plusieurs secteurs d’activités, le risque est mutualisé, c’est le cas notamment des SCPI diversifiées.
SCPI avis : que choisir entre SCPI française ou européenne ?
La SCPI peut également faire le choix de se spécialiser dans un secteur géographique spécifique.
1. SCPI française
- Avantage : porter son choix sur une SCPI française peut permettre d’avoir une meilleure connaissance et expertise du secteur.
- Contrainte : dans le cadre d’une SCPI française, les potentiels rendements sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. S’ajoutent à l’impôt, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. De même que les risques sont moins mutualisés.
À noter que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
2. SCPI européenne
Avantages :
- Avantages fiscaux : les SCPI Européennes permettent de bénéficier d’une exonération des prélèvements sociaux. Les rémunérations perçues sont soumises à l’impôt selon les conventions fiscales liant la France aux pays où se situent les immeubles. Selon les pays, la convention fiscale est plus ou moins intéressante. Pour rappel, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
- Mutualisation des risques : au-delà de la diversification, investir à l’étranger permet d’être présent sur plusieurs cycles immobiliers et de profiter d’une plus grande profondeur de marché.
Contrainte :
- Qu’elle soit européenne ou française, une SCPI ne garantit pas le versement de dividendes.
À titre d’exemple, la SCPI Iroko Zen est une SCPI diversifiée d’un point de vue des secteurs d’activité mais également des zones géographiques. Elle est présente dans 5 pays d’Europe de l’ouest (France, Espagne, Allemagne, Pays-Bas et Irlande).
La SCPI est investie à 45% à l’étranger à date mais a pour objectif de se déployer davantage à l’étranger et sera probablement présente à 60% à l’étranger d’ici la fin de l’année.
À noter qu’investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte plusieurs dangers dont la perte en capital, la baisse du marché immobilier, et un manque de liquidité. Iroko ne fait pas de conseil en investissement et ne garantie pas le rachat de vos parts. Renseignez-vous avant d'investir sur iroko.eu
V. SCPI avis : les 3 choses à retenir avant d’investir
1. Investir en SCPI comporte plusieurs avantages :
- Bénéficier de potentiels revenus complémentaires réguliers.
- Investir dans la pierre avec un faible ticket d’entrée.
- Préparer sa retraite.
- Jouir d’un potentiel rendement attrayant.
2. Les risques à connaître avant d’investir en SCPI sont :
- Une perte en capital,
- La perte de valeur des biens immobiliers.
- La perte en liquidité.
- L'effet de levier du produit.
- La fiscalité changeante.
3. Pour se faire un avis pertinent et objectif avant d’envisager un placement en SCPI, voici les indicateurs à prendre en compte :
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché
- Le Taux de Distribution.
- Le Taux d’Occupation Financier.
- La Capitalisation de la SCPI.
- Le Weight Average Lease Break.
- Le Weight Average Lease Term.
- Le Report à Nouveau.
- La Valeur de Reconstitution.
- La Loan to Value.
- Le Taux de Rendement Interne.
Pour plus d'informations, nous vous conseillons de vous référer à nos autres articles de blog ou de solliciter le point de vue d’un de nos experts en réservant un appel gratuit, ici.
Sources :
- Aspim
- Economie.gouv
- Impots.gouv
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