La SCPI résidentielle permet d’investir dans de l’immobilier locatif d’habitation.
Acheter des parts dans ce type de SCPI permet notamment de bénéficier de potentiels rendements issus des potentiels loyers des logements loués.
I. Les différentes sortes de SCPI résidentielle
A) Des stratégies et objectifs variables
Les SCPI résidentielles peuvent avoir des stratégies d’investissement différentes, comme :
- Obtenir des profits potentiels ;
- Se constituer un patrimoine d'actifs immobiliers sur le long terme ou le diversifier ;
- Profiter d’avantages fiscaux, etc.
En France, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
À noter également qu’un investissement en SCPI, comme tout investissement en immobilier, peut entraîner des risques de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et la liquidité est limitée.
B) SCPI de rendement vs. SCPI fiscales
Il est fréquent de décomposer les SCPI résidentielles en deux groupes :
Les SCPI de rendement
Une SCPI de rendement se focalise sur la distribution de potentiels revenus aux associés et espère une rentabilité élevée.
Attention les rendements et les revenus des SCPI ne sont pas garantis, ils sont liés aux évolutions du marché de l’immobilier et au bon paiement du loyer par les locataires.
Les SCPI dites “fiscales”
Une SCPI fiscale offre aux associés des solutions de défiscalisation à travers les différents dispositifs immobiliers qui existent : loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, etc.
C) Classement des SCPI résidentielles
Parmi les différentes SCPI résidentielles, voici un classement des SCPI non fiscales selon leur taux de distribution pour l'année 2022 : Kyaneos Pierre (5,37%), Primo Family (3,00%), Novapierre Résidentiel (2,28%), Sofiprime (0,51%).
⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À noter que la SCPI résidentielle n’est pas la seule à pouvoir investir dans de l’immobilier locatif d’habitation.
C’est également le cas des SCPI diversifiées comme Iroko Zen qui ont la particularité de pouvoir investir dans des secteurs d’activités divers dès 5 000 euros, tels que des bureaux, du commerce ou de l’habitation.
II. Investir dans une SCPI résidentielle : quels sont les avantages ?
A) Bénéficier de rendements potentiels
Grâce aux SCPI résidentielles, il est possible de bénéficier de rendements potentiels. En effet, le taux de distribution des SCPI résidentiels a été de 4,17 % pour l'année 2022 selon un rapport de l'ASPIM.
Pour rappel, pour l'année 2022, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,53 % et celui des SCPI diversifiées de 5,63 % (Source : ASPIM, bulletin du 27 mars 2022).
Le taux de distribution n’est pas le seul indicateur auquel se fier pour apprivoiser le rendement d’une SCPI mais il s’agit d’un bon indice pour estimer sa rentabilité.
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⚠️ Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
B) Jouir d'une fiscalité attractive
En France, en plus des avantages classiques d’une SCPI, les associés d’une SCPI résidentielle fiscale peuvent profiter sous certaines conditions des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que :
- Le dispositif Pinel : réduction d’impôt en cas d’investissent dans l’immobilier neuf ;
- Le dispositif Malraux : défiscalisation immobilière en cas d’investissement dans l’immobilier ancien ;
- Le dispositif Denormandie : réduction d’impôt en cas d’investissement dans la pierre dans une commune labellisée Cœur de ville.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’être modifié ultérieurement.
C) Diversifier son patrimoine
Le résidentiel est un secteur peu exploré par les SCPI traditionnelles.
Très souvent, les SCPI investissent plutôt dans l’immobilier tertiaire : entrepôts, bureaux, locaux pour les entreprises, etc.
Investir dans une SCPI résidentielle permet ainsi de diversifier un portefeuille de SCPI déjà existant et sa stratégie de placements immobiliers.
Comme pour n’importe quelle autre société civile de placement immobilier, les dangers existent et ont un prix. Ils sont néanmoins mutualisés, permettant à l’épargnant de jouir d’une certaine sécurité en matière de vacances locatives, de travaux ou d’impayés.
III. SCPI résidentielle : quels dangers ?
A) Risques de pertes en capital, de revenus non garantis et de liquidité
Investir dans une société civile de placement immobilier n’est pas sans risque.
Comme tout placement dans la pierre, il n’est pas possible de prédire quelle va être la courbe de croissance et le capital n’est pas garanti par les sociétés de gestion.
Il existe donc un risque de perte en capital et de ne pas percevoir de dividendes, malgré la mutualisation des risques car ceux-ci sont liés aux évolutions du marché de l’immobilier.
B) Risque de gros travaux
Le patrimoine des SCPI résidentielles peut faire l’objet d’importants travaux, notamment pour améliorer la performance énergétique des logements.
En effet, les habitations mal ventilées peuvent faire face à des problèmes d’humidité ou d’aération pouvant impacter les rendements de la SCPI.
C) Risque de vacances locatives
Le risque de vacances locatives est plus important que dans le cas d’une SCPI classique d’entreprise.
Les baux peuvent être dénoncés à tout moment et les locataires sont moins engagés sur les contrats de location. La réglementation propre aux logements privés à vocation à les protéger.
De plus, la législation évolue souvent et rend difficile une vision à long terme de la rentabilité potentielle des habitations acquises.
IV. Comment investir dans une SCPI résidentielle ?
A) L’investissement au comptant
L’investissement au comptant permet à l’investisseur d’obtenir des dividendes potentiels dès que la période de jouissance est écoulée.
Investir au comptant est sans doute la manière la plus simple de faire l'acquisition de parts de SCPI à condition d’avoir bien apprivoisé les impacts fiscaux de l’opération.
La situation fiscale dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer dans le temps, d'où l'importance de bien se renseigner au préalable, et de consulter et télécharger un maximum de documentation sur le sujet.
B) L’investissement à crédit
Les personnes qui ne disposent pas de suffisamment de liquidité peuvent investir à crédit et ainsi accéder à un portefeuille d'actifs immobiliers.
Pour réaliser la souscription de parts de SCPI grâce à un prêt, il est nécessaire de respecter les critères d’endettement imposés par les organismes de crédit.
Dans le cadre d'une telle souscription, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisants pour rembourser l’emprunt.
L’investisseur devra alors payer le prix de la différence. Un emprunt vous engage et doit être remboursé.
C) L’investissement en démembrement
L’investissement dans une société civile de placement immobilier en démembrement est intéressant pour les personnes fortement fiscalisées ou imposables à l’impôt sur la fortune.
Dans ce cas, un investisseur détient la nue-propriété des parts de SCPI et un autre, l’usufruit.
D) L’investissement via l’assurance vie
Enfin, les titulaires d’un contrat d’assurance vie peuvent, par ce biais, investir en SCPI résidentielle si celle-ci est référencée auprès de l’assureur.
Les 4 points à retenir sur la SCPI résidentielle
- La SCPI résidentielle est un véhicule de placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier locatif d’habitation primaire ou secondaire.
- La SCPI résidentielle offre des atouts tels que : bénéficier de rendements potentiels, bénéficier de rendements potentiels ;Bénéficier d'une fiscalité attractive, diversifier son patrimoine.
- Cependant, il existe des dangers tels que : la perte en capital, revenue non garantie, liquidité, d’importants travaux, les vacances locatives.
- Il existe différents moyens d’investir dans une SCPI résidentielle : au comptant , à crédit, par le biais d’un démembrement de propriété , à travers un contrat d’assurance vie.
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