Opter pour un investissement dans une SCPI fiscale permet aux acquéreurs de tirer parti de réductions d’impôt tout en élargissant la diversification de leur portefeuille immobilier.
Les SCPI fiscales se déclinent sous diverses formes telles que la SCPI Pinel, la SCPI Malraux, la SCPI Denormandie, et bien d'autres encore.
Il est important de noter que, malgré ces avantages, l'investissement dans ce type de SCPI comporte des limites.
I. Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales sont une forme de société civile de placement immobilier. Elles affichent le même fonctionnement et font l’objet d’un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Mais contrairement aux SCPI de rendement (constituées de biens immobiliers professionnels), le patrimoine de ces structures est principalement constitué de biens immobiliers résidentiels.
Leur objectif ? Composer un parc immobilier de biens profitant d’avantages fiscaux pour en faire bénéficier les associés.
En effet, les fonds récoltés sont investis dans des biens respectant les différents dispositifs de défiscalisation : Pinel, Malraux ou encore Déficit Foncier. Ces différentes législations ont pour but d’accroître les investissements autour de la transition énergétique, du social ou de maintenir un certain niveau de qualité du patrimoine immobilier français. Le tout en alignant les intérêts fiscaux des souscripteurs.
Les SCPI investissent donc dans des logements devant respecter les critères imposés par les dispositifs de défiscalisation contractés pour que l’avantage fiscal puisse être délivré. Ces critères concernent la typologie du bien acheté par la SCPI, leur situation géographique ou encore les revenus des locataires en place.
Nous rappelons que le traitement fiscal, donc l’avantage fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et ceux-ci sont susceptibles d'être modifié ultérieurement.
II. Les principaux types de SCPI fiscales
La SCPI Pinel
1. Quel avantage fiscal en SCPI Pinel ?
Les règles fiscales applicables à ce genre de SCPI obligent les gestionnaires à diriger leurs investissements vers des biens immobiliers résidentiels récemment construits ou réhabilités, avec une période d'engagement fixée entre 6 et 12 ans.
Ces biens doivent répondre à un certain niveau de qualité et doivent être situés dans des zones éligibles.
Les logements acquis doivent ensuite être loués à des particuliers.
Comme expliqué dans la fiche « Le dispositif Pinel d'investissement locatif » disponible sur Economie.gouv.fr, pour les investisseurs, le bénéfice fiscal le plus attractif réside dans la réduction d'impôt accordée en fonction du nombre de parts détenues au sein de la société, dès la première année de l'acquisition.
Le crédit d’impôt est conditionné par la durée d'engagement.
En l'occurrence :
- Pour un engagement de 6 ans, la déduction fiscale représente 10,5% du montant investi, plafonnée à 36 000 € ;
- En cas d'engagement sur 9 ans, la déduction est de 15% de la somme investie, avec un plafond fixé à 54 000 € ;
- Pour une période d'engagement de 12 ans, la déduction atteint 17,5% du montant investi, limitée à 63 000 €.
Selon Capital.fr, en complément des revenus locatifs, l'investisseur peut profiter d'une réduction d’impôt moyenne pouvant s'élever jusqu'à 21 %, plafonnée à 63 000 euros (engagement de 12 ans).
Pour profiter de l’avantage fiscal offert, les SCPI Pinel doivent néanmoins respecter un certain nombre de conditions :
- 300 000 € par an maximum d’investissement ;
- Être résident fiscal Français ;
- L'acquéreur doit conserver ses parts pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
À noter que selon SCPI France, le rendement locatif annuel d’une SCPI Pinel tourne en moyenne autour de 2% en plus du bénéfice fiscal.
2. Comment est réparti l’investissement fiscal d’une SCPI Pinel ?
- Les 2 premières années : sélection des biens et des locataires. En attendant que les locations soient effectives, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti ;
- Les 6, 9 ou 12 ans d’investissement : gestion et location du patrimoine par la SCPI durant la période engagée ;
- Après la période de location obligatoire : mise en vente du patrimoine, versement du produit de la vente aux associés et dissolution de la SCPI Pinel, ce qui peut prendre plus d’un an supplémentaire.
La SCPI loi Denormandie
1. Quel avantage fiscal en SCPI Denormandie ?
Comme expliqué dans l’article « Impôt sur le revenu - Investissement locatif dans l'ancien Loi Denormandie » disponible sur Service-public.fr, le dispositif Denormandie concerne les investissements réalisés dans un quartier ancien dégradé. Les biens acquis ne peuvent donc être situés que dans certaines communes françaises bien spécifiques pour que le bénéfice fiscal puisse être délivré.
En investissant dans ce type de structure (avec une limite de 300 000 € par contribuable et par an), les souscripteurs peuvent être éligibles à une déduction d’impôt de :
- 12 % pour une location de 6 ans, plafonnée à 36 000 € maximum ;
- 18 % pour une location sur 9 ans, avec un plafond de 54 000 € maximum ;
- 21 % pour une location sur 12 ans, atteignant un plafond de 63 000 € maximum.
Selon Service-public.fr, le bénéfice fiscal est similaire à celui octroyé par le dispositif Pinel : 2 % du capital investi pendant les 9 premières années de location, suivi d'une réduction de 1 % chaque année de la 9e à la 12e année. Ainsi, la déduction fiscale maximale atteint 21 %.
À noter que d’après SCPI France, le rendement locatif annuel de ce type de SCPI tourne en moyenne autour de 2% en plus de l’atout fiscal.
2. Comment est réparti l’investissement fiscal d’une SCPI Denormandie ?
- Les 2 premières années : sélection des biens et des locataires. En attendant que les locations se mettent en place, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti ;
- Les 6, 9 ou 12 ans d’investissement : gestion et location des biens par la SCPI durant la durée de votre engagement ;
- Après la période de location obligatoire : mise en vente des biens immobilier, versement du produit de la vente aux associés et dissolution de la SCPI Denormandie, ce qui peut prendre plus d’un an supplémentaire.
La SCPI de déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens qui nécessitent d’importants travaux de rénovation. En contre-partie, l’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses engagées dans les travaux de rénovation.
Les SCPI de déficit foncier ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales. Cet atout favorise notamment les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est importante.
En revanche, la déduction d’impôt offerte est plafonnée à 10 700 euros par an (ou 15 300 euros dans certains cas) comme l’explique l’article « Tout savoir sur le déficit foncier » disponible sur Economie.gouv.fr.
La SCPI Malraux
Les SCPI Malraux doivent investir dans des secteurs sauvegardés comme les centres historiques des villes, par exemple. Elles doivent également s’engager à réhabiliter le patrimoine immobilier qui intègre son parc immobilier.
Comme expliqué dans la fiche « Dispositif « Malraux » - Modalités d'application de la réduction d'impôt » disponible sur bofip.impots.gouv.fr, en investissant par le biais d’une SCPI Malraux, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre entre 22 % et 30 % du montant des travaux engagés dans les logements (dans la limite de 100 000 euros).
En revanche, là encore, la loi Malraux impose plusieurs conditions, notamment sur le type de travaux à réaliser, le type de bien à restaurer ou encore le plafond des dépenses prévues pour ces travaux de réhabilitation.
III. SCPI fiscale : atouts et inconvénients
Quels sont les atouts ?
1. Les SCPI fiscales peuvent permettre aux investisseurs de réaliser certaines économies d’impôt.
Exemples :
- Un investisseur qui investit 25 000 euros en 2023 dans l’achat de SCPI Pinel qui loue ses biens sur 9 ans peut obtenir une réduction d’impôt de 3 750 euros (25 000 x 15 %) étalée sur 9 ans, soit 416 euros par an.
- Un acquéreur qui investit 50 000 euros dans une SCPI Malraux qui réalise 32 500 euros de travaux éligibles sur son parc immobilier pourrait obtenir une réduction d’impôt allant de 5 850 euros à 9 750 euros (32 500 x 18 % ou 32 500 x 30 % selon la typologie de travaux).
- Un investisseur qui achète pour 10 000 euros de parts de SCPI Denormandie pourrait profiter d’une réduction d’impôt de 2 100 euros au total lorsque la période de location s’étale sur 9 ans (10 000 x 21 %).
À savoir que ces SCPI sont accessibles jusqu'aux derniers jours de l'année et ouvrent droit à une défiscalisation effective dès l’année de souscription.
2. Comme les autres SCPI, une SCPI fiscale est un placement “clef en main”. Concrètement ? Vous n’avez rien à gérer. Vous déléguez la gestion des biens aux professionnel·les de la société en contrepartie de frais de gestion.
3. Ces structures offrent également l’atout de la diversification des biens et la mutualisation des risques. En effet, le risque est mutualisé entre les différents occupants contrairement à un investissement direct centré sur un seul locataire.
SCPI fiscales : quels sont les dangers ?
Les principales limites
1. Une rentabilité potentielle moins attractive
La rentabilité des SCPI fiscales est en général moins élevée que les SCPI de rendement.
Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, en moyenne, le rendement locatif annuel d’une SCPI fiscale tourne autour de 2%, tandis qu’en 2021, les SCPI de rendement ont délivré un taux moyen de distribution de 4,49 % en 2021 et de 4,53% en 2022 selon un communiqué de presse publié par l’ASPIM le 15 février 2023.
En effet, les rendements potentiels de ce type de structures peuvent être affectés car les actifs sont achetés dans du neuf (généralement plus cher à l'achat).
Notre SCPI de rendement Iroko Zen a un objectif non garanti de distribution annuelle de 5,5 % net des frais de gestion et brut de fiscalité (cf. note d'information Iroko Zen pour plus d'informations).
Par ailleurs, Iroko Zen est une SCPI européenne qui permet de diversifier son patrimoine sur le plan géographique et sectoriel, ce qui peut représenter une alternative potentielle aux SCPI fiscales.
En effet, l’opération peut afficher une fiscalité attrayante, notamment grâce aux différentes conventions fiscales établies entre la France et certains pays d’Europe.
À noter néanmoins, que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun.
- Traitement fiscal d’une personne morale à l’impôt sur les sociétés.
- Traitement fiscal d’une personne physique non-résidente fiscale en France.
- Traitement fiscal d’une personne physique résidente fiscale en France.
2. Perte en capital
Comme toute acquisition de parts dans une SCPI, le capital n’est pas garanti, ni protégé.
La règle est la même pour les revenus, qui sont toujours incertains. Ces derniers dépendent des loyers encaissés et de la valeur. Si les locataires ne payent pas leur loyer, cela impacte le versement des potentiels dividendes.
De plus, le prix d’une part dépend de la valeur du patrimoine qu’elle gère.
Une baisse du prix de la part peut survenir suite à une baisse de la valeur des biens et ainsi entraîner une perte en capital lors de la revente des parts.
La responsabilité d’un associé à l’égard des tiers est proportionnelle à son investissement.
Investir en SCPI est un investissement long terme, la durée conseillée est de 7 à 10 années au moins.
3. Risque du marché Immobilier
Les investissements seront soumis aux dangers inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers et aux risques de dépréciation des actifs immobiliers : cela est susceptible de se traduire par une baisse de leur valeur.
4. Risque de liquidité
L’un des inconvénient d’une SCPI Pinel est la faible liquidité : dans la réalité, avant de pouvoir revendre ses parts, il faut attendre entre 6 et 12 ans. Autrement, la réduction d’impôts peut être remise en question.
De plus, il n’est pas garantit qu’il y aura une plue-value lors de la revente. En effet, les parts d’occasion sont difficiles à céder sur le marché secondaire, car elles ont perdu leur attrait fiscal.
S’il y a une demande de rachat de vos parts, la SCPI y procède dès lors qu’une contrepartie acheteuse existe, et ce au prix de retrait.
S’il n’y a pas de contreparties à l’achat, il vous sera impossible de céder vos parts ou vous pourriez devoir accepter un prix inférieur au prix de retrait.
Par ailleurs, les performances de l’investissement ne sont jamais certaines. Les performances passées ne présagent pas non plus des performances futures.
Enfin, il existe un danger de requalification fiscale si l’ensemble des consignes imposées par le dispositif de défiscalisation concerné ne sont pas respectées.
Quelles sont les dangers secondaires ?
1. L’effet de levier du produit
Pour financer ses investissements, une SCPI peut statutairement avoir recours à l’endettement, bancaire et non bancaire, direct et indirect.
Certes le levier permet d’accroitre la capacité d'investissement, mais celui-ci peut entraîner des pertes à la SCPI.
2. La fiscalité
Les revenus générés par la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers d’un point de vue fiscal. Ils sont donc soumis à la même imposition que les revenus générés par un bien détenu en direct et loué.
La fiscalité appliquée dépend de la situation de chacun. En effet, comme expliqué dans la fiche « Société Civile Immobilière » disponible sur Impots.gouv.fr, ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Le traitement fiscal dépend de ce fait de la tranche marginale d’imposition de l’acheteur avec des taux d’imposition allant de 11% à 45% selon le revenu fiscal de référence. S’ajoute systématiquement à cette somme les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Le taux d’imposition global des revenus peut ainsi osciller entre 28,2% et 62,2%.
Pour rappel le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d'être modifié ultérieurement.
IV. SCPI fiscale : les 4 choses à savoir avant d’investir
1. Les SCPI fiscales fonctionnent comme tout autre type de SCPI traditionnel. En revanche, elles peuvent accorder des réductions d’impôt.
2. Parmi les principaux types de SCPI fiscales qui existent, on retrouve :
- La SCPI Pinel ;
- La SCPI de déficit foncier ;
- La SCPI Denormandie ;
- La SCPI Malraux.
3. Investir dans une SCPI fiscale présente plusieurs atouts :
- Réaliser de potentielles économies d’impôts ;
- Bénéficier d’un placement “clef en main” ;
- Diversifier son portefeuille et de mutualiser les risques.
4. Il existe plusieurs limites à connaître avant d’investir telles que :
- La rentabilité d’une SCPI fiscale est généralement moins importante que celle d’un SCPI de rendement;
- Le risque de perte en capital en cas de chute de la valeur des biens ;
- La faible liquidité : il s’agit d’un placement long terme, mieux vaut ne pas investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin dans un court délai ;
- Le risque de faillite de la société de gestion ;
- La menace de vacances locatives qui peut réduire le revenu potentiel.
V. Envie d’approfondir le sujet ?
- Acquérir des parts de SCPI vous intéresse ? Sachez qu’il existe d’autres types de SCPI, comme la SCPI diversifiée ou la SCPI européenne.
Iroko Zen combine ces deux typologies en étant à la fois diversifiée et européenne, qui présentent une fiscalité potentiellement attrayante grâce aux accords fiscaux entre la France et certains pays d'Europe.
Sources :
- https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-200-30-20200227
- https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011
- https://www.capital.fr/votre-argent/scpi-fiscale-definition-avantages-et-inconvenients-1411028
- https://francescpi.com/scpi-fiscale/scpi-pinel
- https://francescpi.com/scpi-fiscale/kyaneos-denormandie-3
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