Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Définition, Fonctionnement & Principe

Il existe aujourd’hui plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier, les plus célèbres étant l’achat d’immobilier en direct, les OPCI, les SCI ou encore les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, SCPI, qui nous intéressent ici.

Cependant il est capital d'en comprendre le fonctionnement SCPI avant de choisir une SCPI et d'investir. Nous vous faisons ici découvrir les rouages de cet investissement immobilier qui offre à ce jour un des meilleurs couples rendement / risque du marché et qui représente l’un des principaux acheteurs d’immobilier d’entreprises en France.
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1. Fonctionnement général d'une SCPI et définition

Une SCPI est une Société Civile de Placement en Immobilier qui permet aux investisseurs de mutualiser leur épargne et d’accéder à un placement immobilier à partir de quelques milliers d’euros, sans contraintes de gestion. En bref, elle met en relation des épargnants avec des experts de l’immobilier.

On peut également parler de pierre papier pour désigner les parts en SCPI. Cela tire son origine du fait qu'on ne détient pas directement un bien immobilier mais un titre de propriété qui a souvent pris la forme d'un document. Aujourd'hui, avec Iroko Zen la gestion des parts est désormais dématérialisée et accessible directement en ligne.

Concrètement, les investisseurs confient leur épargne à une société de gestion qui s’occupe d’investir ces capitaux en immobilier (achat d’immeubles), de gérer les locataires (collecte des loyers, négociation des baux), de régler les impôts et taxes, d’effectuer les travaux, etc.
Chaque mois les épargnants perçoivent des loyers au prorata du montant investi.
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La SCPI est un des placements préférés des Français. À titre d’exemple, en 2019, les SCPI ont collecté au total 8,5 Milliards d'euros.  Le stock total d'épargne sur ce produit a dépassé les 60 Milliards d'Euros d'encours. (source : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, aspim.fr)

C’est à partir de cette collecte que les SCPI font l'acquisition de biens immobiliers professionnels comme des entrepôts, des bureaux, des locaux d’activités ou encore des établissements de santé.
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Bon à savoir : Les revenus perçus sont appelés dividendes, car l’épargnant acquiert des parts et devient donc associé de la SCPI.

2. Histoire des SCPI

L' histoire des SCPI remonte aux années 60. Conscient de la confiance grandissante des épargnants dans la pierre, Louis-Gaston Pelloux crée en 1965 la première SCPI "civile foncière". Grâce à la mutualisation des fonds, il rend alors l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants et se fait plus tard surnommé : le Pape des SCPI.

Suite aux problèmes de liquidité rencontrés durant la crise financière de 1991, la SCPI s’est restructurée grâce à une nouvelle loi instaurée en 2001. Celle-ci réforme totalement le marché secondaire et les modalités de cession des parts.
Les SCPI à capital fixe peuvent, dès lors, établir un prix d'exécution suite à la confrontation de l’offre et la demande (fin du prix de cession conseillé). Concernant les SCPI à capital variable, un prix de rachat est désormais fixé par la société de gestion pour chaque SCPI (entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution de la part).

C'est fort de cette nouvelle liquidité que les SCPI deviennent un des produits d'épargne préférés des Français.

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3. Le fonctionnement des SCPI

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3.1 Mécanisme Général

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui est gérée par une société de gestion.

Oui, mais comment ça marche ?

• Du côté de la SCPI, la première phase est celle de la collecte. La SCPI a en effet besoin de fonds afin d’investir dans des immeubles et de se constituer un parc immobilier. Sa société de gestion s'occupe d’entretenir ses immeubles (en réalisant par exemple des travaux si nécessaires), de gérer les locataires (collecte des loyers), de revendre les biens, etc.

• Du côté de l’épargnant, en investissant une partie de son épargne dans la SCPI, il acquiert des parts et devient donc associé de la SCPI. À ce titre, chaque mois ou chaque trimestre, il percevra des revenus à hauteur de la somme investie.
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En ce sens, une SCPI est un produit d'épargne de distribution.
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3.2 Quel est le rôle de la société de gestion ?

La société de gestion s’occupe du portefeuille immobilier de la SCPI. Elle fonctionne comme un prestataire de services pour le compte des associés.

Aussi, c'est elle qui régit la vie du parc immobilier : les travaux, les taxes, la gestion des locataires, les assemblées générales.

Comment se rémunère la société de gestion ?

La société de gestion se rémunère traditionnellement sous deux formes :

• La commission de souscription ou frais d’entrée qui rémunère la collecte des fonds faite par la société de gestion et ses partenaires distributeurs
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• Les commissions de gestion encaissées sur des événements de gestion sur le parc ou sur les parts détenues par les épargnants :
  - la commission d’acquisition (à l’achat du bien)
  - la commission d’arbitrage ou commission de cession
  - la commission sur les travaux réalisés
  - la commission de sortie
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3.3 Quel est le rôle du Conseil de Surveillance ?

Le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, choisis sur une liste d’associés ayant candidaté à la suite d’un appel à candidature émanant de la société de gestion.

Il a le rôle d’assister la société de gestion, et opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, et présente chaque année à l’assemblée générale ordinaire un rapport sur la gestion de la SCPI.

Concrètement, le Conseil de Surveillance assiste et contrôle la bonne gestion de la SCPI ainsi que la stratégie adoptée, tout cela dans l'intérêt des associés.

Chez Iroko ZEN, les membres du Conseil de Surveillance ne sont pas rémunérés.

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3.4 Comment acheter et vendre ses parts ?

Pour acheter des parts d’une SCPI, il est possible d’investir directement auprès d'une société de gestion ou bien de passer par un intermédiaire (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, site internet pour les SCPI digitales …).

Lorsqu’un investisseur souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants.

Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants. Le délai moyen de vente de SCPI est aujourd'hui inférieur à trois mois.

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4. Les deux types de SCPI

On compte aujourd'hui 206 SCPI en France qui représentent à elles seules près de 60 Milliards d'euros d'actifs. Comprendre leur fonctionnement, c'est d'abord différencier 2 types de SCPI :
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4.1 Les SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est une SCPI dont l'investissement porte sur des biens professionnels aussi appelés immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts…). Celles-ci ont en moyenne un rendement net annuel autour de 4,7% sur les 9 dernières années (source : aspim.fr, l'Association Françaises de Placements Immobiliers).

Cette rentabilité s'explique par le caractère professionnel de l'activité exercée par les locataires. On distingue parmi les SCPI de rendement deux sous-catégories :

• Capital fixe : la SCPI à capital fixe est accessible uniquement lors d'une augmentation de capital.
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• Capital variable : La SCPI à capital variable est accessible à tout moment. Des parts sont créées continuellement.
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4.2 Les SCPI fiscales

Une SCPI fiscale est une SCPI qui a pour objectif premier d'optimiser la fiscalité SCPI des investisseurs. Les SCPI fiscales s'appuient principalement sur les dispositifs Malraux et Pinel en faveur de l'investissement locatif. Les investissements réalisés par la SCPI portent sur des immeubles d'habitations neufs ou en cours de construction.

L’objectif premier des SCPI n’étant pas de distribuer des loyers, mais de bénéficier d'une réduction d’impôts, le rendement net y est inférieur : 2% en moyenne pour les SCPI Pinel et jusqu’à 5% pour une SCPI Denormandie (source: portail-scpi.fr). ‍

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5. À qui est destiné cet investissement ?

La SCPI est un produit d’ épargne immobilier. Ce produit s’adresse aux particuliers (personnes physiques) et professionnels (personnes morales) qui souhaitent investir une partie de leur épargne dans un produit centré sur l’immobilier professionnel, à partir d’un montant accessible et à un horizon moyen long terme.

Ce produit d’épargne répond à plusieurs besoins des épargnants : augmenter ses revenus, diversifier ses placements, anticiper une baisse de revenus (par exemple dans le cadre de la retraite), transmettre son patrimoine et défiscaliser.

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6. Quels sont les risques de cet investissement ?

Comme tout autre investissement, investir dans une SCPI comporte des risques.

Ces risques doivent être mesurés par rapport au retour sur investissement attendu, aux objectifs et aux circonstances.

Les SCPI ont un profil de risque moyen de 3 sur 7 (1 est le niveau de risque le plus faible et 7 est le niveau de risque le plus élevé). Cette échelle de mesure du risque se retrouve dans tous les documents d'information clefs des SCPI.

Investir dans une SCPI est un investissement et sa rentabilité dépend de :

• L'évolution du marché immobilier. Il peut donc varier à la hausse et à la baisse
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• Des revenus versés, ceux-ci dépendent des conditions de location de l'immeuble et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions économiques (l’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers).
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Il faut avoir en tête :

• Un risque de liquidité, la SCPI ne garantissant pas la revente des actions. Vous ne pourrez sortir que s'il existe une contrepartie.
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• Le capital investi n'est pas garanti donc cet investissement comporte un risque de perte en capital.
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• Dans le cadre d'une souscription par crédit, si les parts de la SCPI ont été vendues à un prix décoté, l’associé devra payer la différence éventuelle entre le capital restant dû au titre du prêt et le montant reçu de la cession des parts.
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• Dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts peuvent ne pas être suffisants pour rembourser le crédit. L'associé devra alors payer la différence.
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Durée de l'investissement : Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. La durée de détention des parts de SCPI est en moyenne d'une vingtaine d'années.

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7. La SCPI en résumé

La SCPI est un produit d’épargne né dans les années 1960 pour permettre à des particuliers d’investir en commun dans l’immobilier professionnel qui présente déjà à l’époque des rendements supérieurs aux autres classes d’actifs. Il existe aussi des avantages et des inconvénients SCPI.
L’ investissement en SCPI attire de plus en plus d’investisseurs grâce à leur fonctionnement simple : la société de gestion gère la vie du parc immobilier et permet aux épargnants de s'acquitter de toutes ces contraintes. Finalement, le souscripteur n’a qu’à suivre l’évolution de son investissement et percevoir sa quote-part des loyers chaque mois/trimestre.
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Enfin, les différents types de SCPI (de rendement et fiscales) permettent de répondre à plusieurs besoins et profils des épargnants.
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8. Glossaire

SCPI

Société Civile de Placement Immobilier. Concrètement, c'est une structure qui permet de réunir des épargnants autour d’un projet immobilier de grande ampleur.
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Commission de souscription

La commission de souscription est un frais d’entrée payé par l’épargnant lorsqu’il investit dans une SCPI. Cette commission sert à rémunérer les différentes parties à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement distributeurs).

La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est de 10% (source IEIF.fr). Ces frais, qui sont pris à la souscription comme le nom l’indique, ne correspondent pas à des frais de notaire ni à des frais d’agence ou de broker. Iroko Zen est une SCPI sans frais car elle n’a pas de commission de souscription.
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Commission de gestion

Les frais de gestion servent à rémunérer le travail réalisé sur les actifs et couvrir la gestion administrative, comptable et juridique de la société de gestion. Ils ont été définis de sorte à aligner les intérêts de la société de gestion et ceux des associés de la SCPI.
La commission de gestion englobe : la commission sur les acquisitions réalisées, la commission d’arbitrage/de cession des actifs du parc, la commission prélevée sur les travaux réalisés pour entretenir le parc ainsi que la commission prélevée sur les loyers encaissés.
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AMF

L’ Autorité des marchés financiers (AMF) est une Autorité publique indépendante chargée de veiller à la protection de l’épargne investie en produits financiers, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.
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Taux de distribution

Le taux de distribution est le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé) versé au titre de l’année n divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année n. Cette performance est nette de frais de gestion et est calculée sur une année calendaire.

(Définition de l'ASPIM)

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TOP

Le Taux d’Occupation Physique (TOP) est le rapport entre la surface du patrimoine loué et la surface totale du patrimoine. Il permet d’évaluer le taux de remplissage physique des immeubles.

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TOF

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) est le montant des loyers encaissés rapporté au montant des loyers qui pourraient être facturés si la totalité du patrimoine était loué. Il mesure la performance financière.

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WALT

La Weight Average Lease Term (WALT) correspond à la durée moyenne des baux jusqu’à leurs termes.

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WALB

La Weight Average Lease Break (WALB) correspond à la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances.

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Capitalisation

La capitalisation correspond au nombre de parts de la SCPI multiplié par le prix de souscription de la SCPI.

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Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que l’investisseur apporte pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Elle équivaut donc à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée des frais nécessaires pour reconstituer le parc immobilier. Ces frais concernent entre autres les frais d’actes (frais de notaire), agents immobiliers, recherches, etc.

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Démembrement

En immobilier, il existe 3 types de propriétés :

• la pleine propriété,
• la nue-propriété,
• l'usufruit.

La pleine propriété est la somme de la nue-propriété (les murs) et de l'usufruit (droit de jouir de la chose).

Le démembrement est la séparation, pour une période donnée, de la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. À la fin de cette période donnée, le nu-propriétaire acquiert l'usufruit associé aux parts qu'il détient et obtient donc la pleine propriété.
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Effet de Levier

L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’une entreprise, d’un organisme financier ou d’un particulier et l’impact de cette utilisation sur la rentabilité des capitaux propres investis (La Finance pour tous).

Acheter des parts de SCPI à crédit permet de profiter d'un effet de levier. En effet, ce sont les dividendes reçus qui contribueront à payer les intérêts d'emprunts et rembourser le principal.

Par ailleurs, ce mode de financement permet de profiter d'un effet de levier fiscal : l’investisseur pourra déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers ce qui permet d’amoindrir la base taxable.
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Prime d’émission

La prime d’émission correspond à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part, c’est-à-dire le prix d’émission au moment de la création de la SCPI.

Par son évolution, la prime d'émission est destinée à préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés.
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Valeur de réalisation

La valeur de réalisation d’une SCPI correspond à la valeur vénale du parc immobilier d’après la valeur d'expertise à laquelle s’ajoute la valeur nette des autres actifs non-immobiliers (delta Trésorerie/Dettes).
Concrètement, il s’agit de la valeur (France SCPI)

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Délai de jouissance

Le délai de jouissance est une caractéristique commune à l'ensemble des SCPI. Cela représente le délai économique qu'il faut à une SCPI pour transformer votre investissement en immobilier. Il s'agit d'une période pendant laquelle l’épargnant ne perçoit pas de revenus.
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Exemple : si un investissement est réalisé le 1er janvier et que le délai de la SCPI est de 4 mois, les parts entreront en jouissance le 1er mai et les premiers dividende seront versés en juin (au titre des loyers encaissés au mois de mai).

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🍾 Félicitations si vous êtes arrivés jusque là !